房貸利率上浮 地產商銀行融資難 租房市場迎來新一輪熱度

• 2018年2月5日 lihuizhen來源：第一財經 564 31
• 繁體

• 

  2018-2023年版房地產代理產品入市調查研究報告

  在市場競爭日益激烈、新產品層出不窮的今天，要開發(fā)一個新品并能迅速在市場上推廣其難度是可想而知的。只有經過科學的市場分析、消費者分析、競爭對手的分析，做到有的放矢，才能使企業(yè)開發(fā)的新...

與廣州相比，經過去年6度上調后，近期北京首套房與二套房按揭貸款利率暫未提價。某北京房地產中介告訴記者，目前多家銀行依然維持在首套上浮10%，二套上浮20%的水平。

房地產今年的行情如何?按揭購房者和房地產開發(fā)商感到異常寒冷。

從2月1日起，國有四大行對廣州地區(qū)的住房按揭利率提升至基準利率(4.9%)的1.1倍，即上浮10%。

驚訝于過去一段時間房貸利率增速迅猛，去年9月以基準利率購買首套房的廣州市民李先生十分慶幸。事實上，從去年4月開始，廣州地區(qū)銀行個人按揭貸款利率便一步一個臺階，首套房貸款利率從基準利率打85折開始連續(xù)上升5次，達到基準上浮10%，而二套房則更是高至上浮15%-20%。

與廣州相比，經過去年6度上調后，近期北京首套房與二套房按揭貸款利率暫未提價。某北京房地產中介告訴記者，目前多家銀行依然維持在首套上浮10%，二套上浮20%的水平。

上海目前同樣暫未調整個人按揭貸款利率。融360網站顯示，上海多家股份行如廣發(fā)、興業(yè)、民生等首套房貸款利率為上浮10%，二套上浮10%-20%不等。不過也有浙商銀行、中信、郵儲等銀行批出過基準甚至9折利率，不過這些銀行首套的常見批出利率均為1.1倍。

個人按揭利率上浮

雖然價格高了，額度尚有?！?月1日，我們銀行將首套房的按揭貸款利率從上幅5%提升至上幅10%，每個月都有額度?！睆V州某工行個人信貸部客戶經理對記者表示。

除四大行外，融360數據顯示，目前廣州地區(qū)大多數銀行都將首套房貸款利率定在1.05-1.2倍之間。其中廣州華潤銀行雖然顯示首套利率打9折，不過標注不做二手房，且新房只做合作樓盤。

此外，記者發(fā)現雖然廣州銀行、郵儲銀行、招商銀行、恒生銀行、渣打銀行等標注首套利率為1.05倍，不過常見批出利率仍為1.1倍，與上調后的四大行基本一致。

上述工行客戶經理也對記者表示，從銀行內部看，今年額度確實不如往年松。此外每個人的情況也不一樣，會出現一人一價的情況。

在去年“房子是用來住的，不是用來炒的”主基調下，房地產調控政策逐漸加碼。以北京地區(qū)為例，北京銀監(jiān)局公布最新統(tǒng)計數據顯示，2017年個人住房貸款1至4季度月均新發(fā)放金額分別為268.5億元、204.2億元、147.9億元和87.3億元，呈現明顯下降趨勢。

從政策監(jiān)管角度，去年中央經濟工作會議指出，要建立金融與房地產良性循環(huán)機制。在此之前，銀監(jiān)會主席郭樹清接受《人民日報》專訪時也指出，要抑制居民部門杠桿率。

國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛對第一財經記者指出，一方面銀行需要配合房地產市場調控以及監(jiān)管趨緊的大趨勢。另一方面，從銀行自身考慮，目前貸款額度緊張，貸款需求相對旺盛，銀行在進行資產配置時愿意配置收益更高資產。

此外，曾剛認為，目前銀行流動性壓力相對較大，在貸資產期限結構上，也傾向期限短的資產。由此，個人按揭貸款無論是從價格還是期限還是國家政策三方面都不占優(yōu)勢。雖然個人按揭貸款雖然在基礎利率上浮，但依然無法與企業(yè)端融資利率相提并論。

地產商銀行融資難

第一財經了解到，新年伊始，房地產開發(fā)商從銀行融資也越來越難。

近日，網上流傳一份恒豐銀行信用評審部發(fā)出的內部通知顯示，信用風險評審部2018年1月29日起暫停受理房地產行業(yè)新增授信業(yè)務，包括對開發(fā)商貸款及相關企業(yè)貸款，例如建筑工程類公司貸款等。恒豐銀行內部人士對第一財經記者表示：“這是基于我行貸款結構調整作出的正常經營決策，屬于暫時性內部管理措施，不涉及其他?！?/p>

