北京共有產(chǎn)權(quán)住房 或可寫入長效機(jī)制

• 2017年8月7日 FanTianQing來源：騰訊新聞 680 40
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共有產(chǎn)權(quán)住房制度兼顧了屬地和職住平衡（就業(yè)-居住平衡）的原則，對于未來北京的房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極的影響。同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)住房也應(yīng)該是長效機(jī)制的重要組成部分之一。

　　在推行了3年多后，北京的自住型商品房將被共有產(chǎn)權(quán)住房全面取代，這一步的意義被認(rèn)為十分重大。而北京也成為繼安徽淮安、上海之后，國內(nèi)第三個(gè)出臺共有產(chǎn)權(quán)住房的專門文件的城市，而國外更是早有類似的嘗試。

　　8月3日晚間，北京市住建委、發(fā)改委、財(cái)政局、國土規(guī)劃委等多部門聯(lián)合起草《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），向社會(huì)公開征求意見。該文件是對原自住型商品房（即“自住房”）政策的進(jìn)一步調(diào)整和升級。自住房這種曾風(fēng)靡一時(shí)的保障房品種將不再出現(xiàn)在北京市場，但它的土地出讓方式、規(guī)劃建設(shè)、分配規(guī)則等都將移植到共有產(chǎn)權(quán)住房政策中，并做出完善。

　　北京市房協(xié)秘書長陳志認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房制度兼顧了屬地和職住平衡（就業(yè)-居住平衡）的原則，對于未來北京的房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極的影響。同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)住房也應(yīng)該是長效機(jī)制的重要組成部分之一。

　　注重保障屬性

　　根據(jù)《辦法》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

　　與自住房類似，這類房屋主要滿足無房家庭住房，即“夾心層”的需求。

　　按照規(guī)定，單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。一個(gè)家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議、有住房轉(zhuǎn)出記錄等情況的申請家庭不得購買共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　為促進(jìn)職住平衡、精準(zhǔn)分配，共有產(chǎn)權(quán)住房優(yōu)先配售給項(xiàng)目所在區(qū)工作無房家庭，其中30%的份額配給非北京戶籍的“新北京人”。

　　按照規(guī)定，已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分。用于出售的共有產(chǎn)權(quán)住房需購買滿5年，同樣按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。

　　和自住房類似，北京的共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地可采取“限房價(jià)、競地價(jià)”，“綜合招標(biāo)”等多種出讓方式。在選址上優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套較為齊全的區(qū)域。

　　這并非全國首份關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房的文件，北京也非首個(gè)試點(diǎn)城市。

　　2014年4月，住建部發(fā)布《關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》，確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。

　　早在2007年，淮安在國內(nèi)首推共有產(chǎn)權(quán)房政策。這也是全國6個(gè)試點(diǎn)城市中首份細(xì)則實(shí)施方案。上海則在2010年做出共有產(chǎn)權(quán)住房的試點(diǎn)，并在2015年出臺《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法（草案）》。

　　深圳、成都、黃石也曾做出類似的嘗試，雖然政策上有細(xì)微差別，但其對共有產(chǎn)權(quán)住房基本定義和屬性界定頗為一致，更偏重保障屬性。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，這些城市的試點(diǎn)情況會(huì)定期上報(bào)至住建部，作為制定相關(guān)政策的參考。

　　相比之下，北京此前并未明確提出過“共有產(chǎn)權(quán)住房”的概念，而是從2013年起推出自住型商品房制度。北京的自住房價(jià)格比周邊商品住房低30%左右，且“五年后上市收益的30%上交財(cái)政”的做法，已經(jīng)明確帶有“共有產(chǎn)權(quán)”的性質(zhì)。

　　有進(jìn)一步推廣的可能性

　　綜合北京自住房的歷史供應(yīng)情況和供地計(jì)劃來看，不難測算出共有產(chǎn)權(quán)住房對市場的影響。

　　中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，2017年以來，北京供應(yīng)土地中，自住房規(guī)劃建筑面積為153.33萬平方米，占新供應(yīng)住宅面積的30.2%。這將成為未來市場的一股重要供應(yīng)力量。

　　該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)還顯示，過去5年來，北京合計(jì)出讓了80宗自住房住宅土地，合計(jì)供應(yīng)了自住房面積達(dá)到了703萬平米，大約能夠建設(shè)成為8萬套自住房／共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，隨著政策的出臺，預(yù)計(jì)未來北京供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房的比重會(huì)不斷增加，并將對穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期起到積極作用。

　　鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，這一政策通過“職住平衡”和“不轉(zhuǎn)讓無需補(bǔ)差價(jià)”的規(guī)定鼓勵(lì)永久居住，讓房屋回歸居住屬性。他表示，過去北京自住型商品房存在明顯滯銷，一方面是受整體市場行情影響，另一方面也是供應(yīng)項(xiàng)目位置較為偏遠(yuǎn)，“職住平衡”還有利于解決這一問題。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，共有產(chǎn)權(quán)住房的作用不可忽視。未來北京市場將形成商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房三類供應(yīng)主體。

　　北京共有產(chǎn)權(quán)政策的推出，還可能有著政策層面的風(fēng)向標(biāo)意義。

　　“北京向來是政策高地，很多新政策都曾進(jìn)行全國推廣?！蹦撤科笕耸勘硎荆半m然北京是首次提出‘共有產(chǎn)權(quán)住房’的概念，但可能預(yù)示著新的政策方向?！?/p>

　　陳志從制度的層面闡述這一制度的意義。他表示，共有產(chǎn)權(quán)住房制度兼顧了屬地原則，兼顧了職住平衡的原則，而且特別強(qiáng)調(diào)了對“新北京人”的同權(quán)意義。對于完善住房保障體系、完善住房制度，支持中端購房，抑制投機(jī)，促進(jìn)公平，有著重大意義。

　　據(jù)悉，國外早有共有產(chǎn)權(quán)住房的相關(guān)實(shí)踐。從類型上看，主要分為市場化共有產(chǎn)權(quán)住房和保障性共有產(chǎn)權(quán)住房兩種，前者是在購房者之間進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，后者是在政府部門和被保障者之間進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割。

　　國內(nèi)各城市試點(diǎn)的共有產(chǎn)權(quán)住房，與上述保障性共有產(chǎn)權(quán)住房更為類似。在很多國家，這類房屋已經(jīng)作為住房保障體系的一部分，形成了成熟的制度。

　　多數(shù)受訪者認(rèn)為，從國內(nèi)現(xiàn)有的實(shí)踐來看，共有產(chǎn)權(quán)住房的主要保障對象在于“夾心層”和中低收入群體，因此更適合在大城市推廣。若北京的試點(diǎn)成熟，該制度有進(jìn)一步推廣的可能性。

　　陳志也指出：“共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)該是長效機(jī)制的重要組成部分之一?！?/p>

　　但這一制度的具體試行情況如何，尚需進(jìn)一步觀察。上述房企人士認(rèn)為，由于自住房項(xiàng)目多為配建，從財(cái)務(wù)核算的角度看，很多項(xiàng)目存在盈利難題，并導(dǎo)致企業(yè)的積極性不高。新制度能否對房企真正帶來激勵(lì)，將是決定成敗的重要因素。

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