房企爭相效仿快周轉(zhuǎn) 質(zhì)量和速度恐難兼得

• 2018年5月22日 ZhouXun來源：搜狐 藍(lán)鯨財(cái)經(jīng) 662 38
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  2018-2023年房地產(chǎn)代理產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報(bào)告

  隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)代理市場發(fā)展面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在市場競爭方面，房地產(chǎn)代理企業(yè)數(shù)量越來越多，市場正面臨著供給與需求的不對稱，房地產(chǎn)代理行業(yè)有進(jìn)一步洗牌的強(qiáng)烈要求，但是在一...

“快周轉(zhuǎn)”模式究竟是房企彎道超車的利器?還是把控質(zhì)量的阻力?

近日，碧桂園、保利地產(chǎn)、綠地控股等上市房企股東大會集中召開。在保利地產(chǎn)股東大會上，股東們對保利發(fā)問“保利能否向碧桂園一樣提速?”，保利董事長宋廣菊表示要將“快周轉(zhuǎn)”提到重要考核指標(biāo)，“向碧桂園學(xué)習(xí)快周轉(zhuǎn)”。

在過去房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金周期”中，從拿地、開工到銷售回籠的“快周轉(zhuǎn)”模式一度曾是房企盈利的鐵律。但在行業(yè)進(jìn)入“白銀周期”之后，越來越理性的購房者對房屋品質(zhì)提出更高要求。供需結(jié)構(gòu)的反轉(zhuǎn)，對于追求“快周轉(zhuǎn)”的房企來說，無疑是一大考驗(yàn)。如何在“快”的同時兼顧“好”，是快速擴(kuò)張的房企們最緊要考慮的問題。

“快周轉(zhuǎn)”模式究竟是房企彎道超車的利器?還是把控質(zhì)量的阻力?

房企爭相效仿快周轉(zhuǎn) 是利還是弊?

日前，在保利地產(chǎn)舉行的股東大會上，宋廣菊強(qiáng)調(diào)要重回行業(yè)前三的同時，毫不掩飾對于快周轉(zhuǎn)的推崇，直言“要向碧桂園學(xué)習(xí)快周轉(zhuǎn)”。宋廣菊表示，“為了減少各個中間環(huán)節(jié)，保利直接把核心技術(shù)部門疊加在一起，專門組建運(yùn)營部門來提高效率，加速快周轉(zhuǎn)。”

而在保利地產(chǎn)之前，已有諸多房企開始提速。如陽光城、中南置地、新城控股、正榮地產(chǎn)等，最近幾年都在追求“快周轉(zhuǎn)”，但在這些企業(yè)激進(jìn)擴(kuò)張的同時，均無可避免的踏上了高負(fù)債的路。

易居中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，快周轉(zhuǎn)在某種時期、某種條件下，可使企業(yè)獲得較高利潤，但企業(yè)會因此大量的借貸產(chǎn)生高負(fù)債，對企業(yè)來說，這種模式存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)藍(lán)鯨地產(chǎn)梳理統(tǒng)計(jì)，2017年，陽光城、中南置地、新城控股、正榮地產(chǎn)的銷售額分別同比增加88%、92%、84%、78.5%，但與此同時，其負(fù)債率也增長至85.66%、90.14%、85%、90%。

此種追求“快周轉(zhuǎn)”引發(fā)的負(fù)債現(xiàn)象，在閩系房企陽光城近三年的發(fā)展軌跡中，表現(xiàn)的尤為明顯。藍(lán)鯨地產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，近年來，陽光城為了擴(kuò)大規(guī)模，一方面不斷通過高溢價拿地;一方面在銷售階段采用“快周轉(zhuǎn)”模式，導(dǎo)致有息負(fù)債急增。在行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率維持在81%的情況下，該公司資產(chǎn)負(fù)債率已連續(xù)三年上漲，截至2018年一季度負(fù)債率增至86.8%。

杠桿率上升以及償債壓力愈發(fā)凸顯的情況，在中南置地的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)中也有明顯體現(xiàn)。根據(jù)中南置地年報(bào)顯示，截至2017年期末，中南建設(shè)資產(chǎn)負(fù)債率為90.52%，凈負(fù)債率為233%，分別上升4.32和33個百分點(diǎn)。

