家庭度假需求帶火低總價旅游地產

• 2017年8月3日 FanTianQing來源：騰訊新聞 296 12
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買一套度假房，正在成為一種“剛需”。不為“炒”，只為“住”與“保值”，是近期旅游地產購房者的普遍心態(tài)，在一些低總價的旅游地產項目，親友組團購買也漸成趨勢，為家庭尋找一種新的生活方式，成為置業(yè)旅游地產的主要目的。

　　在北京乃至全國重點一二線城市樓市調控從嚴從緊的政策背景下，7月份北京二手住宅市場繼續(xù)降溫，網(wǎng)簽量再度下挫，交易均價也進一步下跌。一線城市樓市在夏季入冬，而旅游地產卻延續(xù)著今年一直以來的火熱。買一套度假房，正在成為一種“剛需”。無論是北京周邊的崇禮、北戴河，還是威海、海南、云南等傳統(tǒng)旅游地產集中的區(qū)域，都迎來了新一輪的銷售周期。不為“炒”，只為“住”與“保值”，是近期旅游地產購房者的普遍心態(tài)，在一些低總價的旅游地產項目，親友組團購買也漸成趨勢，為家庭尋找一種新的生活方式，成為置業(yè)旅游地產的主要目的。

　　業(yè)內人士同時提醒，無論是投資還是自住，購買旅游地產，都不能忽略對樓盤各項品質的考察與衡量，不能因價低而盲目購買。

　　投資生活方式漸成剛需

　　林先生最近拿著本來計劃在北京投資購房的錢，成為秦皇島北戴河名盤阿那亞的業(yè)主。對于購房目的地從北京轉到了北戴河原因，林先生的解釋是為了增加一種新的生活方式。

　　據(jù)了解，阿那亞是一個全資源濱海旅游度假綜合體，占據(jù)了北戴河黃金海岸的一線海灘，項目的配套包括國際高爾夫體育公園、愛馬士馬會、會員海岸沙灘等。2015年，阿那亞因項目上設置的“最孤獨的圖書館”而聞名，圖書館在網(wǎng)絡走紅后，很多人因這個圖書館而來到阿那亞。阿那亞營造的新的度假生活方式也被越來越多的人所了解。

　　在對阿那亞的眾多業(yè)主采訪中，阿那亞帶來的生活方式改變和另一種社區(qū)氛圍是他們陸續(xù)加入的主要原因之一。而很多近期旅游度假地產的新增購房人，雖然沒有投向這樣的度假名盤，但購房的原因卻如出一轍，就是為了給自己和家人創(chuàng)造另一種生活方式。

　　林先生告訴《廣廈時代》，他周圍近期有好幾個同事購房目標都從北京的項目轉移到了旅游度假地產。不能回避的首要原因是在北京無法購房投資。他透露，這些同事普遍具備的特點是能夠拿出一二百萬元的資金，原來在北京或北京周邊投資是足以實現(xiàn)的?？梢赃x擇首付投資一套北京的“商住房”，或者在北京周邊投資一套住宅。今年以來的限購調整升級幾乎消滅了這種可能性，他們又不想讓這些資金沉睡在銀行里，最后選擇投向了旅游地產。一方面認為可以至少實現(xiàn)保值，另一方面還可以提升自己的生活品質。北戴河、海南等擁有優(yōu)質旅游生態(tài)資源的區(qū)域成為他們的主要選擇。

　　另外，近幾年因冬奧而名氣越來越大的崇禮也成為這一輪旅游地產置業(yè)的主要目標區(qū)域，冬季躲霾、滑雪，夏季避暑，崇禮得天獨厚的自然條件加上冬奧會帶來的配套建設吸引了不少購房人。近期，崇禮某項目首次開盤，甚至采取了搖號選房的方式，很多購房人都是組團前來購買。春夏牧野山林、秋冬馳騁雪原，項目營造的生活方式成為打動購房者的利器。

　　一位旅游地產的銷售代理公司營銷負責人介紹，他們最近在培訓銷售時，也在要求銷售要了解客戶的需求，重點突出項目生活方式的營造、自然資源的優(yōu)越，以及未來配套的規(guī)劃，而不是以往一直在向客戶傳達價格處在洼地、未來會如何如何增值等。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅指出，近幾年旅游地產一直維持比較高的熱度，購房人也趨于成熟，對于自己購買旅游地產的需求越來越明確。比如追求養(yǎng)老、追求養(yǎng)生等需求，可能會選擇海南、云南這種氣候條件相對較好、空氣環(huán)境質量優(yōu)越的區(qū)域；出于自身旅游度假，日常不用出租，這類自住兼具投資需求的可能就比較傾向于選擇與北京相距較近的區(qū)域，比如崇禮、北戴河、葫蘆島等區(qū)域。

　　親友組團購買旅游地產

　　度假需求的擴散升級也讓親戚、朋友組團購買旅游地產的現(xiàn)象越來越常見。一個人的購房決定往往可以帶動身邊的一群人。

　　梁小姐的母親最近在山東乳山購買了一套復式小戶型的現(xiàn)房，這套房子的購買決定始于梁小姐父母到乳山的探親之旅。她的舅舅、舅媽退休后的每個夏天都會到乳山居住，她的父母前段時間去乳山探望他們的時候，在同一小區(qū)中發(fā)現(xiàn)了這套房子，當即決定付款購買。回到北京后，她的大姨聽說了這個消息，也產生了一同購買的想法，相約下次購買家電家具時，陪同一起去看房。

