重慶房?jī)r(jià)漲幅不大，有內(nèi)生性城市、老齡化、房產(chǎn)稅等的因素，土地供應(yīng)也是最重要的原因之一。重慶通過將農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口騰出了大量可以用的土地，并逐步試行“人地掛鉤”的土地規(guī)劃計(jì)劃管理機(jī)制，突破了土地供應(yīng)困局。

此次政府工作報(bào)告還指出，要完善農(nóng)村土地“三權(quán)分置”辦法，建立貧困退出機(jī)制。對(duì)于部分城市來說，這意味著有望紓解無地可供的困境。

2014年12月，中央深改組審議通過了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》。至今，為期3年的“三塊地”改革試點(diǎn)即將結(jié)束。但“三塊地”相互割裂的問題依然十分嚴(yán)重，特別是農(nóng)村宅基地僅局限于集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

全國(guó)人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明提交了3份涉及到農(nóng)地改革的提案，建議允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)在集體所有制成員之外流轉(zhuǎn)，這樣至少有三分之一的閑置宅基地可以進(jìn)入市場(chǎng)，那么城鎮(zhèn)建設(shè)用地就可以增加70%以上。

七、留得住人才有未來

截至去年末我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率57.35%，比上年末提高1.25%;戶籍人口城鎮(zhèn)化率比上年提高1.3%，但總數(shù)只有41.2%，處于較低水平。

李克強(qiáng)總理在報(bào)告中提到，今年實(shí)現(xiàn)進(jìn)城落戶1300萬人以上，加快居住證制度全覆蓋。

人口紅利消退的大背景下，各城市對(duì)人口的爭(zhēng)奪越發(fā)接近零和博弈。海南省省長(zhǎng)即在兩會(huì)期間號(hào)召大家到海南生孩子，而2015年的兩會(huì)，其只是號(hào)召大家到海南購(gòu)房置業(yè)。武漢更加生猛，早在上個(gè)月，市領(lǐng)導(dǎo)與龍頭企業(yè)家召開座談會(huì)，即釋放出了要力爭(zhēng)在5年內(nèi)將100萬大學(xué)生留在武漢，兩會(huì)期間又引發(fā)了熱議。

年輕人愿意去，留得下的城市才有未來，深圳已經(jīng)做了很好的榜樣!武漢市領(lǐng)導(dǎo)可謂高瞻遠(yuǎn)矚，中部崛起看武漢!

八、強(qiáng)者恒強(qiáng)，城市聚集效應(yīng)愈發(fā)明顯

經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的格局下，最近這些年，深圳的表現(xiàn)尤其讓人驚艷。而此次兩會(huì)報(bào)告中，首次提出了要推動(dòng)內(nèi)地與港澳深化合作，研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃，發(fā)揮港澳的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，提升在國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開放中的地位與功能。

粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，實(shí)際上是都會(huì)區(qū)(城市群)的規(guī)劃，只不過是沿珠江入海口展開而賦予“灣區(qū)”的名義。若從小里看，這個(gè)“大灣區(qū)”包括香港、澳門，以及珠三角廣佛肇、珠中江、深莞惠九城，主要是在以往珠三角傳統(tǒng)概念中納入香港、澳門，形成“9+2”格局;往大看，通過加強(qiáng)與粵東西北地區(qū)雙向交流與合作，帶動(dòng)韶關(guān)、河源、汕尾、陽江、清遠(yuǎn)、云浮等環(huán)珠三角城市融入，進(jìn)而輻射至泛珠三角區(qū)域，形成一個(gè)以珠三角為中心，經(jīng)濟(jì)融合更加密切、輻射范圍更為廣泛的超級(jí)都會(huì)區(qū)。

粵港澳大灣區(qū)提出之年，相關(guān)區(qū)域已經(jīng)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)總量超過1.4萬億美元，而粵港澳大灣區(qū)僅“9+2”各城多數(shù)保持了較高增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量已經(jīng)接近3萬億美元，接近全球最大的東京都會(huì)區(qū)!

