由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社主辦的2017年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會將于5月9日上午9:30在中冶大廈9層會議室（北京朝陽區(qū)曙光西里28號）召開。中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長、研究員牛鳳瑞對中國樓市提出六個問題，同時他表示，這些理論問題不解決，中國的房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立就無從談起。

文字實錄：

牛鳳瑞:

各位同志，各位朋友，今天每年一度的皮書發(fā)布會，對我來說有兩個特點：第一個特點，我有一篇文章投稿了，他們用了；第二個特點就是今天讓我第一個發(fā)言。為了節(jié)省大家的時間，稿子印了大家看就行了。我今天把我有關(guān)中國房地產(chǎn)研究的一些思想方法給大家作簡單的匯報

新一輪樓市調(diào)控在繼續(xù)，今年的樓市走勢如何大家都很關(guān)注。樓市走勢有其存在的歷史延續(xù)性，展望今年的樓市首先要看看以往樓市發(fā)生了什么。我們首先看看去年的樓市回顧。去年的樓市總體態(tài)勢我用三句話來概括：一、市場交易量價再創(chuàng)歷史新高；二、年內(nèi)市場波動再創(chuàng)最大波幅；三、政策調(diào)控創(chuàng)最短周期，不到一年，政策又回到了原點。

去年的樓市又是以往五年、十年，甚至十幾年我們市場矛盾積累演化的結(jié)果。以往十幾年中國的樓市總體態(tài)勢也可以有三句話來概括：一、樓市泡沫漲而不破。二、樓市拐點來而復(fù)返。三、房價調(diào)控不降反升。這三句話可以概括我們十幾年的中國樓市的總體態(tài)勢。樓市的信息有月度、季度、年度的同比、環(huán)比變化，又有結(jié)構(gòu)性的區(qū)域性變化。這些變化對于市場主體具有決策參考價值，但是如果進(jìn)行宏觀政策的調(diào)整，主要應(yīng)該依據(jù)樓市的長期變化和走勢。這是兩個思維邏輯的起點。所以我一直主張，我們的藍(lán)皮書不僅要為樓市交易主體和短期的政策調(diào)整提供貢獻(xiàn)智慧，更要為政策的長遠(yuǎn)調(diào)整，特別是建立長效機(jī)制提供相應(yīng)的方案選擇。這是我講的第一個觀點。

第二，今年的樓市展望。今年樓市是去年樓市的延續(xù)，由于我們的思維和體制的慣性，今年的樓市依然是政策市，樓市走勢的方向盤依然掌控在政府之手，政策依然對樓市發(fā)揮關(guān)鍵性的影響。而政策實施的成本與效果的比較，對建立房地產(chǎn)長效機(jī)制發(fā)揮著何種作用依然是人制互建。分類調(diào)控、因城施策雖然已經(jīng)成為共識，但是以調(diào)控房價為中心，以遏制炒房為重點的政策目標(biāo)依然繼續(xù)。過度依賴行政手段的調(diào)控方式依然大行其道，急于達(dá)到調(diào)控目的的政策密集出臺，力度不斷加大，也依然是一種主流的認(rèn)識。但是房價理性回歸，回歸到何處？何為理性？控制房價過快上漲，何為過快？量的界限在哪里？如何把握相應(yīng)相關(guān)的力度和節(jié)奏？依然眾說紛紜，莫衷一是。

“房子是用來住的，不是用來炒的”，重申房子的基本功能和屬性，這是常識。但是房子具有居住和保值增值的雙重功能也是事實，也是常識，炒房的前提是房價上漲的預(yù)期，炒房的動力在于有錢可賺，未炒房子的最后接盤者還是用來住的。由于對樓市客觀規(guī)律和房地產(chǎn)的性質(zhì)、特點、定位、基本功能等缺乏理論上的共識，中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)的建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，穩(wěn)定市場供求預(yù)期依然是一個美好的愿望，年度取得實質(zhì)性進(jìn)展的可能性不大。由于樓市基本面還沒有發(fā)生根本性的變化，估計今年下半年樓市總體上將強(qiáng)烈觀望，量制價穩(wěn)的態(tài)勢。但是不同區(qū)域表現(xiàn)會有很大的不同，我們的一線城市和熱點地區(qū)由于強(qiáng)力調(diào)控樓市將量跌價穩(wěn)，以二線城市為代表的區(qū)域性中心城市，樓市的量價穩(wěn)中有升，將是大概率的事件，庫存較大的三、四線城市去庫存壓力依然山大，但是價格大幅度下降的概率極小。這是我對今年市場的一個判斷。

對于地價來說，中國的樓市地價將維持高位，無論怎么調(diào)控恐怕不會有大的改變。市場分化、企業(yè)重組并購的勢頭不減，行業(yè)的集中度持續(xù)上升。我國樓市的這種年度態(tài)勢和多年走勢表明一個基本真理或者一個基本事實，行政的力量往往扭不過市場的力量，調(diào)控政策的方向與市場規(guī)律相吻合才能發(fā)揮事半功倍的效果，否則很難達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

最后一個觀點，樓市需要理清幾個深層次的思考，樓市健康穩(wěn)定的發(fā)展是全國上下的共同愿望，建立房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制也是中央一再強(qiáng)調(diào)的目標(biāo)，欲達(dá)此目的，前提是理清相關(guān)的理論問題，達(dá)到思想認(rèn)識的共識。我提六個問題：

第一，中國房地產(chǎn)是虛擬經(jīng)濟(jì)還是實體經(jīng)濟(jì)，我們很多大人物高層決策者仍然認(rèn)為是虛擬經(jīng)濟(jì)。中國的樓市與股市等同嗎？房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)否按照西方的理論進(jìn)行調(diào)控？這是我們需要解決的。為什么各行各業(yè)市場交易火爆都會受到不同程度的歡迎和吹捧，至少不會被輿論圍剿。唯獨樓市成為例外，這很令人深思。

第二，從防止資產(chǎn)泡沫關(guān)注民生的角度，房價過快上漲應(yīng)該受到政策的限制。但中國房價上漲的原因何在？能否控制？房價上漲與房價下降何者對于中國國民經(jīng)濟(jì)的影響意味著更不可控的風(fēng)險，這個思想影響明確。難道房價下降的前景就那么美好？那么令人向往？值得我們政策的不遺余力？

第三，中國的房子夠住了嗎？夠住的標(biāo)準(zhǔn)在哪？炒房是中國樓盤需求的主體嗎？控制炒房的鑰匙是限嗎？賤買貴賣在各行業(yè)均被允許，房地產(chǎn)例外的依據(jù)何在？

第四，樓市與金融安全密切相關(guān)，但是中國金融安全的風(fēng)險主要來自于樓市嗎？或者說中國金融安全的風(fēng)險防范主陣地是在樓市還是在金融機(jī)構(gòu)本身？

第五，農(nóng)村土地入市或者是農(nóng)村經(jīng)營型建設(shè)用地入市能夠解決中國樓市的困局嗎？中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)型建設(shè)用地或者農(nóng)村土地入市將產(chǎn)生何種關(guān)聯(lián)性影響？

第六，房地產(chǎn)政策與住房政策有何種關(guān)系？兩者等同嗎？作為產(chǎn)業(yè)政策的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該或者能否擔(dān)負(fù)起作為社會政策、住房政策的全部責(zé)任嗎？

這種理論問題不解決，中國的房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立就無從談起。謝謝。

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