全國33個土地改革試點還有半年時間就將收官。日前記者在試點之一的四川省郫都區(qū)采訪了解到，該區(qū)試點農村集體經營性建設用地入市，取得了可觀的經濟收入，并進行了現金分紅。

專家表示，這項改革喚醒了農村“沉睡的資產”，將賦予農民更多財產權利，但未來需要綜合配套改革。

樣本 試點農地入市賣出兩個億

四川省農村集體經營性建設用地入市的“第一槌”，是在距離成都市中心城區(qū)半個小時車程的郫都區(qū)唐昌鎮(zhèn)戰(zhàn)旗村擂響的。2015年，戰(zhàn)旗村選中了村辦復合肥廠、預制廠和村委會老辦公樓用地入市拍賣，并最終在郫都區(qū)公共資源交易服務中心以700多萬元的總價成交。

戰(zhàn)旗村黨總支書記高德敏告訴記者，從入市到開發(fā)，該宗地經歷了頒發(fā)集體土地所有權證、入市主體提出申請并編制入市方案、表決通過入市方案、區(qū)公共資源交易中心組織實施等程序。

記者在現場看到，拍賣的地塊目前正在打圍施工一個鄉(xiāng)村旅游綜合體。據了解，該項目總建筑面積8800多平方米，主體工程已經封頂，正在進行內外裝修。墻外的道路已經鋪好瀝青裝好路燈，路邊的特色景觀帶基本成形。

高德敏表示，以前農村集體經營性建設用地是“沉睡的資產”，即便有想法也不能動，村子能有今天，首功要歸于這次“土改”。

據統計，截至目前，郫都區(qū)已完成30宗353畝農村集體經營性建設用地入市交易，獲得成交價款2.1億元。入市項目的加快建設，帶動發(fā)展規(guī)模以上養(yǎng)生養(yǎng)老中心、創(chuàng)意農業(yè)基地、農耕體驗園160多家，催生了一批農、文、旅共融的新興產業(yè)、新興業(yè)態(tài)和幸福美麗新村。

多位專家告訴記者，市場對于農村集體經營性建設用地入市拍賣的關注點，集中在收益分配上。雖然政府提出了和國有土地同等入市、同價同權，但和國有土地入市收益直接進入財政不同，農村集體土地入市的收益需要兼顧國家、集體和個人等多方利益。而在郫都區(qū)，為防止土地增值收益分配“吃光分光”，該區(qū)確立了針對集體經濟組織成員內部分配的原則，按照“二八開”形式劃分成員現金分紅和集體相關資金存留，保障村民長遠生計和促進集體經濟可持續(xù)發(fā)展。

例如，戰(zhàn)旗村在土地拍賣之后，扣除入市成本、繳納土地增值收益調節(jié)金(15%)后形成的出讓凈收益，僅以其中20%進行現金分紅，其余絕大部分用作村集體資產管理有限公司的公益公積金，以保障農業(yè)農村發(fā)展和農民持續(xù)增收。

棋局 全國33個試點進入最后半年

在農村集體經營性建設用地入市改革的嘗試方面，郫都區(qū)只是其中一個樣本。

從2016年開始，全國33個縣進行征地制度改革、農村經營性建設用地入市改革和宅基地制度改革等“三塊地”改革試點。據國土資源部4月份透露，農村集體經營性建設用地入市地塊目前各試點共計完成278宗，總價款約50億元人民幣。這意味著每畝地的平均入市價格約為110萬元。

按照計劃，今年12月31日，所有試點將正式收官，試點成果呈報上級部門進行驗收和評估，對實踐證明可行的，修改完善有關法律;對實踐證明不宜調整的，恢復施行有關法律規(guī)定。也就是說，這些改革試點還剩下最后半年的時間。

有專家表示，過去，農村集體經營性建設用地難以自由流轉，其結果是城市建設用地日漸短缺的同時，城鄉(xiāng)建設用地卻利用粗放，造成大量空閑用地，得以流轉后，將賦予農民更多財產權利，推進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置。

國土資源部調控和監(jiān)測司巡視員董祚繼此前告訴記者，農村集體經營性建設用地制度改革的基本思路，是允許規(guī)劃確定為經營性用途的存量農村集體建設用地，與國有建設用地享有同等權利，在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，可以出讓、租賃、入股，并完善入市交易規(guī)則、服務監(jiān)管制度和土地增值收益的合理分配機制。現階段農村所擁有的存量建設用地多達2.5億畝，盤活農村資源，激活農村資產，那么，農村將成為中國經濟增長的“下一個風口”。

集體經營性建設用地入市潛力很大，但董祚繼也表示，改革也面臨諸多困難和矛盾，需要理性看待。例如，由于長期以來對農村土地產權制度建設重視不夠，造成農村土地管理基礎普遍不夠扎實。各種歷史遺留問題錯綜復雜，土地及農房產權資料缺失、權屬爭議、違法違規(guī)等情況大量存在，過去私下交易行為問題叢生、尾大不掉。這些因素明顯影響到改革的全面推進。

難點 產權限制和政策配套成當前瓶頸

實際上，基層政府工作人員對此次改革面臨的困難也有同樣的感受。郫都區(qū)國土部門相關負責人就坦言，隨著試點的不斷深入以及農村土地征收、宅基地制度改革任務的疊加，集體經營性建設用地入市在程序和措施上都面臨瓶頸。

上述負責人表示，一是改革的政策配套跟進不足，農村土地制度改革涉及的利益關系復雜，單一政策支撐難以奏效。當前來看，農村產權金融服務、土地入市的財稅征管和行政審批、土地供后監(jiān)管等方面的配套政策及制度建設尚屬空白，需要加快研討并協同跟進。

二是土地利用規(guī)劃管控缺乏彈性，農村地區(qū)建設用地發(fā)展空間狹小，就地入市與現有基本農田布局極易沖突。如何在確?；巨r田保護面積不減少、質量不降低的前提下，突破現有土地利用規(guī)劃管理模式，利用好農村集體經營性建設用地，確實是一個難題。

三是農村土地二級市場沒有放開。二級市場交易管理涉及國土、房產、工商等多個部門，由于沒有統一匯總和發(fā)布信息的渠道，造成了交易信息不對稱，增加了政府精準調控的難度，土地違規(guī)交易和隱性交易的隱患無法消除，不利于農村土地市場的健康發(fā)展。

四川邁高旅游資源開發(fā)有限公司董事長張旭東認為，農村集體經營性建設用地入市，要想真正實現與國有建設用地的同價同權，順利進行抵押融資是一把重要的尺子。但是，目前對此提供抵押貸款服務的金融機構很少，這對改革進程是一個很大的掣肘。

值得一提的是，有專家認為，改革成敗與否，土地用途規(guī)劃是關鍵。目前農村集體經營性建設用地入市試點中，被拍賣的土地多用于工業(yè)、倉儲用地，少量用于商貿用地，也有一些沿海試點地區(qū)嘗試將入市后的地塊用于住宅地產開發(fā)，也就是俗稱的“商住兩用”型地產。

在成都，很多“不差錢”的投資者同樣相中了農村經營性建設用地潛在的巨大市場價值。但是，在對改革政策進行一定了解后，有投資者就表示，如果完全按現行改革文件來操作，在試點區(qū)域投資“商住兩用”型地產開發(fā)，產權和交易都是今后很難繞過的“一道坎”。