蘇寧300億目標(biāo)基金中的物流地產(chǎn)江湖

• 2017年11月15日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng) 1027 65
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

蘇寧云商將與深創(chuàng)投成立300億物流地產(chǎn)基金，蘇寧此舉背后有何深意？

蘇寧云商將與深創(chuàng)投成立300億物流地產(chǎn)基金，蘇寧此舉背后有何深意？

“雙十一”的狂歡還意猶未盡，商家大促后所獲的“戰(zhàn)績(jī)”已然占據(jù)各新聞?lì)^條。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年“雙十一”期間電商總成交額達(dá)到2539.7億元，同口徑同比增長(zhǎng)43.45%，再次創(chuàng)下銷售新高。在這場(chǎng)狂歡的背后，是近年來(lái)電商快速發(fā)展的必然結(jié)果，同時(shí)亦是高速發(fā)展的物流業(yè)務(wù)的一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)。

資料顯示，今年“雙十一”期間，蘇寧物流訂單增長(zhǎng)量達(dá)到450%，發(fā)貨及時(shí)率進(jìn)一步提升到98.7%，第一單送貨用了13分鐘。這一連串被刷新的數(shù)字背后無(wú)不考驗(yàn)著商家的物流能力。

不知是否如此迅速的增長(zhǎng)讓蘇寧對(duì)物流有著更多的需求，在雙十一后兩天，蘇寧云商便發(fā)布公告，宣布要設(shè)立300億元物流地產(chǎn)基金，繼續(xù)擴(kuò)大對(duì)物流倉(cāng)庫(kù)等的投資。

11月13日，蘇寧云商集團(tuán)股份有限公司稱，該公司全資子公司江蘇蘇寧物流有限公司擬與深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理(深圳)有限公司簽署《深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理(深圳)有限公司與江蘇蘇寧物流有限公司關(guān)于共同設(shè)立物流地產(chǎn)基金之合作協(xié)議》，雙方計(jì)劃聯(lián)合發(fā)起設(shè)立物流地產(chǎn)基金。

據(jù)了解，蘇寧云商物流地產(chǎn)基金首期基金目標(biāo)募集資金規(guī)模50億元，基金目標(biāo)總規(guī)模(含首期基金)日后將達(dá)300 億元。

300億物流地產(chǎn)基金

媒體查閱了解，江蘇蘇寧物流將與深創(chuàng)投設(shè)立蘇寧深創(chuàng)投基金管理(南京)有限公司作為基金管理人。募集的首期基金50億元，將主要用于收購(gòu)蘇寧建成的成熟倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、市場(chǎng)化收購(gòu)及投資開(kāi)發(fā)符合條件的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施。

此外，雙方將在首期基金的基礎(chǔ)上，根據(jù)投資項(xiàng)目情況設(shè)立后續(xù)物流地產(chǎn)基金，基金目標(biāo)總規(guī)模(包含首期基金)為300 億元，用于投資公司擬建、在建及已建成高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施，并尋求并購(gòu)其他市場(chǎng)主體擬建、在建及已建成的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施。

蘇寧云商于公告中稱，將同時(shí)通過(guò)在具體項(xiàng)目層面匹配相應(yīng)的融資安排，實(shí)現(xiàn)管理倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模達(dá)到 1200-1500 萬(wàn)平米。

而對(duì)于基金設(shè)立的初衷，蘇寧云商直言：公司擬通過(guò)參考行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，計(jì)劃建立“開(kāi)發(fā)—運(yùn)營(yíng)—基金運(yùn)作”的良性資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，從而有效盤活存量資產(chǎn)，加速資金循環(huán)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)，最終推動(dòng)公司物流倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模的快速擴(kuò)張。

根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，首期基金由江蘇蘇寧物流或蘇寧云商集團(tuán)股份有限公司下屬控股子公司認(rèn)繳 51%，由深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)以管理的資金或深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)有限公司以自有或管理的資金認(rèn)繳 49%?；鹌谙逓?+2+1+1年，即前3年為投資期，后2年為退出期，到期后基金管理人可按項(xiàng)目進(jìn)展情況續(xù)期兩次，每次續(xù)期1年。

首期基金投資所得收益，首先會(huì)向首期基金份額持有人進(jìn)行分配，直至其收到的歷次分配的金額之和等于其實(shí)繳出資總額為止;隨后，向首期基金份額持有人進(jìn)行分配，直至其實(shí)繳出資總額實(shí)現(xiàn) 8%/年的內(nèi)部收益率。

在上述的分配均完成后，當(dāng)向基金管理人進(jìn)行分配，直至向基金管理人進(jìn)行此項(xiàng)分配的金額達(dá)到優(yōu)先回報(bào)金額的 25%;最后，按照 80%:20%的比例分配給首期基金份額持有人和基金管理人。

蘇寧云商表示，該物流基金的設(shè)立，一方面投資收購(gòu)公司已有的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)，盤活資產(chǎn)，回籠資金，并進(jìn)行再投資，持續(xù)獲得新的倉(cāng)儲(chǔ)資源;另一方面該物流基金還將市場(chǎng)化投資并購(gòu)成熟物業(yè)、開(kāi)發(fā)建設(shè)新的物業(yè)，由公司輸出物流倉(cāng)儲(chǔ)及運(yùn)營(yíng)管理能力，實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)發(fā)展模式，持續(xù)提升蘇寧物流能力。

