高考放榜季，也是看各個(gè)城市房?jī)r(jià)漲跌趨勢(shì)的好時(shí)機(jī)。

近段時(shí)間，各地的2017年高考狀元接二連三出爐。這屆狀元有很多特點(diǎn)：顏值高、很會(huì)玩、家里好、自己又很厲害。

由高考狀元榜引發(fā)的一個(gè)大討論是：各個(gè)城市尖子生的大比拼。

以廣東省為例。近日，廣東省教育考試院發(fā)布2017年高考成績(jī)和各批次錄取分?jǐn)?shù)線(xiàn)。從各分?jǐn)?shù)段的考生占比來(lái)看，有分析人士指出，深圳的考生成績(jī)已經(jīng)全面碾壓廣州。

相比之下，深圳看似更有優(yōu)越感。然而一段坊間盛傳的“神回復(fù)”卻也懟得人啞口無(wú)言。該回復(fù)大意就是，雖然考生要去廣州讀書(shū)，但是會(huì)回深圳工作，而面對(duì)深圳的高房?jī)r(jià)，考生又只買(mǎi)得起廣州的房。

所有的爭(zhēng)論都結(jié)束于一個(gè)問(wèn)題：當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。

房?jī)r(jià)令人又愛(ài)又恨。當(dāng)眾人都在熱議高考承載的階層上升重任時(shí)，你有沒(méi)有想過(guò)：一個(gè)城市高考成績(jī)的好壞也是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)漲跌的風(fēng)向標(biāo)。

下面以廣東為例進(jìn)行分析。

文理前十名來(lái)自七個(gè)城市

倘若一個(gè)城市高考人才輩出，那么這或是當(dāng)?shù)乜忌鶖?shù)大、教育資源好等因素綜合影響的結(jié)果。而這又會(huì)吸引更多的人才聚集，催生當(dāng)?shù)馗叻績(jī)r(jià)和高價(jià)學(xué)位房。

數(shù)據(jù)顯示，2017年，廣東高考全省文理科前十名共20人，其中深圳占6人(文1，理5)，廣州3人，東莞4人，惠州2人，佛山3人(其中順德1人)，珠海、汕頭各1人。

這些數(shù)據(jù)釋放了兩個(gè)信號(hào)：

1、深圳實(shí)力碾壓廣州。從廣東過(guò)去三年高考文理前十名人數(shù)對(duì)比來(lái)看：2015年廣州5比1領(lǐng)先深圳;2016年4比5被反超;2017年，比分變?yōu)?比6，并且，文理科狀元，均出自深圳。有分析人士指出，深圳最強(qiáng)的深圳中學(xué)在全省前500名的人數(shù)，已經(jīng)等于廣州最強(qiáng)的兩所學(xué)校：全省招生的重點(diǎn)中學(xué)華師附中和省實(shí)驗(yàn)中學(xué)的總和。

2、2017年廣東文理前十名來(lái)自其中7個(gè)城市。

從2016年的數(shù)據(jù)來(lái)看，全省文理科前十名20人中，深圳以5人拔得頭籌，廣州有4人，東莞以3人緊隨其后，中山2人。佛山、珠海、惠州、茂名、陽(yáng)江、湛江各有1人。

2015年的數(shù)據(jù)顯示，全省文理科前十名20人中，東莞以8人入圍，其后為廣州5人、珠海3人、佛山2人，深圳、清遠(yuǎn)各1人。

綜合廣東省這三年的高考成績(jī)來(lái)看，深圳、廣州、東莞、惠州、佛山、珠海這6個(gè)城市連續(xù)三年都有考生入圍全省文理科前十名的榜單。

注意到，上述6個(gè)城市也是廣東省人均GDP排名前10的城市。正所謂藏富于民，有錢(qián)才有購(gòu)買(mǎi)力，這也為當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)上漲打下鋪墊。

(數(shù)據(jù)來(lái)自：宜居城市研究室)

大量人口流入廣深

雖然“逃離北上廣深”的口號(hào)經(jīng)常被人提及。不過(guò)一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是：受益于珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)多，近年來(lái)，依然有源源不斷的大量人口涌入廣東省，尤其是擠進(jìn)廣州和深圳。廣東省成為近年人口凈流入最多的省份。

根據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2016年末，廣東常住人口為1.0999億人，人口總量比上年凈增150萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.38%，增幅比上年提高0.21個(gè)百分點(diǎn)，是全國(guó)唯一一個(gè)增量突破百萬(wàn)大關(guān)的省份，遙遙領(lǐng)先其他省份。

在這150萬(wàn)的增量中，自然增長(zhǎng)人口和外來(lái)流入人口幾乎各占一半。2016年，廣東出生人口129.45萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)人口81.28萬(wàn)人，剩下的則是外來(lái)流入人口。

外來(lái)流入人口大增導(dǎo)致的一個(gè)最直接的問(wèn)題是：住房需求大增。在住房供應(yīng)有限的情況下，需求大增也將直接刺激當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)大漲。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉曾指出，政策刺激雖然可以改變短期市場(chǎng)格局，不過(guò)中長(zhǎng)期的樓市走向依然取決于供求關(guān)系的基本面，歸根結(jié)底體現(xiàn)的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市吸引力。人口凈流入是分析城市吸引力和未來(lái)房?jī)r(jià)走向的一個(gè)最重要的指標(biāo)。

