習(xí)近平總書記指出：要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性

• 2017年10月18日 YaoEnHua來源：東方頭條 983 62
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2016年12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。2016年12月21日下午，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議上進(jìn)一步指出，“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性”。

2016年12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。2016年12月21日下午，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議上進(jìn)一步指出，“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性”。

新中國成立以來，我國的住房保障制度和發(fā)展政策經(jīng)歷了怎樣的變遷，我們對(duì)住房屬性的認(rèn)識(shí)又經(jīng)歷了一個(gè)怎樣的曲折過程?通過哪些調(diào)控機(jī)制，才能確保住房回歸到居住的基本屬性上?域外解決住房問題的經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國又有哪些啟示?

《思想者》副刊特約請(qǐng)幾位學(xué)者一一解析，以饗讀者。

讓住房市場(chǎng)回歸到基本居住功能上來

畢夫

■與金融、土地政策工具相比，通過財(cái)稅和立法應(yīng)當(dāng)是下一步構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制中最有看點(diǎn)也最核心的內(nèi)容。

從理論上說，房地產(chǎn)同時(shí)具有資本品與消費(fèi)品的雙重屬性，而且消費(fèi)品屬性應(yīng)當(dāng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于資本品屬性。然而，由于缺乏政策的厘清與定位，過去很長一段時(shí)間內(nèi)無論是自然人還是法人，都片面地將住房視作投機(jī)炒作與賺錢謀利的工具。房地產(chǎn)商捂盤惜售，借機(jī)拉抬出售價(jià)格;企業(yè)包括一些國有企業(yè)不務(wù)正業(yè)，大量涉足房地產(chǎn)，在推升房?jī)r(jià)中大發(fā)橫財(cái);不少個(gè)人或投機(jī)者借助信貸杠桿結(jié)隊(duì)“掃樓”，囤積居奇并頻繁高拋低吸。結(jié)果，整個(gè)社會(huì)金融資本有相當(dāng)一部分集結(jié)到房地產(chǎn)領(lǐng)域。這不僅導(dǎo)致一二線城市房?jī)r(jià)輪番暴漲，也使三四線城市陷入庫存積壓的窘境，還大幅抬高了居民的生活成本，日益增大的財(cái)富泡沫加劇了金融風(fēng)險(xiǎn)。正因如此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，這一通俗化概括隱含著決策層的諸多良苦用心。

一方面，這一論斷明確了住房的定位，使得住房市場(chǎng)有望回歸到居住的基本功能上來;另一方面，它旨在稀釋住房的資本品屬性，標(biāo)明政策取向?qū)⒊^續(xù)打擊投機(jī)、防止熱炒與抑制房地產(chǎn)泡沫的方向深入推進(jìn)。為此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。

房?jī)r(jià)與貨幣關(guān)系緊密，近10年的房?jī)r(jià)飆漲幾乎與寬松貨幣政策下的流動(dòng)性過剩完全同步，而且房地產(chǎn)是極易產(chǎn)生高杠桿、滋生泡沫的領(lǐng)域，因此，防控金融風(fēng)險(xiǎn)，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。為此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)強(qiáng)調(diào)在宏觀上要管住貨幣，微觀信貸政策上要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。另外，土地供應(yīng)直接影響著房?jī)r(jià)，因此，土地政策要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市，要合理增加土地供應(yīng)，對(duì)商品房庫存積壓嚴(yán)重地區(qū)暫停土地供應(yīng)。要提高住宅用地比例，盤活城市限制和低效用地。

與金融、土地政策工具相比，通過財(cái)稅和立法應(yīng)當(dāng)是下一步構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制中最有看點(diǎn)也最核心的內(nèi)容。對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征稅是國際通行做法，也是防止住房市場(chǎng)過度投機(jī)炒作的有效手段。特別是對(duì)于世界第一人口大國來說，土地資源非常有限，每一個(gè)個(gè)體絕不能占有過多土地資源，否則，就會(huì)侵蝕別人的利益，造成房?jī)r(jià)失控暴漲。通過開征房地產(chǎn)稅，讓占有過多住房資源者多交稅，然后補(bǔ)貼住房困難的低收入階層，已是必選之策。可以判定，2017年將是房地產(chǎn)稅進(jìn)入立法程序的關(guān)鍵一年。

