《2018-2023年版房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》為中研普華公司獨(dú)家首創(chuàng)針對(duì)行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項(xiàng)研究報(bào)告。報(bào)告分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般1...
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀以及行業(yè)未來(lái)市場(chǎng)投資規(guī)模預(yù)測(cè)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。目前主要業(yè)務(wù)是接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的委托，銷售其開(kāi)發(fā)的新商品房。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，不僅是代理新房的買賣，還包括代理舊房的買賣，不僅代理房地產(chǎn)的買賣，還代理房地產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)。如果說(shuō)新房市場(chǎng)催生的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，那么二手房市場(chǎng)催生的則是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。因此，這里的潛在空間主要是指圍繞二手房交易所生產(chǎn)交易傭金、廣告支出和配套服務(wù)三個(gè)方面。
2018年1-6月份，商品房銷售面積77143萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.3%，增速比1-5月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)3.2%，辦公樓銷售面積下降6.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)2.4%。商品房銷售額66945億元，增長(zhǎng)13.2%，增速提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)14.8%，辦公樓銷售額下降3.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)5.7%。截至2000年，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已達(dá)2.5萬(wàn)家，從業(yè)人員約有20多萬(wàn)人;截至2017年底，保守估計(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)機(jī)構(gòu)已超過(guò)10萬(wàn)家，從業(yè)人員逾百萬(wàn)。可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展迅速，規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。
目前經(jīng)紀(jì)行業(yè)以收取服務(wù)傭金為主要收入來(lái)源，收入來(lái)源的單一性使得經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，盈利能力偏低。為順應(yīng)新形勢(shì)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，開(kāi)展多元化優(yōu)質(zhì)延伸服務(wù)，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力。一是提供金融延伸服務(wù)。互聯(lián)網(wǎng)金融的飛速發(fā)展、資本市場(chǎng)對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的親睞，為經(jīng)紀(jì)行業(yè)提供金融延伸服務(wù)提供了先決條件。近年來(lái)，世聯(lián)行、鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、搜房網(wǎng)、房多多等經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)紛紛推出金融產(chǎn)品，并提供金融服務(wù)。二是提供社區(qū)免費(fèi)經(jīng)紀(jì)咨詢服務(wù)。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可定期在社區(qū)舉辦專題講座，開(kāi)設(shè)論壇或沙龍，為消費(fèi)者免費(fèi)提供房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、按揭貸款、政策解讀、房屋價(jià)值估算、投資組合等方面的專業(yè)咨詢，通過(guò)社區(qū)服務(wù)加深消費(fèi)者對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的了解與認(rèn)同。
第一節(jié) 2017年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的，截至目前，主要經(jīng)歷了五個(gè)發(fā)展階段：
1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的萌芽階段(1993-1997年)
上個(gè)世紀(jì)90年代前期我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于高速增長(zhǎng)期，由于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化程度低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)粗放、專業(yè)分工模糊，且房地產(chǎn)呈絕對(duì)賣方市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基本依靠自身力量進(jìn)行房屋銷售。
針對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)狀況，1993年前后在政府開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的背景下，全國(guó)的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)大量積壓樓盤，房地產(chǎn)市場(chǎng)由供不應(yīng)求向供過(guò)于求轉(zhuǎn)變，新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售緩慢。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尋求具有專業(yè)能力的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的支持，房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃、代理銷售業(yè)務(wù)在這一階段啟動(dòng)和發(fā)展起來(lái)。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)存量市場(chǎng)規(guī)模的迅速擴(kuò)大，二手房交易規(guī)模也隨之?dāng)U大。
2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的起步階段(1998-2004年)
1998年開(kāi)始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策由調(diào)控和規(guī)范向促進(jìn)發(fā)展轉(zhuǎn)變，國(guó)家進(jìn)行住房制度改革，實(shí)行積極財(cái)政政策，啟動(dòng)住房消費(fèi)，深化落實(shí)住房分配貨幣化改革，鼓勵(lì)個(gè)人換購(gòu)住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。但是各個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡，沿海地區(qū)發(fā)達(dá)城市如深圳、廣州、上海等城市的房地產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)較早，復(fù)蘇較快，相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也進(jìn)入局部發(fā)展階段，發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)中介公司業(yè)務(wù)發(fā)展較快。這一時(shí)期的房地產(chǎn)顧問(wèn)代理業(yè)務(wù)從單純的后期代理銷售轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的全程顧問(wèn)策劃和代理銷售。