無獨有偶，記者從另一家總行在北京的股份制商業(yè)銀行內部獲悉，該行早在去年就暫停了受理房地產行業(yè)新增授信業(yè)務。某國有大行三線城市二級分行內部人士對記者表示，該行面向房地產企業(yè)的貸款雖然仍有額度，但同比明顯收緊，利率在15%左右。

不僅僅是一線城市，記者近期調研湖北三線城市襄陽時，當地某國有大行內部人士對記者表示，目前銀行對房地產開發(fā)企業(yè)的貸款額度少之又少，且利率在10%以上。當地很多房企都是通過表外或其他渠道融資，很少能拿到銀行貸款。

業(yè)內人士表示，收緊房地產開發(fā)貸款業(yè)務會使房企融資收緊。一方面房企拿地能力降低，并放慢商品房開發(fā)步伐，加劇商品房供需矛盾;另一方面由于商品房供給端下降，必然在短期內加大供給缺口，抬升整個樓市房價。

不過，廣東某大行省分行內部人士認為，只是部分銀行暫停受理，占比很小，并不能以偏概全。

曾剛指出，房企雖然融資需求旺，收益率高，不過國家信貸政策對此有很多限制。例如新年伊始，銀監(jiān)會“4號文”所圈定的“八大方面”中，第二方面即明確“違反宏觀調控政策”，無疑將目光瞄準房地產等重點宏觀調控領域。銀監(jiān)會《2018年整治銀行業(yè)市場亂象工作要點》中明確指出，將對直接或變相為房地產企業(yè)支付土地購置費用提供各類表內外融資，或以自身信用提供支持或通道;向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產開發(fā)項目提供融資;發(fā)放首付不合規(guī)的個人住房貸款;以充當籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構發(fā)放首付貸等行為提供便利;綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等資金用于購房等違反房地產行業(yè)政策的行為進行重點整治。

重心移至租房市場

當前銀行面對房地產信貸額度緊張、按揭貸款利率水漲船高的大環(huán)境下，四大行相繼推出了住房租賃貸款，以及加大了房地產企業(yè)用于租賃業(yè)務的信貸支持。

去年10月底，建設銀行、中國銀行與工商銀行紛紛重金布局租房市場;1月18日，農行也推出了住房租賃貸款。根據第一財經梳理，截至目前，建設銀行、工商銀行、中國銀行和交通銀行等已與大約30個省市簽署了住房租賃市場發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議，合計提供的意向性授信支持金額超過萬億元。

一向主打購房按揭貸款的傳統(tǒng)大行，突然集中火力進軍住房租賃市場，這與國家的政策與監(jiān)管導向相符合。去年年底召開的中央經濟工作會議指出，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

銀行態(tài)度的扭轉從產品定價上不難看出。例如，1月3日，建設銀行深圳市分行推出全國首個個人住房租賃貸款產品“按居貸”。執(zhí)行基準利率，例如一年期貸款利率是4.35%。而目前建行在深圳的首套房按揭貸款利率則為基準利率上浮10%，為5.39%。兩款產品利率相差了足足1.04個百分點。

在二線城市廈門，中行去年11月試水的首筆住房租賃貸款執(zhí)行基準利率，與同期廈門多家銀行首套房按揭貸款利率相同。

此外，從2017年10月底開始，商業(yè)銀行進軍住房租賃市場還表現為給房企提供用于住房租賃業(yè)務的信貸支持。例如，2017年11月16日，工商銀行廣東省分行營業(yè)部與廣州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，將為廣州市住房租賃市場參與主體提供5000億元授信資金支持。1月18日，農行北京市分行與北京市保障房中心、首創(chuàng)置業(yè)、北京城建、首開股份、中鐵置業(yè)、北京建工集團簽署合作協(xié)議，擬向六家企業(yè)合計提供2000億元信貸資金，用于支持北京市集體建設用地租賃住房項目開發(fā)。

曾剛指出，目前監(jiān)管對普通開發(fā)貸政策收緊，卻對租賃房開發(fā)貸款的政策相對寬松，有利于進一步影響房地產供給結構，建立“租售并舉”的房地產長效機制。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