人才公寓REITs落地 助力地方人才住房建設

• 2018年5月23日 ZhouXun來源：中國證券報 911 56
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  2018-2023年廉租房產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。廉租房行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決策的...

隨著公共人才租賃住房REITs的破冰，通過金融創(chuàng)新引入資本力量，有望助力地方人才住房建設，解決人才后顧之憂，也符合“租購并舉”政策。

近一年來，多單具有影響力的REITs獲批或發(fā)行，公共住房租賃REITs產(chǎn)品發(fā)展迅速。專家認為，多個城市的“搶人大戰(zhàn)”持續(xù)升級，加快推進人才公寓建設成為工作重點。隨著公共人才租賃住房REITs的破冰，通過金融創(chuàng)新引入資本力量，有望助力地方人才住房建設，解決人才后顧之憂，也符合“租購并舉”政策。

人才公寓REITs落地

近期，多個城市的“搶人大戰(zhàn)”持續(xù)升級，各地政府拿出“真金白銀”吸引大學畢業(yè)生、高層次人才、海外人才等落戶發(fā)展。為“留住人才”，各城市出絕招、“下血本”，其中安居政策顯得尤為引人注目，多地紛紛出臺人才公寓新政。

業(yè)內(nèi)人士指出，多年來公共租賃類住房存在租金低于市場水平、產(chǎn)權(quán)來源性質(zhì)多樣、租賃轉(zhuǎn)讓方式受限等特點，盡管監(jiān)管部門長期鼓勵、金融機構(gòu)多年嘗試，但一直難以找到突破困境的有效方案。

2017年11月3日，全國首單住房租賃REITs產(chǎn)品“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”發(fā)行，產(chǎn)品總規(guī)模2.7億元。4月27日，國內(nèi)首單達到百億元級規(guī)模的租賃住房REITs產(chǎn)品“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”首期成功發(fā)行。

值得一提的是，5月9日，“深創(chuàng)投安居集團人才租賃住房資產(chǎn)支持專項計劃”獲深交所評審通過，200億元儲架額度使其成為租賃住房領(lǐng)域最大規(guī)模的證券化產(chǎn)品。

東吳證券分析師周岳認為，“深創(chuàng)投人才安居專項計劃”是交易所首單公共租賃型住房領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，首次面市即以200億元規(guī)模刷新紀錄，顯示公共租賃型住房領(lǐng)域有著較充足的資產(chǎn)儲備，具備持續(xù)發(fā)行潛力。公共人才租賃住房REITs產(chǎn)品不僅可以盤活存量資產(chǎn)，實現(xiàn)輕重資產(chǎn)平衡發(fā)展，也探索了滾動可持續(xù)開發(fā)模式，為國內(nèi)公共租賃住房開展資產(chǎn)證券化和REITs試點起到示范作用。

助力地方人才住房建設

“按稅法規(guī)定，公共租賃型住房可享受一定稅收優(yōu)惠，但是為了達到REITs運作條件，資產(chǎn)重組過程中的產(chǎn)權(quán)界定、稅收政策等還有諸多不確定之處，這是目前公共租賃類住房在實操過程中面臨的難點。”某券商固收分析師表示，這給地方政府吸引人才安居計劃帶來阻力，不少地方政府只能通過無償獲贈所租住房、買房或租賃補貼、免租金贈產(chǎn)權(quán)公寓等方式來滿足人才住房建設需求，不具備可持續(xù)性。

該分析師強調(diào)，長租公寓具有“租金收入穩(wěn)定、運營模式清晰”的特點，符合資產(chǎn)證券化對于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的相關(guān)要求，是開展資產(chǎn)證券化業(yè)務的適合行業(yè)。與其通過無償贈與、租賃補貼等方式去滿足人才住房建設，不如鼓勵住房租賃企業(yè)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，既可以為收購房源并改建成長租公寓、實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展提供資金支持，也可進一步促進企業(yè)強化管理能力、提升服務水平。

中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司總經(jīng)理何亮宇認為，住房租賃的投資和經(jīng)營是持久戰(zhàn)，需要企業(yè)有大量、長期的資金儲備。通過權(quán)益類的租賃住房證券化，特別是對選取有典型意義的企業(yè)或者資產(chǎn)發(fā)行REITs，對于解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過長的“后顧之憂”、通過資本市場資金實現(xiàn)住房租賃市場輕資產(chǎn)運營模式提供了現(xiàn)實樣本，有望增強房地產(chǎn)企業(yè)加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動力。

有房地產(chǎn)顧問公司人士指出，公共人才租賃住房REITs產(chǎn)品的廣泛試點有力助推住房租賃市場健康、快速、規(guī)模化和可持續(xù)發(fā)展，同時將為資本市場投資者增加一種具備穩(wěn)定收益來源的不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

不過，有業(yè)內(nèi)人士提醒，公共租賃型住房等保障性住房當前普遍欠缺市場化運作體系，在國家大力推動包括REITs金融創(chuàng)新的大背景下，需要建立保障性住房運營發(fā)展的長效機制，從而構(gòu)建出最終可以通過公募REITs上市的完整金融運作閉環(huán)，提升保障性住房相關(guān)資產(chǎn)包的投資吸引力，以滿足市場化的公募REITs上市條件。

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