2002年開(kāi)始，政府出臺(tái)土地招拍掛制度，規(guī)范管理土地供應(yīng)行為，提高土地供應(yīng)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度。土地市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度的提高既促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策更趨理性，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃和代理銷售的需求增加。隨著深圳、北京和上海等發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目大量增加，房地產(chǎn)中介公司逐步在市場(chǎng)中起著主導(dǎo)作用，其市場(chǎng)占有率也逐步增加。同時(shí)，國(guó)內(nèi)其它區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也逐漸加快，發(fā)達(dá)城市的中介公司憑借自身成熟的營(yíng)銷模式進(jìn)入這些區(qū)域，促進(jìn)了全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的發(fā)展和住房消費(fèi)的啟動(dòng)也促進(jìn)了存量房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。伴隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)代理和顧問(wèn)等業(yè)務(wù)的逐漸成熟，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)也開(kāi)始形成行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，特別是深圳、上海等發(fā)達(dá)城市，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)交易規(guī)范性逐步提高，并獲得了消費(fèi)者的認(rèn)可。
3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的成長(zhǎng)階段(2005—2007年6月)
2005—2007年6月，隨著土地供應(yīng)的市場(chǎng)化程度不斷提升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向全國(guó)化和規(guī)模化發(fā)展。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，導(dǎo)致各地房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化程度提高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)專業(yè)分工的細(xì)化，使得對(duì)房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃和代理銷售的需求進(jìn)一步深化。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也開(kāi)始實(shí)施跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，逐步布局和進(jìn)入二線城市以實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)開(kāi)始向規(guī)?；?、系統(tǒng)化和專業(yè)化轉(zhuǎn)變，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也逐步加劇。
4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)成長(zhǎng)中的調(diào)整階段(2007年7月至2009年)
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展帶來(lái)了商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題，國(guó)家近年來(lái)陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。進(jìn)入2007年以來(lái)，由于商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步快速上漲，國(guó)家進(jìn)一步出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，包括嚴(yán)格限制第二套房的信貸政策、多次上調(diào)貸款利率等。隨著這些調(diào)控政策的效果逐步顯現(xiàn)，以及在全球金融危機(jī)的影響下，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)在2007年下半年開(kāi)始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)成交量開(kāi)始持續(xù)萎縮、交易價(jià)格回落。2008年，全國(guó)商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%;商品房銷售額24，071億元，同比下降19.5%1。房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整也迅速傳導(dǎo)至房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，在房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)由于成交量的萎縮也出現(xiàn)下滑;三級(jí)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)開(kāi)始大規(guī)模的縮減店鋪規(guī)模以降低成本。整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整也進(jìn)入成長(zhǎng)中的調(diào)整階段。
2008年我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到一定的影響，為應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，保持我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的增長(zhǎng)，2008年下半年我國(guó)中央政府和各地方政府紛紛出臺(tái)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。隨著2008年下半年積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策的及時(shí)推出與貫徹實(shí)施，購(gòu)房貸款利率的大幅下調(diào)，商品住房銷售價(jià)格的調(diào)整，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年上半年成交量顯著活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始逐步復(fù)蘇。
5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)成長(zhǎng)過(guò)渡階段
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入下行通道，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀”時(shí)代，各級(jí)城市逐漸步入以存量房交易為主的時(shí)代，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)，伴隨經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展，諸如虛假房源泛濫、經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量不高、惡意賺取差價(jià)等行業(yè)困境依然存在。
