“孟母三遷”遇見(jiàn)坑：學(xué)位房的坑后續(xù) 律師解讀租售學(xué)位房的法律問(wèn)題

• 2018年5月5日 WuYaNan來(lái)源：深圳新聞網(wǎng) 1254 82
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  2018-2023年版羊毛防縮整理劑行業(yè)兼并重組機(jī)會(huì)研究及決策咨詢報(bào)告

  企業(yè)并購(gòu)包括兼并與收購(gòu)。公司兼并是指經(jīng)由轉(zhuǎn)移公司所有權(quán)的形式，一家或多家公司的全部資產(chǎn)與責(zé)任不需經(jīng)過(guò)清算都轉(zhuǎn)移為另一公司所有，而接受全部資產(chǎn)與責(zé)任的另一公司仍然完全以自身名義繼續(xù)運(yùn)...

近期,家住龍崗的黃女士遇到了一個(gè)讓她無(wú)法接受的問(wèn)題。她購(gòu)買了龍崗區(qū)鹽龍大道麓園小區(qū)的房子,一直以來(lái)這個(gè)小區(qū)都屬于依山郡小學(xué)學(xué)區(qū)和深圳中學(xué)龍崗初級(jí)中學(xué)學(xué)區(qū)(簡(jiǎn)稱深中龍初)。而在4月16日學(xué)位申請(qǐng)開(kāi)始后,她卻無(wú)法提交申請(qǐng)。

近期,家住龍崗的黃女士遇到了一個(gè)讓她無(wú)法接受的問(wèn)題。她購(gòu)買了龍崗區(qū)鹽龍大道麓園小區(qū)的房子,一直以來(lái)這個(gè)小區(qū)都屬于依山郡小學(xué)學(xué)區(qū)和深圳中學(xué)龍崗初級(jí)中學(xué)學(xué)區(qū)(簡(jiǎn)稱深中龍初)。而在4月16日學(xué)位申請(qǐng)開(kāi)始后,她卻無(wú)法提交申請(qǐng)。黃女士說(shuō):“我小孩計(jì)劃今年9月上小學(xué)一年級(jí),房子2017年就買了,可在網(wǎng)上申報(bào)填到房屋信息時(shí),卻怎么也輸入不進(jìn)去,麓園的名稱不存在?！?/p>

碰到這一問(wèn)題的不止黃女士一家,記者了解到,麓園業(yè)主中,目前有17個(gè)家庭都遇到了同樣的問(wèn)題,他們都是準(zhǔn)備申請(qǐng)依山郡小學(xué)或深中龍初學(xué)位的。

這可急壞了家長(zhǎng)們。黃女士立即按照申報(bào)系統(tǒng)的疑問(wèn)指引致電學(xué)校,得到的回答果然是:“你們麓園不在我們學(xué)校的招生范圍內(nèi)?！庇谑菢I(yè)主們第二天便到區(qū)教育局詢問(wèn)確切說(shuō)法,得到的工作人員答復(fù)也是“確定不能上這兩所學(xué)校”。黃女士說(shuō):“教育局明確說(shuō),麓園2017年年底簽了購(gòu)房合同的業(yè)主還沒(méi)有入伙,不屬于兩所學(xué)校招生范圍,即購(gòu)房的時(shí)候就已經(jīng)確定不屬于該學(xué)區(qū)。之前入伙的麓園業(yè)主沒(méi)有問(wèn)題,可以申請(qǐng)?！?/p>

這導(dǎo)致小區(qū)十多個(gè)家庭的孩子,無(wú)法通過(guò)入學(xué)報(bào)名的第一步——網(wǎng)上申報(bào),也就無(wú)從進(jìn)入下一步程序,提交紙質(zhì)材料和積分排名。

時(shí)下正值申報(bào)入學(xué)時(shí)段，晶報(bào)記者邀請(qǐng)律師解讀租售學(xué)位房可能遇到的法律問(wèn)題及簽訂合同的技巧，避免被騙。

