炒房產(chǎn)生的一切問題都源于金融杠桿的給予與緊縮。在投資客眼里，房子不僅是住，它還應(yīng)該是一個賺錢的工具，他們只是眼光比較超前一點而已。

和徐敬堯的第一次見面，是在羅湖區(qū)黃貝嶺一間中介店鋪前。他異常淡定地把鑰匙給了房產(chǎn)中介員，說起了自己的要求：“這個三室一廳，你先幫我掛460萬元，我心理最低價位是440萬元，再低就繼續(xù)掛著。”充滿底氣的徐敬堯，手上還有7套房子，其中6套都是在2015年深圳房價剛剛起飛，還沒完全飛起的時候購入。到今天他已經(jīng)賺了超過4000萬元，當初投入的成本僅為260萬元。

當徐敬堯看到央視財經(jīng)采訪的那個《深圳炒房客100萬變成5000萬只用兩年》的新聞時，只是感慨：“投資客重要的不是抓住時機，而是不要貪心，盤鋪得太大，又沒這個能力，很容易馬失前蹄?！鄙钲跇鞘薪?jīng)過2015年的大漲后，房產(chǎn)的金融屬性越來越強，投資客們就像買股票一樣買房子。

260萬元怎么生出4000萬元?

今年才35歲的徐敬堯開始接觸炒房時，是3年前準備買婚房。當時他已經(jīng)是公司一個中層管理者。從小在深圳長大的他，依靠家里支持，在2014年8月以260萬元購入了位于前海的一套66平方米的小兩房。

在2015年“3·30”新政后，深圳房價近乎失控，不到兩個月時間，部分熱點區(qū)域，比如前海、龍華、寶安中心等片區(qū)的房價飆升近40%。2014年深圳房地產(chǎn)投資增速為20.5%，而2015年一季度已經(jīng)增速接近30%。徐敬堯這套小兩房近乎翻倍，達到了400萬元。

徐敬堯看到房價上漲速度超乎想象，當機立斷出售房子套現(xiàn)，又和家里親戚再借了80萬元，加入了炒房軍團。徐敬堯選擇的卻是龍華區(qū)，2015年5月，龍華區(qū)多個新盤熱銷，甚至出現(xiàn)“日光盤”。不少龍華區(qū)新項目推出排隊購房都是人山人海。徐敬堯還是選擇二手房，以2.9萬元/平方米購入兩套80平方米小戶型。雖然心有忐忑，但是徐敬堯相信龍華區(qū)房價還會繼續(xù)上漲。

果不其然，龍華區(qū)新盤房價甚至超過5萬元/平方米，二手房價格也是水漲船高。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2014年雖然樓市低迷，“9·30”新政后龍華區(qū)市場開始復(fù)蘇，而10月龍華再出地王，為樓市添了一把火，當年龍華區(qū)新房價格漲幅也超過全市漲幅為14%，達到了24613元/平方米。深圳2015年房價上漲了39%，這一情況下，龍華的增幅也十分明顯，新房增長33%，二手房增長32%。

徐敬堯一邊抓住了房價上漲的機會，一邊利用房子抵押貸款再買房，先后在南山區(qū)、羅湖區(qū)、龍華區(qū)，乃至當時房價還處洼地的龍崗區(qū)，又購入了6套房。

對于如何操作這一切，徐敬堯?qū)χ袊康禺a(chǎn)報記者表示：“投資客操作手法雖然多樣，但歸根結(jié)底還是和銀行貸款相關(guān)。對于資金鏈不緊張的業(yè)主，一般不會賣房，而是用房產(chǎn)抵押套現(xiàn)。像我就用‘紅本’做抵押貸款，雖然利率看起來比較高，為7.5%，對于我來說是可以接受的范圍，把錢套出來除去借的成本，往往是夠下一套的首付款。重要的是，如果房價繼續(xù)上漲，房產(chǎn)仍然在我手中，可持有增值也可出租。如果房價不幸下跌，以現(xiàn)在市場價格70%的評估價從銀行貸出的抵押貸款，也可以為我的固定收益和轉(zhuǎn)嫁風險。”

徐敬堯告訴記者，目前他手上有5套是全額還清，3套商品房總月供為7萬元。徐敬堯表示還款壓力并不大，“我在南山區(qū)的房子租金較高，勉強可以抵去房貸。就我所知，大家對于深圳樓市的前景還是十分看好”。

資金從哪里來?