第二節(jié) 2017年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)分析
1、存量房交易將占主導(dǎo)
我國(guó)各級(jí)城市正在梯次進(jìn)入存量房占主導(dǎo)的交易格局。數(shù)據(jù)顯示，2009年北京一、二手房成交之比為1：1.37，2018年第一季度末該比值達(dá)到1：6.6。2017年上海一、二手房成交之比為1：1.58。2015年，深圳二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記65931筆，三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記147694筆，分別同比增長(zhǎng)10.18%、106.82%，一、二手房成交之比為1：2.24。這些數(shù)據(jù)表明一線城市房地產(chǎn)交易已進(jìn)入了以存量房交易為主的時(shí)代。由于市中心土地的稀缺性，未來(lái)其他城市存量房交易占主導(dǎo)也將是必然趨勢(shì)。存量房時(shí)代的到來(lái)，將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行業(yè)地位和內(nèi)部格局造成重要影響。
一是開(kāi)發(fā)商地位弱化，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)地位提高。房地產(chǎn)交易由此前開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的新房交易，逐漸向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的存量房交易過(guò)渡，人們對(duì)于“房地產(chǎn)”的潛意識(shí)將由“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”慢慢向“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)”轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將起統(tǒng)領(lǐng)作用。
二是新房代理機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)量萎縮，房地產(chǎn)代理公司將面臨巨大的市場(chǎng)壓力。近年來(lái)，我國(guó)新建商品房規(guī)模不斷縮小，2017年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比下降7.0%，竣工面積下降4.4%。增量房市場(chǎng)的萎縮直接影響了新房代理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)量，新房代理機(jī)構(gòu)將加緊向存量房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移或滲透，轉(zhuǎn)型升級(jí)將是大勢(shì)所趨。2015年3月，原以新房代理業(yè)務(wù)為主的北京思源地產(chǎn)，成立了房通網(wǎng)經(jīng)紀(jì)公司，開(kāi)始涉足二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，世聯(lián)行入股Q房網(wǎng)，并欲借助其平臺(tái)介入存量房交易市場(chǎng)。同年5月，以新房代理為核心業(yè)務(wù)的高策地產(chǎn)與主要從事存量房交易的鏈家地產(chǎn)合并，合并之舉表明新房代理機(jī)構(gòu)正在向存量房行業(yè)滲透。
2、消費(fèi)行為趨向網(wǎng)絡(luò)化
在消費(fèi)行為網(wǎng)絡(luò)化的大背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)正在有機(jī)融合。從政府層面，交易網(wǎng)簽、市場(chǎng)信息披露、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等制度的陸續(xù)實(shí)施，提高了房地產(chǎn)交易的安全性。從企業(yè)層面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類企業(yè)的廣告發(fā)布、客戶積累等多依賴于互聯(lián)網(wǎng)媒體電商平臺(tái);房地產(chǎn)中介服務(wù)類企業(yè)正在使用的各種ERP管理系統(tǒng)、房客源信息發(fā)布和搜尋系統(tǒng)、移動(dòng)APP平臺(tái)、大數(shù)據(jù)平臺(tái)等大大提升了房地產(chǎn)中介行業(yè)的服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量。從用戶層面，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)行為逐漸趨向網(wǎng)絡(luò)化，購(gòu)房者對(duì)網(wǎng)絡(luò)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的接受度和依賴度呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)，互聯(lián)網(wǎng)已成為用戶搜索房產(chǎn)信息的第一媒介。
網(wǎng)絡(luò)化消費(fèi)行為對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的影響：一是提高信息傳播效率，提升營(yíng)銷精準(zhǔn)度?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代，經(jīng)紀(jì)行業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)進(jìn)行房源發(fā)布、搜索和交易配對(duì)，大大提高了房源的曝光率和房客源的匹配率。此外，經(jīng)紀(jì)行業(yè)還可以利用大數(shù)據(jù)定位目標(biāo)客戶，發(fā)現(xiàn)客戶需求，并通過(guò)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)服務(wù)滿足客戶的差異化需求，提高營(yíng)銷的精準(zhǔn)度。
二是顛覆經(jīng)紀(jì)行業(yè)的盈利模式。目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)收入來(lái)源較為單一，其主要收入來(lái)自于撮合成交所獲取的服務(wù)傭金?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代下經(jīng)紀(jì)傭金將大幅降低甚至免傭，未來(lái)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的收入更多的來(lái)源于其他增值服務(wù)和延伸服務(wù)。因此，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將改變收費(fèi)模式，探索收入來(lái)源的多元化，提高盈利空間。
三是催生大型交易撮合平臺(tái)的誕生。不管在新房代理領(lǐng)域，還是在二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)，我國(guó)目前的房地產(chǎn)電商平臺(tái)尚未承擔(dān)起交易撮合的功能，往往只是企業(yè)發(fā)布樓盤廣告信息的媒介。在新房代理領(lǐng)域，這些電商平臺(tái)遍布著鋪天蓋地的樓盤廣告。在二手房經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域，既有以發(fā)布房源廣告為主的媒體電商平臺(tái)，如安居客、搜房網(wǎng)等;也有以單個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為載體的ERP管理系統(tǒng)，但該系統(tǒng)僅僅是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和員工進(jìn)行內(nèi)部管理的控制系統(tǒng)，缺乏開(kāi)放性和共享性。而隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在經(jīng)紀(jì)行業(yè)的深入開(kāi)發(fā)，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)類似美國(guó)REALTOR.com、MLS等大規(guī)模的房地產(chǎn)在線信息平臺(tái)，所有需求方、供給方和經(jīng)紀(jì)方都可以在該平臺(tái)上進(jìn)行信息的發(fā)布、搜尋和匹配。
