綠地控股張玉良：預(yù)測明年市場趨穩(wěn) 三、四線行情不可持續(xù)

• 2017年12月5日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 239 7
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  2017-2022年版房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位規(guī)劃及招商策略咨詢報告

  “產(chǎn)業(yè)園區(qū)”是執(zhí)行城市產(chǎn)業(yè)職能的重要空間形態(tài)，園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進(jìn)外資、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟(jì)等方面發(fā)揮積極的輻射、示范和帶動作用，成為城市經(jīng)濟(jì)騰飛的助推器。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是...

張玉良預(yù)測：“我們將努力實(shí)現(xiàn)年初制定的經(jīng)營目標(biāo)，確保全年?duì)I業(yè)收入3000億元，力爭利潤總額達(dá)到200億元左右。今年的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長，并充分體現(xiàn)提質(zhì)增效的成果。”

2018年樓市將如何發(fā)展？綠地未來的規(guī)劃又是什么？

在北京冬日午后的暖陽里，一向低調(diào)而忙碌的綠地控股（下稱“綠地”）董事長、總裁張玉良在京參加一個活動的間歇接受了采訪。綠地控股在2017年的前11月內(nèi)發(fā)生了新的變化，其轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)上新增了兩個關(guān)鍵詞“康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)”和“科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)”，這兩大新增產(chǎn)業(yè)是綠地今年業(yè)務(wù)的亮點(diǎn)，也是未來的重要發(fā)力點(diǎn)。

2017年，被張玉良定為綠地業(yè)績實(shí)現(xiàn)“恢復(fù)性增長”的一年。按照前11月的發(fā)展?fàn)顩r，張玉良預(yù)測：“我們將努力實(shí)現(xiàn)年初制定的經(jīng)營目標(biāo)，確保全年?duì)I業(yè)收入3000億元，力爭利潤總額達(dá)到200億元左右。今年的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長，并充分體現(xiàn)提質(zhì)增效的成果?！?/p>

爭取主要業(yè)績指標(biāo)都實(shí)現(xiàn)10%－15%的增長

根據(jù)綠地此前發(fā)布的2017年三季報，其前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1804億元，同比增長20%，利潤總額114億元，同比增長逾35%，其中房地產(chǎn)板塊完成利潤總額95億元，同比增長72%。而四季度一般是企業(yè)發(fā)展的最后沖刺期，張玉良預(yù)計將努力實(shí)現(xiàn)年初定下的業(yè)績目標(biāo)，其表示：“爭取主要業(yè)績指標(biāo)都實(shí)現(xiàn)10%－15%的增長,這也是綠地中長期穩(wěn)健發(fā)展的業(yè)績增長基調(diào)。”

在房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)上，根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，前11月，綠地實(shí)現(xiàn)銷售額2496.4億元，位列排行榜第六位，相比去年第四位有所下滑。

對此，張玉良分析稱：“今年一些房企主要抓住了三、四線城市這一波去庫存的行情。而隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效措施逐步落地、完善、成型，類似的三、四線城市去庫存行情難以周期性出現(xiàn)，市場將逐步回歸更加體現(xiàn)其自身規(guī)律的行業(yè)周期，提升企業(yè)核心競爭力才是可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵?！?/p>

對于目前排名上相比去年的下滑，張玉良稱：“目前，第三方商業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)采用的是流量金額，如果按照權(quán)益銷售額來看，綠地今年的排名預(yù)計還是在第四位，因?yàn)榫G地的大多數(shù)項(xiàng)目權(quán)益比例較高。實(shí)際上，權(quán)益銷售金額才是最終決定上市公司盈利的核心。”

“綠地已經(jīng)不是單一的房地產(chǎn)企業(yè)，這是我們轉(zhuǎn)型的結(jié)果。綠地追求的是企業(yè)整體成長、有質(zhì)量的增長、可持續(xù)的增長?！睆堄窳佳a(bǔ)充稱。

航母轉(zhuǎn)型：康養(yǎng)和科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)成新亮點(diǎn)