對于近日央視財經(jīng)曝光的一位深圳白領(lǐng)投資客2年用100萬元炒到5000萬元資產(chǎn)，他把父母名下的房子拿去做了轉(zhuǎn)按揭，親戚的指標也都借來買房，2015年反復(fù)操作了17次，2016年操作了4次，現(xiàn)在背負著20萬元月供房貸如坐針氈，不得不賣房套現(xiàn)。

徐敬堯表示：“只能說他盤鋪得太大了，月供20萬元，一般人很難吃得消，普遍都會控制負債率，不要超過60%。畢竟現(xiàn)在深圳樓市調(diào)控下，買家也是在觀望，如果急著出手，根本賣不出滿意的價錢?！?/p>

另一位投資客張超的看法一致，“為什么有不少投資客喜歡用加按揭的方法來套現(xiàn)，很簡單，一套100萬元的房子，按70%來貸款的話，能從銀行貸款70萬元;如果日后這房子漲價到150萬元，那么在銀行做加按揭可以貸到比70萬元更多的貸款金額。這對投資客來說，相當于放大杠桿增加炒房收益?！?/p>

何謂加按揭，如果是有抵押的房產(chǎn)或者正處于按揭狀態(tài)當中，再對此房產(chǎn)進行抵押，銀行不會允許。因此還可以用加按揭，通過“持證二次抵押”先將原來的貸款還清，然后將增值后的房產(chǎn)進行二次抵押可以獲得更多的貸款額度，多貸的錢就可以用于炒房。

目前深圳還有銀行能做加按揭，招商銀行最高額度是150萬元，工商銀行最高額度是100萬元，建設(shè)銀行最高額度則是300萬元。值得注意的是，加按揭年利率大約在7.5%，遠高于普通房貸利率，也高于部分消費貸。因此，對于資金鏈緊張的人來說，確實是有壓力。

央行深圳中心支行數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳新發(fā)放個人住房貸款較前一年增長了2.1倍，平均按揭成數(shù)高達6.5成，與最高貸款成數(shù)僅差5%，深圳人幾乎將杠桿用到了極致。

有銀行人士對中國房地產(chǎn)報記者直言：“房價單邊上漲的時候，各種借貸不會有大問題。但如果房價回調(diào)，低首付甚至零首付很容易引發(fā)斷供的危險。借款人只有極力推高房價，才能從銀行獲得更多信貸資金，其實會導(dǎo)致樓市泡沫越來越大。”

深圳投資客知多少

配資炒房到底是一種怎么樣的狀態(tài)，中國房地產(chǎn)報記者采訪得知，深圳市場上利用銀行以外“加杠桿”配資入樓市的購房者比例大概在5%~10%，其中“首付貸”又占了近一半的比例。據(jù)深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會不完全統(tǒng)計，按照其摸底排查的企業(yè)30家左右，所投放的“首付貸”存量規(guī)模大致在25億至30億元。

對于市場上流行的“首付貸”雖然解了購房者的燃眉之急，卻也放大了資金風險，而且部分不滿足房貸標準的客戶，亦因為首付貸的“幫助”順利過關(guān)，實則是變相的次級貸，對整個鏈條來講都是安全隱患。

“深圳房價暴漲便是加杠桿的結(jié)果，應(yīng)該加強對貸款的控制，警惕杠桿效應(yīng)帶來的風險，抑制投機炒房行為。目前深圳存在有投資者加杠桿貸款購房的問題，因此從金融杠桿配資業(yè)務(wù)領(lǐng)域入手是很精準的房價調(diào)控辦法，這些辦法都是為了抑制過度投機?！鄙钲谑凶》垦芯繒?wù)副會長、深圳市住房和建設(shè)局政策咨詢委員會秘書長陳藹貧表示。

然而，即便抑制了“首付貸”和各類眾籌業(yè)務(wù)，深圳人依舊可以利用銀行來杠桿買房。除了正規(guī)渠道的住房按揭，在流動性寬松背景下，為控制不良貸款、提升利潤業(yè)績，各銀行(特別是中小銀行)大力拓展以房屋抵押的消費貸款和以個人銀行賬戶流水保障的信用貸款。

在“資產(chǎn)荒”背景下，股票不能快速獲利，高房價卻可以。隨著財富效應(yīng)的遞增，越來越多的買房者加入到投資客的隊伍中。改善型需求、剛性需求的購房群體中也有人存在買房投資的動機。深圳鏈家市場研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年二手房投資客比例為23.7%，2015年上升至26.75%，2016年比例甚至高達29%。2016年深圳市按揭購買二手房比例為91.5%，全市平均貸款成數(shù)為64%，平均月供是11933元，南山區(qū)月供最高接近2萬元。

換句話說，人人都有成為投資客的可能。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉認為，“深圳近20年新增商品房的速度比北京、上?？?，是因為深圳新城市年輕人口多，存量房在房改前比較少，都是近20年建造，正是房貸開始的時期。一旦年輕人多了后，承擔風險的傾向比老年人、中年人高。人們加杠桿買房不一定是為了投資，首次置業(yè)和改善置業(yè)較多。深圳短炒客較少，長期投資較多，因為大多數(shù)人是長期看好深圳市場?！?/p>

投資客買房這場戲在深圳樓市還將繼續(xù)上演，徐敬堯說：“我們買房是為了資產(chǎn)保值，如果現(xiàn)在能有更好的投資渠道，我們也會選擇，只是當下，深圳的房子更為值錢?！?/p>