　　像這樣的親友組團購買旅游地產并不是個案，小王的姑姑、叔叔和父親就相繼在葫蘆島綏中的山海同灣購房，中間相隔的時間都不超過一個月，三家還相約今年十一黃金周期間一起去收房，同時準備組織全家一起到那里聚會。小王告訴《廣廈時代》，他的姑姑最先在山海同灣購房，她購買的是前期的樓座，買了之后很快就收房了，收房時他叔叔和父親陪同一起去的現(xiàn)場，最初的目的就是為了幫忙，但看了以后都很喜歡，就在同一棟樓購買了兩套。

　　除了家庭組團置業(yè)旅游地產外，朋友相約共同置業(yè)的比例也不在少數(shù)。相熟的鄰居、同事，由于類似家庭結構的朋友，在某一位的帶領組織下，在旅游度假盤里形成新的小圈子。在活躍度較高的微信媽媽群里，團購已經從各種母嬰生活用品升級至旅游度假產品，甚至旅游目的地的房子。

　　親友組團置業(yè)的目標樓盤一般總價較低，普通中產階級都可以承受，同時社區(qū)具有較好的氛圍，方便親友在新小區(qū)建立新的親密關系，配套設施齊全，尤其是針對老人、孩子的配套，讓全家都可以在社區(qū)內生活便捷舒適，同時有新的樂趣。

　　旅游地產最為集中的海南購房數(shù)據(jù)也證實了這一現(xiàn)象。根據(jù)鏈家旅居《新家在海南》的報告顯示，在海南的購房人群中，在海南有親友的占七成之多，這其中31%的購房者在海南有3-5位親友。相比之下，無親友的比例僅占29.7%。而海南購房人群老帶新的比例在不斷擴大，家庭組團置業(yè)已經成為主要驅動力。親友團口碑相傳，選擇相同或相近小區(qū)的概率極高，而海南也從一個旅游景點逐步演化為居家氛圍濃重的親友小區(qū)。

　　買房人的需求自然會影響到開發(fā)商在產品上針對性的變化。比如藍城桃李春風系產品，完全是按照圈層來設計院落的。一個大院，里面套著4至6套的小院，大院里住4到6戶的人家。在將鄰里關系看得比利潤都重的藍城眼里，休閑度假型的社區(qū)一定是一群志同道合的朋友一起生活的地方，而不是入住率只有兩三成的鋼筋水泥社區(qū)。同樣觀念的社區(qū)在云南大理也有體現(xiàn)，一個4套房共用一個院落的產品，如果4戶人家不熟悉，用起來是很不方便的，但開發(fā)商稱：4套房只有一個產權證，可以寫4個產權人，目的就是為了讓親朋組團購買……

　　為度假購買依然要關注品質

　　與以往不同，這一輪旅游地產的購房者中的很多人，對于樓盤未來的價格走勢并不太關注。上述梁小姐的母親選擇購房，低價是她選擇購買的主要理由之一。單層面積44平方米的復式戶型，總價13萬元。梁小姐笑稱，她在北京替母親給開發(fā)商賬戶匯款時，銀行工作人員確認信息時，得知她是付的房子全款都覺得很驚訝，也表現(xiàn)出了興趣。

　　這個價格相比幾年前的乳山跌了不少，梁小姐也向母親轉達了她在網(wǎng)上查到的乳山一些負面新聞，但她的母親對于這些并不在乎，她既不擔心乳山房價會再次出現(xiàn)滑坡，也不對乳山未來房價上漲抱以希望，她在乎的只是她花了自己認為值得的價格，買到了自己想要的生活方式。

　　相對于北京房價的“白菜價”度假房，對購房者的吸引力顯然不小，配合當?shù)氐淖匀伙L光，沖動購房顯得理所當然。但業(yè)內人士也提醒，無論出于什么目的購買，購買旅游度假地產，依然要以理性為先。

　　郭毅提醒，無論在什么樣的市場環(huán)境下，旅游地產的價格和價值都是對等的。價格相對比較低的旅游地產項目，其自身無論是地段條件還是旅游資源，或者產品的品質都會相對有所遜色。雖然看起來初期的購房成本相對來說比較低，但是實際上它未來的增值空間也受到比較大的局限。購買旅游地產還是應該綜合客觀評價其各個維度的指標，以及對于價值的支撐，而不是單純地從價格一個層面上去衡量。

　　即使是不考慮升值空間，也還是要考慮它的宜居度和旅游資源配比的豐富度，以及它周邊各種生活配套、基礎設施建設的成熟度。只是以自用為目的，交通配套、項目和旅游資源的關聯(lián)性等出現(xiàn)的問題也會嚴重影響未來的度假生活。

　　另有業(yè)內人士也指出，不為“炒”，而為“住”購買旅游地產，更應關注其對“住”這一需求的滿足程度，畢竟為了“炒”，只要轉手可以獲利，其他居住屬性對于購房人利益影響并不大，而為了“住”，本身就是為了去改變生活方式，提高生活品質的，如果樓盤存在種種問題，規(guī)劃中的度假生活也無法實現(xiàn)。

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