六個錢包買房是怎么回事？是哪六個錢包？

• 2018年4月25日 FanTianQing來源：鳳凰房產 1070 68
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  2018-2023年中國房地產投資市場深度全景調研及“十三五”發(fā)展前景預測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。房地產投資行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

前兩天樊綱的一番話被炒得很火，大意是：你的父母、爺爺奶奶、姥姥姥爺加上你妻子的父母、爺爺奶奶、姥姥姥爺一共是六個錢包，如果這六個錢包能幫你湊夠首付的話，那么最好還是買房子。

六個錢包買房是怎么回事？是哪六個錢包？

前兩天樊綱的一番話被炒得很火，大意是：你的父母、爺爺奶奶、姥姥姥爺加上你妻子的父母、爺爺奶奶、姥姥姥爺一共是六個錢包，如果這六個錢包能幫你湊夠首付的話，那么最好還是買房子。

樊綱現(xiàn)在是央行貨幣委員會委員，這種頭銜的人說的話自然可信度很高。很多人聽到以后特別興奮，因為這句話背后隱藏的意思就是，房價一定會漲！而且這句話并非僅僅只是刺激到了剛需買房者，更大程度上應該是鼓勵了那些想要投資的人。管清友前些天的幾句話也從網(wǎng)絡上走紅，意思很明確，買不起就多買兩套。因為現(xiàn)在買不起，你會發(fā)現(xiàn)十年后更買不起。

這兩個人的話對于手持房產的人來說，很提氣，房子價格總是會漲的，一年一二十萬的工資又何妨，只要有房，身價就會不斷躥升。

很多人死在了小周期內

未來房價會漲，已經成了很多人的共識，從長遠來看房子價格一定比現(xiàn)在高。那如果按這個道理來推導的話，那么現(xiàn)在就應該多囤房子，開發(fā)商的房子最好放在自己手里，反正價格會不斷上漲。

上周環(huán)京某處樓盤極為火爆，房源一搶而空，這就導致了一個錯覺，那就是環(huán)京樓市開始回暖，實際上的原因卻并不是樓市回暖，而是開發(fā)商的資金鏈過于緊張，需要賣房來拯救資金鏈。

年初我發(fā)了一條微博，原博就不貼了，大概意思是，碧桂園將來會死得很慘。

道理很簡單，大家都是活在小周期里，小周期躲不過的話，大周期就跟你沒什么關系了。

環(huán)京的大開發(fā)商華夏幸福這幾年看似很火爆，賺了很多錢，實際上也在面臨資金鏈緊張的問題。

如果環(huán)京的樓市再繼續(xù)這樣嚴格限購，那么很多房企都會死掉。

個人買房的情況是一樣的，我自己當然是支持大家買房的，尤其是自己的第一套房，要早買。不論從個人角度還是家庭角度，剛需買房就是政治正確！但是第二第三套房就要考慮到自己的資金問題，如果資金不夠的話，單純?yōu)榱送顿Y，建議不要在除一線城市以外的城市冒險。

這兩年全國的房價上漲會很容易造成一個錯覺，那就是房子會永遠漲年年漲，實際上很多人知道，自己所在的那個城市，房價很多年不漲，不漲才是常態(tài)。如果高位接盤的話，很可能會死在小周期里。

北京的房價雖然在近二十年的時間里上漲速度一直很快，但十幾年前北京樓市也有很差的時候，那個時候的開發(fā)商也都很狼狽，拿房子抵債，但很多施工方老板自然也不希望在那種樓市不景氣的環(huán)境下拿房子。

這些事情說起來唏噓感慨，但是在當時的環(huán)境下誰也無法預知未來，所有的選擇就是在對賭。

未來的不確定性

很多人會認為十多年前發(fā)生的事也會在現(xiàn)在發(fā)生。但實際情況卻并非如此，比如十多年前，很多人靠自己的工資是買得起房的，現(xiàn)在如果靠工資買房，能買得起房的人也是微乎其微。

北京現(xiàn)在買一套小房子，最起碼也要一百萬人民幣首付，而且不能有過貸款記錄。一個人剛畢業(yè)開始工作能拿到20萬年薪的就算相當不錯了，一年下來能夠存下十幾萬絕對算得上極品了，就這樣，三年以后如果你還賺不到一百萬，那么很抱歉，首付門檻可能會提高到150萬人民幣。