北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志曾公開表示，“我們要特別注意企業(yè)在自身風(fēng)險(xiǎn)提高又有高周轉(zhuǎn)壓力下的情形下，可能存在降低建造標(biāo)準(zhǔn)，偷工減料產(chǎn)出劣質(zhì)產(chǎn)品，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的行為?！?/p>

加緊提速“快周轉(zhuǎn)” 碧桂園身陷“質(zhì)量門”

事實(shí)上，伴隨著“快周轉(zhuǎn)”模式被諸多房企奉為圭臬，速度過快導(dǎo)致的房屋質(zhì)量隱患飽受市場詬病。對于保利等諸多房企爭相效仿的碧桂園而言，不斷提速“快周轉(zhuǎn)”，引發(fā)的質(zhì)量問題一直備受市場質(zhì)疑。

日前，為了提高快周轉(zhuǎn)，碧桂園連發(fā)三份內(nèi)部文件，強(qiáng)調(diào)要將原本拿地到開盤4個月周期進(jìn)一步提升至3個月內(nèi)完成。而事實(shí)上，從拿地、開工到銷售，碧桂園此前制定的4個月開盤，已經(jīng)刷新了房地產(chǎn)行業(yè)的歷史記錄，遠(yuǎn)超同量級企業(yè)萬科集團(tuán)、中國恒大的周轉(zhuǎn)速度。此次進(jìn)一步收緊，讓公眾在驚嘆碧桂園的速度之快時，也對其如何兼顧房屋質(zhì)量問題表示質(zhì)疑。

隨后，碧桂園官方回應(yīng)稱，“三個月開盤并不是三個月交樓。快周轉(zhuǎn)不等于質(zhì)量差，碧桂園有實(shí)力建又好又快又便宜的房子。因?yàn)楸坦饒@是集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化管理，是優(yōu)化、微調(diào)圖紙，不是重新設(shè)計(jì)圖紙。”

讓碧桂園底氣十足的這套管理標(biāo)準(zhǔn)，即裝配式建造體系SSGF工業(yè)化建造體系。官方宣稱，該體系可以解決滲漏、開裂、空鼓等傳統(tǒng)建造方式中的問題，可以使建造效率得到有效提升。但從碧桂園頻頻被投訴的房屋質(zhì)量問題來看，讓這一體系對“快周轉(zhuǎn)”理論的支撐并不具備說服力。

根據(jù)藍(lán)鯨地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，自2018年以來，碧桂園房屋項(xiàng)目在全國10余城市遭到工程質(zhì)量問題投訴。其中，房屋裝修質(zhì)量差、工程設(shè)計(jì)有缺陷、室內(nèi)墻面大面積開裂等是主要問題。

在密集爆發(fā)的房屋“質(zhì)量門”面前，碧桂園的SSGF工業(yè)化建造體系的安全性和品質(zhì)輕易被打破。據(jù)了解，截至今年4月份，碧桂園已有200多個項(xiàng)目使用SSGF工業(yè)化建造體系。如此龐大的開發(fā)體量下，頻發(fā)質(zhì)量維權(quán)會不會引發(fā)更大的質(zhì)疑尚難預(yù)料。而對于所有快周轉(zhuǎn)模式下的房企而言，如何平衡“快”與“好”，至關(guān)重要。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“對于此類快周轉(zhuǎn)的模式，確實(shí)容易出現(xiàn)房屋質(zhì)量的隱患。從宏觀層面和監(jiān)管層面看，對于近兩年入市的樓市，監(jiān)管層應(yīng)該強(qiáng)化質(zhì)量把控，對于質(zhì)量不過關(guān)的項(xiàng)目適當(dāng)進(jìn)行管控。而從微觀層面看，房企應(yīng)該持續(xù)做好此類質(zhì)量把控，否則維權(quán)事件也會干擾企業(yè)的運(yùn)作?！?/p>

如何駕馭好規(guī)模和質(zhì)量這兩架馬車，是規(guī)模房企面臨的新考驗(yàn)。面對眾多維權(quán)的業(yè)主，快周轉(zhuǎn)模式下的房企顯然需要承擔(dān)更多的責(zé)任和義務(wù)，莫讓質(zhì)量問題成為發(fā)展路上的“攔路虎”。

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