鑒于地方政府與土地財(cái)政的緊密關(guān)系，一些地方政府在房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲中的作用，必須引起我們的足夠重視。為什么每一次中央政府針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控往往總是收效甚微，甚至最終陷入“調(diào)控——上漲——再調(diào)控——再上漲”的惡性循環(huán)?中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)，要落實(shí)地方政府主體的責(zé)任。因此，有關(guān)地方政府在去庫存、控房?jī)r(jià)、抑泡沫等方面的責(zé)任歸屬與制度約束等頂層設(shè)計(jì)方案，接下來可能會(huì)悉數(shù)落地。

對(duì)中國住房市場(chǎng)的再定位

鄒琳華(中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)

■居住屬性是住房的基本屬性，投資投機(jī)屬性屬于住房的派生屬性。離開了居住屬性，住房的投資屬性要么不復(fù)存在，要么只能對(duì)社會(huì)產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)。投資屬性作為派生屬性，必須服務(wù)于基本屬性。

“房子是用來住的，不是用來炒的”“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性”，這兩大提法是立足國情和住房政策的實(shí)踐教訓(xùn)，對(duì)住房市場(chǎng)的科學(xué)再定位。

從城鎮(zhèn)福利分房與配給制到住房市場(chǎng)化

我國對(duì)住房屬性的認(rèn)識(shí)，經(jīng)歷了一個(gè)曲折過程。從新中國成立后到改革開放以前，人們主要關(guān)注的是住房的基本居住屬性，住房政策的主要目標(biāo)是保障城鎮(zhèn)居民基本住房需求，城鎮(zhèn)住房分配實(shí)行的是福利分房與配給制。這一階段雖有效保障了城鎮(zhèn)居民的基本住房需求，但由于缺乏資金且資源配置效率較低，城鎮(zhèn)居民住房水平提高緩慢。到1978年，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積僅為6.7平方米。

改革開放以后，隨著人民收入水平不斷提高，城鎮(zhèn)居民家庭對(duì)住房居住水平也提出了更高要求，以市場(chǎng)化為導(dǎo)向的住房制度改革開始逐漸摸著石頭探索前行。自1978年改革開放以來，住房市場(chǎng)化改革先后經(jīng)歷了探索試驗(yàn)售房(1978~1985)、提租補(bǔ)貼(1986~1990)、以售帶租(1991~1993)、全面推進(jìn)(1994~1998.6)、取消福利分房、實(shí)行貨幣分房(1998-)等階段的改革。1998年6月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)〔1998〕23號(hào))，提出“1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”“停止住房實(shí)物分配后，新建經(jīng)濟(jì)適用住房原則上只售不租”“發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)”“擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的發(fā)放范圍，所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)均可發(fā)放個(gè)人住房貸款。取消對(duì)個(gè)人住房貸款的規(guī)模限制，適當(dāng)放寬個(gè)人住房貸款的貸款期限”。這些標(biāo)志著沿襲數(shù)十年的福利住房政策為住房商品化所取代，確立了以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。

隨著住房市場(chǎng)化改革的推進(jìn)，被壓抑的住房需求不斷得以釋放，住房市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，到2001年，全國商品住宅投資達(dá)4216.68億元，占全國城鎮(zhèn)住宅投資的67.34%，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)20.8平方米。但直至21世紀(jì)初，由于城鄉(xiāng)居民家庭收入水平仍然較低，住房潛在需求釋放仍然緩慢，住房改革艱難推進(jìn)。

使普通商品房成為市場(chǎng)的供應(yīng)主體

2002年以來，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的強(qiáng)力推動(dòng)下，住房市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)展提出了住房進(jìn)一步商品化的要求，住房的投資投機(jī)屬性也開始為多數(shù)人所認(rèn)識(shí)。這一時(shí)期，大量農(nóng)村人口涌入城市，形成巨大的住房剛性需求;工業(yè)大發(fā)展、經(jīng)濟(jì)起飛所帶來的國民家庭收入快速增長，也必然催生大量改善家庭原有居住條件的訴求。2003年8月，原建設(shè)部《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18號(hào)文)將經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”修改成“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，確立了房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，使普通商品房成為市場(chǎng)的供應(yīng)主體。在這一階段，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭都擁有了一套以上商品住房，還有不少家庭開始擁有多套商品住房;很多進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民家庭，也在其流出地縣城或地級(jí)市購置了一套以上商品住房。到2010年，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)31.6平方米。但這一階段在住房大發(fā)展的同時(shí)，也產(chǎn)生了房?jī)r(jià)飛漲、住房投機(jī)盛行及泡沫堆積等問題。

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