來自券商的消息，去年10月，監(jiān)管層對房地產(chǎn)融資行為進(jìn)行窗口指導(dǎo)，此后涉及房地產(chǎn)融資基本暫停，購房尾款A(yù)BS以外，還包括應(yīng)收賬款A(yù)BS、類Reits等產(chǎn)品。上述券商人士向記者證實(shí)，其經(jīng)手的一家大型房企購房尾款A(yù)BS產(chǎn)品即因政策因素擱淺。同時，也有兩個獨(dú)立消息源向記者證實(shí)，以商品房購房尾款應(yīng)收賬款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行ABS(資產(chǎn)支持計劃)融資基本暫停。

創(chuàng)新性金融工具在被封堵

不符合政策導(dǎo)向，或是部分創(chuàng)新型金融工具被叫停的主要原因。

記者注意到，2016年10月，中國樓市政策趨緊，同月召開的中國銀監(jiān)會三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會議要求“嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險”。

上述會議提出，審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù);規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域;加強(qiáng)理財資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域;加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營。

就銀監(jiān)會的表態(tài)，業(yè)內(nèi)人士分析，眼下流行的購房尾款A(yù)BS在執(zhí)行層面已經(jīng)禁止，私募和小公募都發(fā)不了，主要還是和政策導(dǎo)向相悖。

該人士解釋，理財資金等被明確禁止進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但這些資金可以通過這些創(chuàng)新產(chǎn)品最終流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，這是政策不允許的。

此外，購房尾款的提前套現(xiàn)，有削弱政策調(diào)控之嫌。ABS即Asset-backed Securities，是以特定資產(chǎn)組合或特定現(xiàn)金流為支持，發(fā)行可交易證券的一種融資形式。

在一般的購房交易中，購房者支付首付后，按揭貸款部分從申請到放款到位之間存在一定的時間。

而房企通過資產(chǎn)證券化可將購房尾款應(yīng)收賬款以“打包出售”的方式提前從公開市場的投資者中將尾款收回。

具體而言，是指發(fā)起人將其流動性不足但具有未來現(xiàn)金流收入的貸款或其他信貸資產(chǎn)打包成流動性強(qiáng)的證券，并用信用增強(qiáng)的措施，通過證券發(fā)行的方式出售給資本市場上的投資人。

2015年12月8日，國內(nèi)首款購房尾款資產(chǎn)證券化項(xiàng)目“匯添富資本-世茂購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃”正式掛牌。?

世茂購房尾款A(yù)BS存續(xù)期為3年，根據(jù)風(fēng)險收益特征，分為優(yōu)先級和劣后級資產(chǎn)支持證券，房企提前獲得購房尾款，緩解購房尾款到位前的流動性壓力。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，即便排除理財資金的進(jìn)入，但房企對資金的使用情況難以監(jiān)管，會削弱調(diào)控的力度，或基于此，監(jiān)管部門叫停該業(yè)務(wù)。

機(jī)構(gòu)建議房企多嘗試

新的融資渠道被封堵，房企在堅守原有渠道的同時，被建議嘗試更多金融產(chǎn)品。

近日，中國民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部負(fù)責(zé)人呂莉在一次論壇中提到，房企應(yīng)該嘗試多種金融工具，信托、私募基金、資管計劃、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，資本上的發(fā)債。呂莉同時指出，監(jiān)管的條件越來越嚴(yán)格，產(chǎn)品還是有多種變化，多嘗試沒有錯。

房企真的寄望于新型金融產(chǎn)品。某閩系房企財務(wù)負(fù)責(zé)人介紹，新的融資環(huán)境下，在傳統(tǒng)融資渠道之外，其所在企業(yè)將會繼續(xù)在資本市場融資，主要包括購房尾款資產(chǎn)支持計劃，類Reits產(chǎn)品及自持商業(yè)的資產(chǎn)證券化等產(chǎn)品。

面對監(jiān)管升級，上述負(fù)責(zé)人表示，不要妖魔化監(jiān)管層對融資的收緊，政策的變化，會有新的金融產(chǎn)品出來，與企業(yè)現(xiàn)金流和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)匹配的金融產(chǎn)品就是好的產(chǎn)品。

在股、債暫停，資產(chǎn)支持計劃收緊的背景下，前文業(yè)內(nèi)人士建議，在不觸犯監(jiān)管紅線的前提下，房企可以創(chuàng)新股權(quán)，通過設(shè)置spv投真股，代替從前的假股真?zhèn)?。該人士稱，目前各方都在探索，未來也會有更多的金融產(chǎn)品，也將伴隨產(chǎn)生新的監(jiān)管政策。

所謂spv即，special purpose vehicle(特殊目的實(shí)體)，通常指僅為特定、專向目的而設(shè)立的法律實(shí)體，常見的是公司，有時也有合伙等。

據(jù)介紹，房地產(chǎn)基金通過設(shè)置spv實(shí)現(xiàn)投資的案例，市場早已出現(xiàn)先，復(fù)地旗下的星浩資本即是，但產(chǎn)品最終的運(yùn)營效果是因項(xiàng)目而已的。

對于融資渠道收緊，多次嘗試購房尾款、應(yīng)收款等資產(chǎn)支持計劃的碧桂園仍堅持更多嘗試。碧桂園財務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在降低融資成本的前提下，會嘗試不同形式的融資手段，美元優(yōu)先票據(jù)、熊貓債、境外銀團(tuán)貸款、伊斯蘭債等的境外融資方式，均進(jìn)入其考慮范圍。