蘇寧云商物流地產(chǎn)江湖

作為電商零售，倉(cāng)儲(chǔ)、物流這一系列相關(guān)的配套是蘇寧云商不得不面對(duì)的江湖。事實(shí)上，資料顯示蘇寧云商自2004年上市以來(lái)，一直致力于零售核心競(jìng)爭(zhēng)力——物流能力的建設(shè)。同時(shí)，經(jīng)過(guò)多年積累，該公司已擁有倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)、干線運(yùn)輸、物流配送等全產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈物流服務(wù)能力。

截至2016年末，蘇寧云商擁有物流倉(cāng)儲(chǔ)及相關(guān)配套總面積達(dá)到583萬(wàn)平方米，擁有的快遞網(wǎng)點(diǎn)17000個(gè);截至2017年9月末，蘇寧物流及天天快遞擁有倉(cāng)儲(chǔ)及相關(guān)配套總面積628萬(wàn)平方米。

顯然，蘇寧云商并不滿足于此，其在最新公告中就提出要實(shí)現(xiàn)管理倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模達(dá)到1200-1500萬(wàn)平米。并且要充分挖掘公司高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的價(jià)值，加速物流倉(cāng)儲(chǔ)資源的獲取，建立中國(guó)零售行業(yè)最大的物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)和服務(wù)網(wǎng)。

對(duì)此，蘇寧董事長(zhǎng)張近東在今年雙11慶功會(huì)上也表示，公司接下來(lái)最關(guān)心的問(wèn)題還是“用戶的體驗(yàn)好不好，物流、IT等能否扛得住銷量成倍增長(zhǎng)的壓力?！?/p>

但在物流地產(chǎn)的江湖里，蘇寧只是其中的一份子而已，電商三巨頭中的京東更是大手筆投入。

據(jù)了解，京東于2007年決定自建物流，2009年，京東正式開(kāi)始購(gòu)入倉(cāng)儲(chǔ)用地。彼時(shí)，其于江蘇宿遷、上海嘉定拿下共約560畝地用于建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)。

2010年，京東于北京亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)買下200畝土地建造占地超過(guò)30萬(wàn)平方米、亞洲最大的電子商務(wù)物流中心;2013年，京東投資20億-30億元在重慶巴南區(qū)建設(shè)集物資集散、倉(cāng)儲(chǔ)加工、城市配送等多種功能于一體的綜合性電商產(chǎn)業(yè)園。

進(jìn)入2017年，京東于4月份在廣東汕頭投資2億建造“互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)園”模式的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，占地100畝;5月在西安航天基地中心廣場(chǎng)舉行投資205億建設(shè)全球物流供應(yīng)鏈總部和全球無(wú)人系統(tǒng)生產(chǎn)基地等項(xiàng)目簽約儀式。

還有媒體統(tǒng)計(jì)，在8年時(shí)間里，京東于全國(guó)擁有的土地超過(guò)9千畝，這些地塊中大多都用于倉(cāng)儲(chǔ)物流的建設(shè)。

相對(duì)于京東近年來(lái)頻繁的攻城略地，蘇寧云商顯得有點(diǎn)落寞。但業(yè)內(nèi)人士尹霄飛在接受媒體采訪時(shí)卻透露，蘇寧實(shí)際上也在用自己的專業(yè)優(yōu)勢(shì)和所在領(lǐng)域的熟悉度側(cè)面發(fā)力，它會(huì)去拿到一些工業(yè)地塊，進(jìn)行物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)，而且成本上要比招拍掛方式拿地更有優(yōu)勢(shì)，所以蘇寧沒(méi)有活躍在土地招拍掛的一線，這是它的一種企業(yè)戰(zhàn)略。

該人士還表示，蘇寧云商在物流地產(chǎn)這塊宣傳不多，但物流園區(qū)的物流物業(yè)服務(wù)方面還是比較有經(jīng)驗(yàn)，以南京為例，南京普洛斯物流園區(qū)就是蘇寧旗下的銀河物業(yè)在服務(wù)，這都是蘇寧云商在物流地產(chǎn)方面的優(yōu)勢(shì)所在。

蘇寧云商高速發(fā)展的物流業(yè)務(wù)，還是在其業(yè)績(jī)上有明顯的體現(xiàn)。公開(kāi)資料顯示，蘇寧云商2017年前三季度營(yíng)收為1318.82億元，同比增長(zhǎng)26.98%，實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為6.72億元，同比暴增321.23%。其中，社會(huì)化物流收入增長(zhǎng)144.83%。

此外也有市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，蘇寧云商該次投資基金的成立，將加快蘇寧物流倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施的布局，使其發(fā)展更具競(jìng)爭(zhēng)力和后勁，同時(shí)也將進(jìn)一步提升消費(fèi)者體驗(yàn)。

另一方面，深創(chuàng)投積極與蘇寧合作，共同創(chuàng)立此基金，充分顯示出資本認(rèn)可蘇寧智慧零售發(fā)展的巨大發(fā)展，以及由此推動(dòng)蘇寧物流未來(lái)的發(fā)展空間。

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