四是創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，加速企業(yè)變革步伐。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，經(jīng)紀(jì)企業(yè)將面臨經(jīng)營(yíng)模式變革，以開(kāi)店、招人、拉業(yè)務(wù)為主的傳統(tǒng)地鋪模式，與新興的互聯(lián)網(wǎng)模式正在有機(jī)融合，形成線上線下一體的經(jīng)營(yíng)模式。一類是傳統(tǒng)線下地鋪模式正在對(duì)接互聯(lián)網(wǎng)線上平臺(tái)。如北京偉業(yè)、我愛(ài)我家等傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)開(kāi)發(fā)APP平臺(tái)、移動(dòng)版網(wǎng)站、呼叫中心等實(shí)現(xiàn)線上交易服務(wù);鏈家地產(chǎn)在推行異地?cái)U(kuò)張的同時(shí)，正在積極實(shí)施O2O平臺(tái)化戰(zhàn)略;另一類是以搜房網(wǎng)、搜狐網(wǎng)為代表的往昔互聯(lián)網(wǎng)線上平臺(tái)大佬正在積極布局線下門店，向線下的二手房市場(chǎng)延伸。
3、資本參與重構(gòu)市場(chǎng)新秩序
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是通過(guò)人力資本提供信息服務(wù)從而獲取傭金收入的輕資產(chǎn)行業(yè)，其資金密集度低，持有資產(chǎn)相對(duì)較少，因此傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)鮮有大規(guī)模的融資活動(dòng)。但隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)地位的不斷提升，經(jīng)紀(jì)行業(yè)正在受到資本市場(chǎng)的青睞。如以房多多、Q房網(wǎng)、愛(ài)屋吉屋、搜房網(wǎng)等為代表的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)正在加速融資。2015年9月，房多多完成第3輪融資，搜房網(wǎng)獲得IDG、凱雷集團(tuán)數(shù)億美元的投資。截至2015年底，愛(ài)屋吉屋已累計(jì)融得3.5億美元資金。2016年初鏈家地產(chǎn)完成兩輪融資，并已啟動(dòng)上市計(jì)劃。經(jīng)紀(jì)行業(yè)的融資規(guī)模不斷擴(kuò)大，融資難度不斷降低，對(duì)行業(yè)發(fā)展有如下影響：一是加速企業(yè)并購(gòu)重組，提高行業(yè)集中度。
近兩年，各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)獲得融資后，加速并購(gòu)步伐，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高市場(chǎng)占有率。鏈家先后與成都伊誠(chéng)地產(chǎn)、上海德佑地產(chǎn)、深圳中聯(lián)地產(chǎn)、北京高策機(jī)構(gòu)、杭州盛世管家、重慶大業(yè)興、廣州滿堂紅等達(dá)成戰(zhàn)略合并協(xié)議。2015年3月，58同城宣布并購(gòu)安居客，世聯(lián)行投資4.2億元入股Q房網(wǎng)。二是資本的大量介入將改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)和競(jìng)爭(zhēng)格局，資本將成為影響行業(yè)變化與發(fā)展的關(guān)鍵性變量，未來(lái)經(jīng)紀(jì)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)將轉(zhuǎn)變成資本和人才的角逐。
存量房交易占主導(dǎo)、消費(fèi)行為網(wǎng)絡(luò)化和資本參與這幾股力量的疊加將使未來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的變化與重組更加激烈。
第三節(jié) 2017年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場(chǎng)供需分析
2017年，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場(chǎng)，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購(gòu)限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。同時(shí)，短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制的銜接更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，在控制房?jī)r(jià)水平的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度，推動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立健全。
3月兩會(huì)政府工作報(bào)告堅(jiān)持宏觀政策要穩(wěn)、產(chǎn)業(yè)政策要準(zhǔn)、微觀政策要活、改革政策要實(shí)、社會(huì)政策要托底的政策思路，堅(jiān)持以推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，適度擴(kuò)大總需求，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，深化創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，全面做好穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)各項(xiàng)工作，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。10月18日，十九大報(bào)告中，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的基調(diào)，堅(jiān)持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。未來(lái)樓市政策仍會(huì)延續(xù)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一明確的主線，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
2017年中國(guó)房地產(chǎn)竣工面積達(dá)101486.41萬(wàn)平方米，較2016年同期下降4.4%。其中，商品住宅竣工面積達(dá)71815.12萬(wàn)平方米，較2016年下降7.0%;辦公樓竣工面積達(dá)4006.54萬(wàn)平方米，較2016年增長(zhǎng)10.4%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積達(dá)12670.26萬(wàn)平方米，較2016年增長(zhǎng)1.2%。2018年前五月(1-5月)房地產(chǎn)竣工面積達(dá)30483.78萬(wàn)平方米，較2017年同期下降10.1%。
據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年中國(guó)商品房銷售面積累計(jì)達(dá)169407.82萬(wàn)平方米，較2016年同期增長(zhǎng)7.66%。其中，商品住宅銷售面積達(dá)144788.77萬(wàn)平方米，較2016年同期增長(zhǎng)5.3%;辦公樓銷售面積達(dá)4756.21萬(wàn)平方米，較2016年同期增長(zhǎng)24.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積達(dá)12838.14萬(wàn)平方米，較2016年同期增長(zhǎng)18.7%。2014-2017年中國(guó)商品房銷售面積年復(fù)合增速達(dá)8.9%，到2018年前五月(1-5月)中國(guó)商品房銷售面積達(dá)56409.09萬(wàn)平方米，較2017年同期增長(zhǎng)2.9%。
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