張玉良把綠地的轉(zhuǎn)型比喻成為一艘航母的轉(zhuǎn)向，這就意味著，這樣的轉(zhuǎn)型并非朝夕可就的，而是需要一段時間，經(jīng)歷一個完整的轉(zhuǎn)型周期。經(jīng)過3年的深度調(diào)整和轉(zhuǎn)型，綠地在去年已經(jīng)形成大基建、大金融、大消費(fèi)三大多元化業(yè)務(wù)。而今年，張玉良又將“康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)”和“科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)”這兩大業(yè)務(wù)放進(jìn)了多元化業(yè)務(wù)的籃子中。

“綠地永遠(yuǎn)在持續(xù)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新升級的路上。今年我們繼續(xù)進(jìn)行了比較重大的轉(zhuǎn)型，以房地產(chǎn)為主業(yè)的同時，向基建、金融和消費(fèi)方向轉(zhuǎn)型，又在去年基礎(chǔ)上增加了康養(yǎng)、科創(chuàng)這兩個主題，變成了五大主題。未來中國最重要的是產(chǎn)業(yè)協(xié)同和重大的科技創(chuàng)新，還有消費(fèi)升級。綠地的轉(zhuǎn)型符合中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律。”張玉良闡述道。

據(jù)了解，在康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)方面，綠地已經(jīng)開工了30個康養(yǎng)谷，每個康養(yǎng)谷的特征是“產(chǎn)學(xué)研結(jié)合”、“游學(xué)養(yǎng)結(jié)合”，覆蓋從體驗(yàn)、遠(yuǎn)程國際醫(yī)療到康復(fù)到旅游，針對的目標(biāo)客群是55-75歲，其模式采用的是“會員制”，而且“如果住滿20年，全額退款”，預(yù)計到后年，康養(yǎng)谷將實(shí)現(xiàn)100個的開業(yè)規(guī)模，康養(yǎng)客房管理規(guī)模達(dá)到3萬間。

而在科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)方面，綠地已經(jīng)快速推進(jìn)了先期依托與高校合作共建科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的模式。目前，綠地與復(fù)旦大學(xué)、交通大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)都達(dá)成了全面戰(zhàn)略合作，組建校企合作平臺，帶動科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)聚集和人才導(dǎo)入。

加上兩大新增業(yè)務(wù)，除了房地產(chǎn)主業(yè)外，綠地手握“金融、基建、消費(fèi)、康養(yǎng)、科創(chuàng)”這五大牌，張玉良稱，轉(zhuǎn)型后綠地最大的優(yōu)勢就是在于“產(chǎn)業(yè)協(xié)同”的整體創(chuàng)新優(yōu)勢。以往，綠地的標(biāo)簽可能是“超高層”、“綜合體”，未來綠地還將增加“產(chǎn)業(yè)協(xié)同”、“科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)”等新的標(biāo)簽。

預(yù)測明年市場趨穩(wěn) 三、四線行情不可持續(xù)

2017年已經(jīng)接近尾聲，對于明年的預(yù)測，張玉良認(rèn)為：“明年的市場總體會穩(wěn)中有降，全國的銷售總量會有小幅的下滑，租賃住房將迎來大發(fā)展。區(qū)域結(jié)構(gòu)方面，除中心城市群外的大部分三、四線城市會有明顯下滑，今年一段時間內(nèi)部分城市快速上漲的行情不可持續(xù)?！?/p>

在市場趨于平穩(wěn)的過程中，“分化”也是明年房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞，除市場的分化外，還有企業(yè)層面的分化，大企業(yè)的銷售規(guī)模會越來越大，而小企業(yè)的生存將變得步履維艱。

業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)行業(yè)處于“白銀時代”和“鉆石時代”還尚存爭論，對于行業(yè)的發(fā)展，張玉良表示樂觀，其認(rèn)為我國房地產(chǎn)行業(yè)至少在未來5年內(nèi)仍然處于“黃金時代”，伴隨著城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)，將會有更大的需求涌現(xiàn)。

“房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的出臺也會有一個過程，我們處在中間的過渡期，相信未來在土地供應(yīng)方式、租賃機(jī)制等方面會有更多優(yōu)化政策推出，實(shí)現(xiàn)‘房住不炒’的同時，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定健康發(fā)展?！睆堄窳急硎?。