值得一提的是，廣東省內(nèi)常住人口的分布和增長(zhǎng)十分不均衡，目前常住人口向珠三角超大城市集聚勢(shì)頭未減。

從上述提及的6個(gè)城市的人口凈增長(zhǎng)情況來(lái)看，深圳和廣州的人口凈增長(zhǎng)都突破50萬(wàn)大關(guān)，領(lǐng)先全國(guó)，分別為52.95萬(wàn)和54.24萬(wàn)，深圳的人口增長(zhǎng)率全國(guó)最高，達(dá)到4.65%。

作為廣東省常住人口最少的地級(jí)市——珠海，其在2016年的人口增長(zhǎng)率也處于較高水平達(dá)到2.5%。2016年，珠海的常住人口為167.53萬(wàn)人，凈增4.12萬(wàn)人。

另外，佛山、惠州、東莞三個(gè)城市2016年的人口凈增量較少，尤其是東莞，曾經(jīng)作為“世界工廠(chǎng)”吸引大量外來(lái)人口，不過(guò)在智通財(cái)經(jīng)對(duì)比的這幾個(gè)城市中，如果忽略未被統(tǒng)計(jì)進(jìn)來(lái)的一些人口，東莞2016年的常住人口，同比幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)。

廣東多城超強(qiáng)的人口吸引力

除了人口凈流入外，判斷一個(gè)城市房?jī)r(jià)漲跌趨勢(shì)的另一指標(biāo)是這個(gè)城市對(duì)于人口和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的吸引力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是最精明的人群之一，如果開(kāi)發(fā)商較偏向于到一個(gè)城市投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，那么，也就是看好當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)，這也或?qū)⒋偈巩?dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲。

從上述分析來(lái)看，廣東的省份除深圳、廣州有大量的凈流入人口外，其他城市目前人口凈增長(zhǎng)量較少。

不能忽略的一點(diǎn)是，雖然這些城市目前人口增長(zhǎng)比較疲態(tài)，但是從多份調(diào)查報(bào)告來(lái)看，這些城市卻有很強(qiáng)的人口和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力。并且這些城市每平方公里土地創(chuàng)造的GDP(簡(jiǎn)稱(chēng)GDP密度或者地均GDP)也居全國(guó)前列。

根據(jù)百度地圖在今年4月發(fā)布的《2017年第一季度中國(guó)城市研究報(bào)告》顯示，在其所調(diào)查的49個(gè)城市中，深圳、廣州人口吸引力指數(shù)高，位居榜單前三甲。另外，東莞、佛山、惠州的人口吸引力指數(shù)也較高。

此外，該調(diào)查選取流入常駐人口吸引力排名Top6城市分析，18-34歲常駐人口占各自總流入常駐人口比例均在60%以上，且不同城市對(duì)比來(lái)看，廣州、深圳、東莞流入的18-24歲常駐人口占比較高。

這也就是說(shuō)，廣州、深圳、東莞大受年輕人喜愛(ài)，這背后影藏的是更多的購(gòu)房需求。

另外，中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布《2017年中國(guó)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究報(bào)告》，對(duì)全國(guó)297個(gè)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)投資吸引力進(jìn)行排位。從下圖可以看出，深圳、廣州、東莞、佛山、珠海排名都比較靠前。

根據(jù)研究結(jié)果顯示，從城市層級(jí)來(lái)看，1線(xiàn)城市仍保持較強(qiáng)的投資吸引力排名領(lǐng)先，廣深排名前5;2.5線(xiàn)城市中，東莞、佛山保持全國(guó)前20名，三四線(xiàn)城市中，珠海具備承接核心城市產(chǎn)業(yè)、人口及置業(yè)需求外溢的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，排名靠前。

上述這些城市對(duì)人口和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力強(qiáng)，很重要的一個(gè)原因是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，這可以從GDP密度體現(xiàn)出來(lái)。

第一財(cái)經(jīng)曾對(duì)41個(gè)地級(jí)以上城市的2016年GDP密度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，其中最高的是深圳，每平方公里的GDP產(chǎn)值達(dá)到了9.76億元，處于全國(guó)領(lǐng)先位置。

另外，廣東作為第一經(jīng)濟(jì)大省，除深圳外，其中的東莞、廣州、佛山、珠海GDP密度也位列全國(guó)前列。

不可否認(rèn)的是，房?jī)r(jià)能否得到持續(xù)支撐，要看后續(xù)的新生買(mǎi)房力量能否得到保障。這個(gè)后盾就是當(dāng)?shù)氐男W(xué)生數(shù)量。

以深圳為例。近年深圳房?jī)r(jià)暴漲，相對(duì)應(yīng)的是，深圳小學(xué)生人數(shù)也暴漲。1979年，深圳小學(xué)生人數(shù)僅為47022人，到2015年已激增至86.48萬(wàn)人。

根據(jù)深圳教育局公開(kāi)數(shù)據(jù)，今年深圳市公辦小學(xué)小一學(xué)位缺口達(dá)到4.63萬(wàn)個(gè)，公辦初一學(xué)位供需基本平衡;2018年公辦小學(xué)小一學(xué)位缺口將達(dá)到6.1萬(wàn)個(gè)，公辦初一學(xué)位缺口0.32萬(wàn)個(gè)。目前基本上是2-3個(gè)孩子搶一個(gè)學(xué)位，如果單獨(dú)看名校學(xué)位房的競(jìng)爭(zhēng)，將更激烈。

總體而言，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)由多重因素作用決定，但其中人的因素影響最大。一個(gè)亙古不變的道理是：哪里有源源不斷的凈流入人口，哪里的房?jī)r(jià)就會(huì)暴漲。從高考報(bào)名人數(shù)升降能看一城房?jī)r(jià)漲跌，從高考狀元榜也能捕捉一城房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)。