陳女士將一套擁有寶城小學(xué)學(xué)位的房產(chǎn)租給了孫某。孫某以其小孩要在另一所小學(xué)報(bào)名為由請(qǐng)陳女士協(xié)助簽訂該房產(chǎn)的租賃合同。誰(shuí)知簽訂后孫某私自將租賃合同用于申請(qǐng)了寶城小學(xué)的學(xué)位，學(xué)位鎖定6年，導(dǎo)致陳女士無(wú)法給自己小孩申請(qǐng)學(xué)位。陳女士質(zhì)疑，業(yè)主為租戶辦理租賃合同在所難免：“他拿著租房合同去做什么我怎么控制?”為此，晶報(bào)邀請(qǐng)律師剖析其中的法律問(wèn)題，提醒市民簽租售合同時(shí)要留意的事項(xiàng)，以免落入他人設(shè)好的陷阱。

律師解讀租售學(xué)位房的法律問(wèn)題：

廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒律師告訴記者，學(xué)區(qū)房實(shí)施鎖定制度后，房產(chǎn)所依附的學(xué)位變得很重要，有些甚至成了房產(chǎn)的核心價(jià)值。業(yè)主在出租房產(chǎn)時(shí)，和租客間往往就學(xué)位的使用發(fā)生糾紛，租客提出辦理租賃房產(chǎn)備案時(shí)，說(shuō)的往往不是要使用房產(chǎn)的學(xué)位，但等辦好租賃備案登記后，租客會(huì)瞞著業(yè)主，自己申請(qǐng)學(xué)位，房東防不勝防。更有甚者，學(xué)位申請(qǐng)成功后，租客馬上退租，給業(yè)主造成其他損失。

對(duì)于陳女士的質(zhì)疑，周爭(zhēng)鋒律師認(rèn)為，她與孫某之間的租賃合同備案登記是如何取得的，租客是基于什么原因完成租賃備案登記的，外人無(wú)法知曉，教育局也無(wú)權(quán)審核，教育部門(mén)只是形式審查，至于出租方和承租人在合同中是如何約定的，在所不問(wèn)。出租方需要使用學(xué)位，租房時(shí)應(yīng)明確告知租客這一事實(shí)，而業(yè)主即便是因其他原因配合辦理了租賃合同備案登記，在每年申報(bào)入學(xué)時(shí)段也應(yīng)自覺(jué)去核查下學(xué)位使用情況，在學(xué)位審核通過(guò)前提出異議，能及時(shí)阻止他人違背自己真實(shí)意愿占用學(xué)位。

對(duì)于購(gòu)房目的是為孩子上學(xué)的二手房的買受人，周爭(zhēng)鋒律師建議，簽約前應(yīng)花時(shí)間核實(shí)學(xué)位使用情況，只要求對(duì)方在合同中承諾，并不保險(xiǎn)。司法實(shí)踐中因?qū)W位存在問(wèn)題違約金基本上就判10萬(wàn)元，因?yàn)榉孔邮怯脕?lái)住的不是主要用來(lái)上學(xué)的，居住目的已實(shí)現(xiàn)，學(xué)位被用違約的損失無(wú)法證明。他強(qiáng)調(diào)：“還有業(yè)主更過(guò)分，4月份賣房時(shí)一邊申請(qǐng)學(xué)位一邊出售房產(chǎn)。買受人去查詢學(xué)位時(shí)還真沒(méi)人用，但他已經(jīng)偷偷在申請(qǐng)了，合同約定的履約過(guò)戶時(shí)間前對(duì)方孩子還是可以通過(guò)審核的，審核時(shí)房產(chǎn)還在他名下，等過(guò)戶給你，你實(shí)際上是沒(méi)有學(xué)位的?！彼ㄗh每年選擇在申請(qǐng)學(xué)位時(shí)段購(gòu)房的買受人，應(yīng)在合同履行過(guò)程中多次核實(shí)房產(chǎn)學(xué)位的鎖定情況，查詢一次并不保險(xiǎn)，并且留意出賣人家有無(wú)適齡兒童。可以約定合同的目的是學(xué)位，沒(méi)有學(xué)位可以解除合同，學(xué)位有沒(méi)有被占用讓出賣人自己核實(shí)清楚。學(xué)位鎖定情況可以在所在區(qū)教育局官網(wǎng)的“學(xué)位申請(qǐng)房鎖定情況查詢”中憑借房屋編碼等信息查詢，或到區(qū)教育局基礎(chǔ)教育科查詢。

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