91家房企存貨3.3萬(wàn)億 預(yù)計(jì)房企沉淀資金規(guī)模將進(jìn)一步加大

• 2018年4月25日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 1413 93
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

截至4月24日，記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類(lèi)，剔除數(shù)據(jù)不全的企業(yè)，91家上市房企存貨總計(jì)接近3.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)29%，其中，以萬(wàn)科為首的前10家房企存貨總計(jì)超過(guò)1.9萬(wàn)億元，占比接近六成。

91家房企存貨3.3萬(wàn)億元，?業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)房企沉淀資金規(guī)模將進(jìn)一步加大。

截至4月24日，記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類(lèi)，剔除數(shù)據(jù)不全的企業(yè)，91家上市房企存貨總計(jì)接近3.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)29%，其中，以萬(wàn)科為首的前10家房企存貨總計(jì)超過(guò)1.9萬(wàn)億元，占比接近六成。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受記者采訪時(shí)表示，近年來(lái)房企擴(kuò)張意愿強(qiáng)烈，大房企拿地儲(chǔ)備較高，并購(gòu)項(xiàng)目量大。此外，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企集中度進(jìn)一步提升，大型房企掌握資源更多，土地談判能力更強(qiáng)。更重要的是，今年多城調(diào)控加碼，市場(chǎng)降溫效應(yīng)會(huì)帶來(lái)存貨難以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的問(wèn)題，預(yù)計(jì)房企沉淀資金規(guī)模將進(jìn)一步加大。

存貨攀升近三成

嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企財(cái)務(wù)報(bào)表中的存貨指標(biāo)包括了住房庫(kù)存、土地儲(chǔ)備、開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目等指標(biāo)。從占比來(lái)看，住房庫(kù)存規(guī)模是其中較大的一項(xiàng)。

記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至4月24日截稿時(shí)間，91家上市房企存貨總計(jì)接近3.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)近三成。存貨門(mén)檻在1000億元以上的有10家，分別為萬(wàn)科、保利、華夏幸福、招商蛇口和首開(kāi)股份等，其中，陽(yáng)光城、榮盛發(fā)展、金科股份和華發(fā)股份近三年來(lái)存貨首次超過(guò)1000億元；500億元—1000億元的有7家，其中包括掉隊(duì)嚴(yán)重的金地集團(tuán)；300億元-500億元的有8家；100億元-300億元的有21家。

另有分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)具有周期較長(zhǎng)特點(diǎn)，庫(kù)存增加有其合理性，一般房企會(huì)儲(chǔ)備滿足企業(yè)未來(lái)3年發(fā)展需求的土地量。但有些企業(yè)存貨增長(zhǎng)幅度較慢，或者甚至出現(xiàn)存貨大幅降低的現(xiàn)象，這并不意味這些房企運(yùn)營(yíng)健康。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至4月24日，萬(wàn)科存貨約為5981億元，同比上升36%；金地集團(tuán)存貨約為842億元，同比上升17%。

對(duì)于金地集團(tuán)的掉隊(duì)，有業(yè)內(nèi)分析師稱(chēng)，金地近兩年擴(kuò)張速度難以與萬(wàn)科等企業(yè)匹敵。2017年，公司并表結(jié)算面積也在減少，其自2009年以來(lái)土地儲(chǔ)備的權(quán)益比例逐年下降，未來(lái)兩年并表結(jié)算收入減少的趨勢(shì)可能延續(xù)?？梢?jiàn)此前身為“萬(wàn)保招金”的四大龍頭房企之一的金地集團(tuán)，在這一賽道上，已經(jīng)被甩出很遠(yuǎn)。

不過(guò)，據(jù)記者觀察，有不少企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)減少，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)變長(zhǎng)，可見(jiàn)其運(yùn)營(yíng)能力和存貨管理水平變?nèi)酰?xiàng)目適銷(xiāo)不對(duì)路，進(jìn)而導(dǎo)致現(xiàn)金回流較慢，資金鏈承壓，對(duì)企業(yè)快速擴(kuò)張?jiān)斐勺枇Α?/p>

從整個(gè)行業(yè)去庫(kù)存效果來(lái)看，2017年，一些此前在三、四線城市集中布局的房企去庫(kù)存效果理想。

有房企高管接受記者采訪時(shí)表示，由于去年一、二線城市各類(lèi)調(diào)控政策嚴(yán)厲，尤其限價(jià)政策讓很多新房項(xiàng)目推遲入市時(shí)間，加上三、四線城市棚改貨幣化推進(jìn)，一、二線城市的外溢需求和三、四線城市的改善性需求導(dǎo)致三、四線城市銷(xiāo)售火爆，多年前難以消化的項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了較好去化，甚至有的企業(yè)一下回籠上千億元的銷(xiāo)售款。

庫(kù)存管理壓力加大

事實(shí)上，近兩年拍出的多幅地王地塊由于限價(jià)政策限制，尚未實(shí)現(xiàn)大量變現(xiàn)，不少房企的高端項(xiàng)目因限價(jià)政策，難以高價(jià)拿到預(yù)售許可證，低價(jià)則犧牲利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商不認(rèn)可。僵局之下，項(xiàng)目銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，推高資金成本，減緩資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。

庫(kù)存管理實(shí)際上是房地產(chǎn)企業(yè)非常難以修煉的內(nèi)功，尤其在宏觀調(diào)控大背景下，能夠準(zhǔn)確地踩對(duì)每一個(gè)調(diào)控節(jié)點(diǎn)的企業(yè)少之又少，即使曾經(jīng)的大房企也曾因此出現(xiàn)過(guò)危機(jī)。

某業(yè)內(nèi)人士向記者表示，庫(kù)存管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理鏈條上非常重要的一環(huán)，若該能力較弱，存貨周轉(zhuǎn)速度慢，流動(dòng)性差，影響企業(yè)的短期償債能力。在多數(shù)房企都利用杠桿加快發(fā)展的當(dāng)下，庫(kù)存管理能力、周轉(zhuǎn)速度和現(xiàn)金流狀況幾乎決定著房企的生存能力。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，調(diào)控政策加碼和融資偏緊的背景下，今年房企的銷(xiāo)售回款率不高將是行業(yè)難題，隨之而來(lái)的去庫(kù)存能力也將變?nèi)酰Y金鏈承壓。

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