2018房?jī)r(jià)走勢(shì)最新消息 2018年房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎 目前國(guó)內(nèi)購(gòu)房策略

• 2018年4月26日 chinairnwz來源：百家號(hào) 888 55
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  2018-2023年中國(guó)智慧城市建設(shè)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀隨著城市逐步從以工業(yè)生產(chǎn)為主向知識(shí)、信息、智慧樞紐和集散地為主的方向轉(zhuǎn)變，中心城市對(duì)知識(shí)密集、信息密集、創(chuàng)新密集的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高附加值的智慧產(chǎn)業(yè)的吸引力迅速增強(qiáng)，逐步成為...

　　2018年房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎

　　一、首先，房?jī)r(jià)真的在上漲嗎

　　首先澄清一個(gè)事實(shí)：從整個(gè)中國(guó)而言，房?jī)r(jià)并沒有上漲，甚至還可能略有下跌。目前較大的誤區(qū)是沒有將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分區(qū)域來看，其實(shí)輿論所謂的房?jī)r(jià)上漲，只是一線城市在瘋漲，而二線尤其是三線以下的城市正面臨著極大的去庫(kù)存的壓力，房?jī)r(jià)不僅沒有上漲，還在逐漸走低，如圖所示。（請(qǐng)注意，下圖的截止時(shí)間是16年1月，但我認(rèn)為不影響我的主要結(jié)論，不應(yīng)該拿近1年來短期的波動(dòng)來否定5年以來的整體走勢(shì)）

　　通過這張圖（存銷比）可以發(fā)現(xiàn)，一線城市賣得最好，沒毛病，但我們的二三線城市就沒那么走運(yùn)了，尤其是三線城市，已經(jīng)超出合理值（存銷比≈15）的2倍甚至更多，說白了就是賣不掉了。

　　二、房?jī)r(jià)推手之一：ZF（潛力較大）

　　經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面：由于房地產(chǎn)是我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)，因此一旦去庫(kù)存這一問題解決不好，對(duì)經(jīng)濟(jì)的壓力將是異常巨大的。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年11月末，全國(guó)商品房待售面積約7億平方米，其中70%分布在三四線城市。目前一線城市火熱、三四線城市卻壓力山大，顯然有違ZF的初衷。因此，加大調(diào)控幾乎是必然的，目的很簡(jiǎn)單，就是趕人、去庫(kù)存，這樣帶來的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)才是更貨真價(jià)實(shí)的，也是ZF更愿意看到的。

　　財(cái)政收入方面：土地財(cái)政是ZF主要的財(cái)政收入來源之一，因此有效發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，完全符合ZF的財(cái)政利益。

　　以上2點(diǎn)是看漲派的主要依據(jù)，由于中國(guó)ZF對(duì)于經(jīng)濟(jì)把控的能力有目共睹，因此“跟黨走”確實(shí)可以作為房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲的依據(jù)之一，尤其對(duì)于銷存比較高的三線及以下城市來說，更是ZF希望引導(dǎo)的方向。

　　三、房?jī)r(jià)推手之二：百姓（潛力不足）

　　自住方面：自住性需求也就是人們常說的“剛需”。根據(jù)住建部部長(zhǎng)陳政高于2016年的說法，城鎮(zhèn)的人均住房面積已經(jīng)由1978年的6.7平方米增加到2012年的32.9平方米，這一數(shù)字已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平，所以說

　　“剛需”一詞是存在疑問的，因?yàn)閺臄?shù)據(jù)上說，中國(guó)的城鎮(zhèn)居民并不缺房。

　　那么新增需求將主要來自哪里？城鎮(zhèn)化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到57.35%，確實(shí)還有一定空間，不過參考美國(guó)、韓國(guó)的城鎮(zhèn)化率（約80%），增幅已經(jīng)逐漸趨于見頂了，起碼和前30年的城鎮(zhèn)化率從10%起步是不好比了。

　　投資方面：由于貨幣超發(fā)等因素影響，老百姓手上的錢在迅速貶值，投資性需求加大，而在投資性方面，一線城市更具升值空間，因此一線城市連續(xù)出現(xiàn)瘋漲，這與之前提到的數(shù)據(jù)是一致的。然而，