綠地控股總裁張玉良接受人民網(wǎng)專訪的部分問答實(shí)錄：

問：明年的市場情況您估計是什么樣？

張玉良：明年的市場總體會比較穩(wěn)定穩(wěn)中有降，只是全國的銷售總量會有略微小幅的下滑，租賃住房會補(bǔ)一點(diǎn)上去將迎來大發(fā)展。區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)方面，除中心城市群外的大部分三、四線城市會有明顯的下滑，今年一段時間內(nèi)部分城市快速上漲的行情不可持續(xù)。

問：未來的房地產(chǎn)市場到底怎么樣？

張玉良：還是很好的時代。我的依據(jù)主要是：第一，中國仍然處于快速城市化的進(jìn)程中；第二，我國人口基數(shù)較大；第三，在未來一段時間，中國經(jīng)濟(jì)仍將實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的中高速成長。簡單地劃分黃金、白銀時代，沒有意義。未來市場、企業(yè)都會進(jìn)一步分化，這也是規(guī)律。比如市場分化，有競爭力的城市不斷的吸引人才、資金進(jìn)去，這些地方的市場有望不斷成長。企業(yè)也在分化，大公司配置資源能力強(qiáng)，更能吸引人才和資金的聚集，成長更加迅速，小公司相對難一些。

同時，市場的基本需求還在，部分發(fā)展不充分不平衡的地區(qū)，依然供不應(yīng)求。從總體來看，未來5年，會出現(xiàn)一部分企業(yè)不行了、一部分區(qū)域不行了的情況，要是說現(xiàn)在的時代是白銀還是黃銅都不對，現(xiàn)在的市場仍然充滿機(jī)會和發(fā)展空間，仍然是黃金時代。

問：您怎么看待房地產(chǎn)長效機(jī)制的推出？

張玉良：房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制很重要，但也很復(fù)雜，我們應(yīng)該有耐心。長效機(jī)制出臺會有一個過程，我們正處在中間的過渡期，相信未來在土地供應(yīng)方式、租賃機(jī)制等方面會有更多優(yōu)化政策推出，實(shí)現(xiàn)‘房住不炒’的同時，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效措施逐步落地、完善、成型，類似的三、四線去庫存行情難以周期性出現(xiàn)，市場將逐步回歸更加體現(xiàn)其自身規(guī)律的行業(yè)周期，提升企業(yè)核心競爭力才是可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

問：2017年，綠地的業(yè)績有何亮點(diǎn)？

張玉良：2016年，綠地進(jìn)行了深度產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，實(shí)現(xiàn)了好的增長，今年我們將繼續(xù)努力實(shí)現(xiàn)較好較快增長。

綠地的轉(zhuǎn)型符合中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律。今年我們繼續(xù)進(jìn)行了比較重大的轉(zhuǎn)型，以房地產(chǎn)為主業(yè)的同時，向基建、金融和消費(fèi)方向轉(zhuǎn)型，又在去年基礎(chǔ)上增加了康養(yǎng)、科創(chuàng)這兩大新興產(chǎn)業(yè)，變成了五大多元產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同發(fā)展。

問：前幾年大家有自己的企業(yè)特色。現(xiàn)在大家都有共通之處。未來綠地的核心競爭力是什么？未來綠地的品牌建設(shè)方面有何規(guī)劃？

張玉良：除繼續(xù)鞏固在超高層和綜合體的傳統(tǒng)優(yōu)勢之外，綠地不斷創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級，近年來全速推進(jìn)國際化、公眾化、資本化全面發(fā)展，房地產(chǎn)主業(yè)，大基建、大金融、大消費(fèi)及科創(chuàng)、康養(yǎng)多元產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展，產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)日益凸顯，整體競爭優(yōu)勢不斷增強(qiáng)。

同時，綠地一貫堅(jiān)持長期穩(wěn)健的發(fā)展策略，在實(shí)現(xiàn)了業(yè)績中長期穩(wěn)健增長的同時，在跨國經(jīng)營、主業(yè)突出、產(chǎn)業(yè)協(xié)同、科技助力、品牌形象等各方面優(yōu)勢持續(xù)鞏固。

綠地正努力成為一家主業(yè)突出、多元發(fā)展、全球經(jīng)營，產(chǎn)業(yè)與資本雙輪驅(qū)動，并在房地產(chǎn)、金融、基建、消費(fèi)、康養(yǎng)、科創(chuàng)等若干行業(yè)具有領(lǐng)先優(yōu)勢的跨國公司，真正從“中國的綠地”成長為“世界的綠地”。

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