十幾年前，大家會預期自己的工資越來越高，實際上也真的會越來越高，十幾年后的今天，很多人認為工資會越來越高，幾年后會發(fā)現(xiàn)，工資不僅不漲，還總下調。（實際上前幾年就已經這樣了）

十幾年前發(fā)生的事情放在今天未必成立。這其中的原因錯綜復雜，除了一些明確的可預見的因素之外，還有我們經常說的那四個字：不確定性。

其中一個很大的不確定就是樓市崩盤。

過去很多國家和地區(qū)都發(fā)生過樓市崩盤的情況，在樓市崩盤之前，所有人都極度樂觀，認為樓市上漲就是在復制過往。只有真正崩盤之后，才會恢復平靜。在大的周期之下，崩盤之前，房產是最穩(wěn)定的投資品，永遠漲。

而如果我們觀察股市就會發(fā)現(xiàn)，股市比樓市要復雜很多，如果從非常通俗的角度去理解，中國的經濟發(fā)展向好，股市應該持續(xù)上漲才對，但多數(shù)炒股的人都賠得體無完膚。解釋這種現(xiàn)象最簡單的方式就是不確定性。用一句話來解釋股市與樓市的關系那就是，樓市的十年波動就如同股市的一天波動一樣。

股市與樓市的本質區(qū)別并不大，都是價值升高價格上漲，但本質是本質，實際是實際，股市中的不確定因素要更多，人們的預期會經常變動，短周期內判斷起來極為復雜，樓市就是很單一的一種需求，確定性更強。

但是，這也不意味著樓市可以持續(xù)漲下去，不存在只漲不跌的商品，一旦存在只漲不跌的商品，或者人們短期以為的只漲不跌的商品，那一定會產生投機性需求，只要有投機性需求就會有“生產過剩”存在。這個世界上，生產過剩是一種常態(tài)，過剩然后消滅，世界運轉才會恢復正常。

也就是說，樓市有上漲就必然會有下跌。

樓市的隱憂

如果說中國樓市最穩(wěn)妥的城市是哪里，那一定是幾個一線城市，而一線城市之中，京滬的安全性應該是最高的。一方面是這兩個城市有著全國最嚴格的限購限貸政策，另一方面則是這兩個城市是中國最大的IP，有著全國的市場需求。

而一旦京滬的樓市大跌，則意味著中國的經濟進入了調整期，也就是說持有京滬房產的人，某種意義上講，是和這個國家的命運共進退的。

而其它城市就當然未必。全國樓市上漲，大量城市是李鬼。

房價上漲導致了廣義貨幣M2的大量增加，相當于憑空增加了無數(shù)的貨幣。貨幣的誕生（生產）如此簡單，一兩年的時間房價翻倍漲，市場中的貨幣體量成倍增加，這是極為不正常的。

現(xiàn)在國內的貨幣有著極為嚴重的過?，F(xiàn)象——熱錢涌動。

而解釋泡沫的出現(xiàn)與破裂，其實本質的邏輯還是生產過剩，只不過大家對于過剩的理解往往是牛奶面包，而沒有想到是貨幣。

消解貨幣的辦法有兩種，一種是通貨膨脹，所有物價上漲抵消掉房價的單一上漲，另一種就是房價大跌，大量的貨幣憑空消失。而目前的現(xiàn)狀是，大量的資金集中在樓市上，沒有辦法往經濟體內傳導，所以很大概率上會是房價下跌情況出現(xiàn)。具體哪些城市我不點名，我只是說京滬目前是最安全的地方。

結語

并非我不看好國內樓市，也并非我不看好中國經濟，很多熟悉我的觀點的人會清楚，我對于中國經濟持續(xù)看好。但又不得不說，這兩年的全國房價普漲確實很讓人驚訝，很多人仍然沉浸在樓市上漲的快樂中，而沒有意識到下跌周期的到來。

房產投資很重要的一環(huán)就是適時賣出（這個是針對國內整體樓市來說的），而非長持，但做到這一點的人少之又少，所以多數(shù)人成了時代的倒影。

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