　　一線城市房產(chǎn)的投資價(jià)值正在被迅速稀釋。

　　根據(jù)國(guó)際通行的售租比數(shù)據(jù)，中國(guó)一線城市的售租比已遠(yuǎn)高于泡沫警戒線（200:1）的3到4倍，可謂命懸一線。一旦泡沫繼續(xù)放大繼而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，所有人都將面臨重創(chuàng)。目前中央一直在說去杠桿、去金融泡沫，并不是在說大話，在美聯(lián)儲(chǔ)加息的大背景下，一定要對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)提高警惕。 （下圖為已經(jīng)非常離譜的租售比數(shù)據(jù)，在日本等國(guó)家就已經(jīng)是泡沫破滅的邊緣）

　　2018房?jī)r(jià)走勢(shì)最新消息

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2017年10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

　　1.10月份，隨著“因城施策”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷深入，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)。從環(huán)比看，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降，降幅在0.1至0.3個(gè)百分點(diǎn)之間;天津、上海和成都分別上漲0.1%、0.3%和0.7%。從同比看，13個(gè)城市漲幅繼續(xù)回落，回落幅度在0.1至3.7個(gè)百分點(diǎn)之間。

　　初步測(cè)算，10月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下降0.1%和持平。二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);

　　二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)13個(gè)月回落，10月份比9月份分別回落0.5和0.7個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)11個(gè)月回落，10月份比9月份回落1.0個(gè)百分點(diǎn);二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)9個(gè)月回落，10月份比9月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)3個(gè)月回落，10月份比9月份分別回落0.7和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　融360說房君：三線城市房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)3個(gè)月回落，是政策后期發(fā)酵的結(jié)果，接下來兩個(gè)月也不會(huì)有太大波動(dòng)。

　　2.相繼出臺(tái)的眾多國(guó)家政策加上即將到來的2022年冬奧會(huì)，成為了冰雪市場(chǎng)爆發(fā)的雙引擎。能最快將光禿禿的山川變?yōu)榕涮淄晟频难﹫?chǎng)或度假村的投 資者似乎占有先機(jī)——房企是其中最搶眼的群體。

　　搶灘巨頭中的先行者之一，萬科冰雪事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，下一步將于崇禮投 資建設(shè)一個(gè)全新的度假項(xiàng)目——汗海梁滑雪場(chǎng)，“雪道規(guī)劃面積450萬平方米，相當(dāng)于三個(gè)松花湖，垂直落差810米，相關(guān)設(shè)計(jì)設(shè)備國(guó)內(nèi)領(lǐng)先?！?/p>

　　2014年12月18日，萬科松花湖度假區(qū)正式開業(yè)，2017年1月，時(shí)任萬科董事局主席的王石正式宣布成立冰雪事業(yè)部，目前，其旗下已經(jīng)整合了吉林松花湖、吉林北大壺、北京石京龍三大滑雪場(chǎng)。

　　融360說房君點(diǎn)評(píng)：房企之所以敢入手冰雪產(chǎn)業(yè)，一方面是有政策扶持，另一方面就是隨著人們收入的提升，對(duì)于運(yùn)動(dòng)消費(fèi)的認(rèn)知漸漸變強(qiáng)。

　　3.未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力在于住宅產(chǎn)品的溢價(jià)率高低?！霸凇孔〔怀础笇?dǎo)思想下，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低頻波動(dòng)長(zhǎng)周期。開發(fā)商的住宅產(chǎn)品如果不能有10%-20%的溢價(jià)，就會(huì)在未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)?！?/p>

　　未來開發(fā)商要想在樓市低迷的市場(chǎng)環(huán)境下保持利潤(rùn)，就要遵循“4321”原則：40%靠拿對(duì)土地，30%靠做精準(zhǔn)的產(chǎn)品客群定位，20%靠營(yíng)銷策略，10%靠團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)略執(zhí)行。

　　2018年購(gòu)房策略

　　對(duì)于一線城市的策略：

　　無論從ZF意愿、自住需求還是投資性方面，都已經(jīng)看不到任何上漲空間，能夠維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定并避免泡沫戳破就已經(jīng)燒香拜佛了。無視經(jīng)濟(jì)規(guī)律、說房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)會(huì)漲是十分可笑的做法，無論國(guó)內(nèi)還是海外，房地產(chǎn)泡沫破滅都完全是真實(shí)發(fā)生過的事件，也會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)形成重大打擊。