人口往城市群聚集的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，自然的，房企就要在這些地方布局。據(jù)明源君所知，2015年以來，在深圳、廣州周邊城市收購(gòu)舊廠房的案例急劇增加，收購(gòu)方并不考慮土地的使用性質(zhì)，買了再說。

九、眾創(chuàng)空間和特色小鎮(zhèn)必須要實(shí)打?qū)?/strong>

大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的浪潮帶火了獨(dú)立辦公概念，之后各種品牌各種檔次的眾創(chuàng)空間瘋了一樣冒出來，魚龍混雜。今年的整場(chǎng)報(bào)告，關(guān)于獨(dú)立辦公產(chǎn)業(yè)，李克強(qiáng)總理只提了一個(gè)詞：專業(yè)性眾創(chuàng)空間。

這就意味著，那些毫無新意，只擺了張桌子和椅子，只做表面功夫和徒有高逼格的獨(dú)立辦公空間，以后不會(huì)得到政策優(yōu)惠了。

此外，這次政府工作報(bào)告中沒有提“特色小鎮(zhèn)”，而是將其并入到“支持中小城市和特色小城鎮(zhèn)”的表述中。明源君認(rèn)為，一方面是因?yàn)椤疤厣℃?zhèn)”的推進(jìn)工作已經(jīng)列入到有關(guān)部委的工作中去，正在按部就班地進(jìn)行。近一段時(shí)期以來，關(guān)于特色小鎮(zhèn)的支持性政策已經(jīng)出臺(tái)了很多。另一方面是為了防止特色小鎮(zhèn)“一哄而上”。

泰禾董事長(zhǎng)黃其森即表示，特色小鎮(zhèn)要避免一哄而上，千鎮(zhèn)一面。明源君此前在文章中也不斷指出，特色小鎮(zhèn)落腳點(diǎn)應(yīng)該是特色，才能更多拉動(dòng)內(nèi)需消費(fèi)，帶動(dòng)旅游休閑觀光。缺乏實(shí)質(zhì)，只想靠這個(gè)概念拿地的開發(fā)商，恐怕不能如愿了。

十、房企要從提供空間到提供生活方式

既然定位房子是用來住的，那就不能只是提供一個(gè)冰冷的物理空間。濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興即表示，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，必須圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”的精神，構(gòu)建環(huán)境好、品質(zhì)好、服務(wù)好的物業(yè)，小到餐飲超市，大到健康醫(yī)療，實(shí)現(xiàn)居住人性化，小孩可以互動(dòng)學(xué)習(xí)，老人可以活動(dòng)鍛煉，堅(jiān)持房子要回歸到居住的本質(zhì)。

黃其森表示，泰禾決定5年時(shí)間內(nèi)最少投500億，做醫(yī)療，一是履行社會(huì)責(zé)任，二是泰禾的醫(yī)療，跟地產(chǎn)、保險(xiǎn)有很強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)，因?yàn)楦邇糁等巳簩?duì)自己的健康需求很高，能享受到高端醫(yī)療服務(wù)，能提升其滿意度。

毛大慶則表示，相對(duì)于購(gòu)房，租房更能釋放消費(fèi)力，建議在一線城市及人口密度較大的二線城市，政府應(yīng)盡快完善租賃房的相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)企業(yè)建設(shè)用于居住目的的租賃房給予稅率優(yōu)惠，并鼓勵(lì)眾創(chuàng)空間升級(jí)，優(yōu)先供應(yīng)此類用房及政策扶持，既服務(wù)于雙創(chuàng)，又解決創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者的居住需求。

目前長(zhǎng)租公寓是一個(gè)空口，如果相關(guān)政策落地，能夠推動(dòng)租賃市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮，構(gòu)建起多層次的住房市場(chǎng)。