不少地產(chǎn)商在近期接受采訪時表示，今年房地產(chǎn)融資環(huán)境會收緊，預計不少地產(chǎn)商資金會出現(xiàn)問題。

近期中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布文件，指出禁止私募資產(chǎn)管理計劃投資于16個房價上漲過快熱點城市的住宅房地產(chǎn)項目;禁投房地產(chǎn)的私募資產(chǎn)管理計劃包括委托貸款、信托計劃、其他金融產(chǎn)品和名股實債產(chǎn)品。

對此標普全球評級信用分析師黃馨慧就表示：“我們認為上述融資限制將削弱中國房地產(chǎn)開發(fā)商的替代性融資渠道，并增加其現(xiàn)金流壓力。”

2016年10月以來，針對房企融資的監(jiān)管政策明顯趨嚴，公司債、私募資管產(chǎn)品、土地款融資等多種舊有融資渠道倏然關閉。2017年房企將面臨融資成本上升、融資渠道極速收窄、流動性收緊等諸多不利情況。同時行業(yè)內(nèi)并購重組漸趨激烈，2017年房企的融資環(huán)境將會出現(xiàn)一定程度分化。

融資收緊

自去年10月以來，監(jiān)管層就一再表態(tài)防控金融風險的決心。

國務院新聞辦公室日前舉行的新聞發(fā)布會上，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會主席郭樹清指出，2017年，銀監(jiān)會將堅決治理各種金融亂象，把防控金融風險放到更加突出的位置，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險。

郭樹清說，房地產(chǎn)市場地域性差別巨大，不同城市、不同地方的房價漲幅所包含的泡沫，或者風險情況不一樣，所以在金融調(diào)控方面，希望銀行從自己的實際出發(fā)，穩(wěn)健、審慎地把握對房地產(chǎn)市場的資金投放，包括對開發(fā)商和居民個人。

過去許多開發(fā)商借助資產(chǎn)管理產(chǎn)品融資，共同收購土地或開發(fā)新項目。上述各種禁令將限制該融資渠道，開發(fā)商需更加依賴合同銷售產(chǎn)生的內(nèi)部現(xiàn)金，以投資新項目或現(xiàn)有項目。

華遠地產(chǎn)財務總監(jiān)焦瑞云表示，2016年10月份以來，針對房地產(chǎn)的融資監(jiān)管，公司債、私募資管有些產(chǎn)品已經(jīng)受限。資金渠道收窄、流動性收緊，諸多不利影響下，今年將更多地做并購重組，用其他融資方式來解決融資收緊問題。

泰禾集團董事長黃其森也認為，“金融行業(yè)近幾年發(fā)展較快，出現(xiàn)一些問題。金融應該服務大眾，服務實體經(jīng)濟。去年流入房地產(chǎn)的資金主要來自兩個方面，一是金融信貸，另外是銷售。金融監(jiān)管肯定會對整個市場有影響，而在目前樓市的大基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)的資金會面臨收緊局面?！?/p>

同策咨詢研究部統(tǒng)計顯示，今年1月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計397.52億元，環(huán)比2016年12月的717.97億元減少44.63%。來自中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)則顯示，今年1月全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計僅133.08億元，延續(xù)了去年四季度以來的低迷狀態(tài)，相比2016年1月同期下降幅度達92%。

并購機遇

一些房企在看到融資收緊同時，也意識到并購市場面臨更大機遇。

黃其森表示，“去年我們大概百分之七八十土地都是并購。今年，宏觀調(diào)控非常嚴厲，很多企業(yè)可能會出現(xiàn)資金緊張問題，并購機會還是存在。今年泰禾基本上在公開市場上，可能很少會去參與。如果時機合適，我們更多可能還是采取并購。至少，泰禾不會去拿地王?！?/p>

黃馨慧則表示：“我們認為，2017年開發(fā)商取得良好合同銷售的能力及其土地儲備質(zhì)量，將成為開發(fā)商之間更顯著的區(qū)分因素。”

標普預計，房地產(chǎn)市場整合將加速，大型開發(fā)商將繼續(xù)擴大市場份額。這是因為大型開發(fā)商擁有更多可售資源，更高的地域多元化程度，以及更強的銷售執(zhí)行能力，即使在房地產(chǎn)業(yè)放緩情況下也能保證良好的合同銷售。

廣發(fā)證券也認為，盡管1月新增的中長期貸款創(chuàng)歷史新高，但在銀行逐步控制按揭貸總量的背景下，信貸放量不具備可持續(xù)性。按揭貸量控價漲將會對銷售進一步形成壓制，預計后續(xù)熱點城市成交將持續(xù)回落。

當然，在行業(yè)整體銷售有壓力背景下，龍頭房企2017年銷售或將保持一定增長(但增速較2016年回落)。廣發(fā)證券調(diào)研結果顯示，部分龍頭房企2017年平均預期銷售增速在20%左右，集中度提升及并購加速是銷售增長的主要支撐。行業(yè)資金全面收緊，加速確認了小周期景氣度的下行。