　　對(duì)于二三線城市的策略：

　　由于各個(gè)城市差異較大，這里沒法給一個(gè)統(tǒng)一的說法，需要問題具體分析，比如參考經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)等各種因素的影響，但總體而言，確實(shí)可以作為購(gòu)房的一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)（在剛需的背景之下可購(gòu)買，用作投資則未必是最佳途徑，畢竟房產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，流動(dòng)性極低）。

　　其實(shí)在這個(gè)圈子里，對(duì)于房?jī)r(jià)，大家一直有一個(gè)共識(shí)，那就是“短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”。

　　無論是土地還是人口，還是貨幣等等，歸根結(jié)底就是供需問題，看供過于求還是供不應(yīng)求。在中國(guó)，大力發(fā)展的前提就是完善解決供需問題。

　　即使后續(xù)租售同權(quán)等政策落實(shí)，那其實(shí)從政策制定到落實(shí)，中間還是有過渡期和緩沖期的，也就是說，2018年仍然是房產(chǎn)的緩沖期和過渡期，這段時(shí)間房?jī)r(jià)仍然會(huì)保持穩(wěn)定小幅上漲。

　　延伸閱讀：

　　中國(guó)房?jī)r(jià)“打不倒”的原因

　　房?jī)r(jià)高漲是這一段討論話題的核心。很多人提供了一系列觀點(diǎn)，包括去庫(kù)存，維護(hù)外匯，減少地方債等等。甚至還有說房?jī)r(jià)一定會(huì)漲到幾十萬一平米，所以現(xiàn)在房?jī)r(jià)很正常。

　　但是，我感覺這些觀點(diǎn)都有一個(gè)基本問題，就是每個(gè)人都覺得這是一個(gè)解決現(xiàn)有問題的辦法，同時(shí)都承認(rèn)這辦法會(huì)帶來更嚴(yán)重的問題。但是，似乎沒有人關(guān)注這種政府默許的暴漲究竟會(huì)向何處去，或者說，下一步的經(jīng)濟(jì)將向何處去。

　　以下是來自知乎一條點(diǎn)贊過萬的回答，深以為然，特貼上來與讀者分享。

　　先請(qǐng)各位思考兩個(gè)問題：

　　假設(shè)中國(guó)只有兩個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)、工廠。

　　1，假如你是有錢人，你有1000萬，房?jī)r(jià)一年漲5%，工廠一年收益20%。

　　請(qǐng)問你怎么用這筆錢？

　　答：投資工廠。

　　這是10年前的中國(guó)。

　　2，假如你還是有錢人，你有1000萬，房?jī)r(jià)一年漲20%，工廠一年收益5%。

　　請(qǐng)問你怎么用這筆錢？

　　答：投資房子。

　　這就是現(xiàn)在的中國(guó)。

　　為什么會(huì)發(fā)生這種情況？

　　答：很好理解，因?yàn)楣S是個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，開工廠的人越多，工廠的收益就越小，只有一個(gè)人做手機(jī)，可能工廠收益率200%，這時(shí)候有另一個(gè)人來做手機(jī)，收益率變成100%，然后變成50%，40%，30%，20%，10%……

　　突然，大家發(fā)現(xiàn)工廠的收益率比買房要低了，于是有錢人不投資工廠了，改去買房。

　　房地產(chǎn)有一個(gè)特殊屬性：投資品。所謂投資品，簡(jiǎn)單理解，就是當(dāng)所有人都來買的時(shí)候，價(jià)格就上漲，當(dāng)所有人都賣的時(shí)候，價(jià)格就下降。例如股票，黃金，就是典型的投資品。

　　這點(diǎn)和工廠正好相反。

　　于是大家開始不再去投資工廠，開始買房，原本房?jī)r(jià)一年5%，后來10%，20%，30%，40%……

　　但是房地產(chǎn)還有個(gè)特殊屬性：很多人的剛需。其他投資品，價(jià)格高就高了，無所謂，比如黃金，黃金就算賣到100萬一克，跟大多數(shù)普通人也沒什么關(guān)系。股票就算漲到1000000點(diǎn)，一股平均100萬，普通人也不是一定要去買股票。

　　房地產(chǎn)不可以，房地產(chǎn)真的很多人需要，很多人不想投資，他們是真的需要房子。

　　最要命的是，這種屬性給了很多人“房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不大，反正是剛需”的錯(cuò)覺，更敢買，比起買黃金買股票，房子在很多人眼里風(fēng)險(xiǎn)小得多。

　　所以政府必須要穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

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