市場上的小產(chǎn)權房現(xiàn)狀如何？

• 2018年6月19日 HaoChenChong來源：房天下 998 63
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  2018-2024年聚光類球面透鏡市場發(fā)展前景分析及供需格局研究預測報告

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近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的跌宕起伏，在城市及其周邊近郊地區(qū)出現(xiàn)了小產(chǎn)權房購銷兩旺的現(xiàn)象，雖然國家屢次明令禁止城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權房。

近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的跌宕起伏，在城市及其周邊近郊地區(qū)出現(xiàn)了小產(chǎn)權房購銷兩旺的現(xiàn)象，雖然國家屢次明令禁止城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權房，但隨著近年房價的大幅度上漲，小產(chǎn)權房購銷現(xiàn)象卻呈現(xiàn)出不減反增的趨勢。

小產(chǎn)權房的現(xiàn)狀

由于"小產(chǎn)權房"是由一些村集體組織或者開發(fā)商出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的"商品房"，它未經(jīng)國家產(chǎn)權部門登記認可，只在一定范圍內(nèi)被賦予產(chǎn)權，被認可有產(chǎn)權，從法律上而言即沒有物權特性，不能享有物權的完整權利，不能隨意處分，也不會受到《物權法》完整的保護。小產(chǎn)權房發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢，其發(fā)展現(xiàn)狀可以概括為以下三個方面。

第一，小產(chǎn)權房數(shù)量多。小產(chǎn)權房之所以能得以生存和發(fā)展，始終與政府的相關政策有著密切的關系。小產(chǎn)權房銷售的不規(guī)范性，致使有關部門很難進行精確統(tǒng)計其具體的數(shù)量，但一些機構、專家的抽樣調(diào)查卻表示，小產(chǎn)權房數(shù)量的廣泛性超出人們的想象，已經(jīng)達到驚人的地步。小產(chǎn)權房大量、廣泛地存在，牽涉到各個方面的利益，是關乎國計民生的一個重大問題，處置時必須慎重考慮。

第二，小產(chǎn)權房保障差。因為目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售，所以一旦國家決定對該集體土地予以征用或對集體經(jīng)濟組織成員予以拆遷，小產(chǎn)權房購買者可能因其并非合格的購房者而被排斥在補償范圍之外，無法享受有關補償或優(yōu)惠條件，小產(chǎn)權人的權益無法保護。

另外，小產(chǎn)權房沒有按照法律規(guī)定履行相應的報備、報批手續(xù)，不符合法律規(guī)定，其即使取得了由鄉(xiāng)政府頒發(fā)的"小產(chǎn)權"，也將因不符合法律規(guī)定而無法受到法律保護，不能進行正常的上市交易，也不能繼承，不能辦理抵押。

第三，小產(chǎn)權房效應強。拆除違法小產(chǎn)權房不僅意味著巨大的經(jīng)濟損失，嚴重時還會引致社會不安。如何賠償購房者的損失，如何安排他們的住所這些問題都是及具敏感性的，是必須解決的問題。

小產(chǎn)權房概述

小產(chǎn)權房，又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權，是指未經(jīng)法定征地和審批等程序，由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獨立或與開發(fā)商(以下通稱開發(fā)建設單位)聯(lián)合在集體的土地上開發(fā)建設的商品房。購買此房者無法取得法定機關頒發(fā)的土地使用權證書和房屋證書，而是由村委會或鎮(zhèn)政府給購房者頒發(fā)的房屋證明，俗稱小產(chǎn)權房。

小產(chǎn)權房是相對于大產(chǎn)權房而言的，所謂大產(chǎn)權房是指通過劃撥或轉讓的方式取得國有土地使用權后建設的并且南國家房管部門頒發(fā)合法產(chǎn)權證的房屋。所以，嚴格來說，小產(chǎn)權房其實并不是一個法定的概念，只是人們對特定社會現(xiàn)象的一種描述。小產(chǎn)權房與大產(chǎn)權房相比較而言，具有如下幾個特征。

首先，小產(chǎn)權房的土地使用不合法。小產(chǎn)權房是由開發(fā)建設單位直接在集體的土地上開發(fā)建設房屋并出售給購房人，未將集體的土地征用為國家用地并轉變?yōu)榻ㄔO用地，未辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和稅費，所建房屋因用地不符合法律規(guī)定的程序和條件，小產(chǎn)權房所占有的土地屬于非法用地。

其次，小產(chǎn)權房的開發(fā)建設程序違法。根據(jù)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)規(guī)定，開發(fā)建設和出售商品房，必須"五證"齊全，即土地使用證、規(guī)劃許可證、開工證、預售許可證、銷售許可證等。小產(chǎn)權房的開發(fā)建設單位未取得合法的土地使用證，未辦理且事實上也無法辦理規(guī)劃許可證等相關手續(xù)，未按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和各項稅費，其開發(fā)建設房屋的程序不符合法律、法規(guī)規(guī)定。

再次，小產(chǎn)權房無合法產(chǎn)權證書?！段餀喾ā返?條規(guī)定，"不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力"。房屋屬于不動產(chǎn)，即必須要經(jīng)過國家規(guī)定的政府部門登記、頒發(fā)證書才依法對該房屋享有完整的權力。

另根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條及《土地管理法實施條例》第6條規(guī)定，房屋登記部門是縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門。換句話說，只有縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門頒發(fā)房屋所有權證書才是合法有效，其他任何單位或部門都不具有頒發(fā)的房屋證書的職權。

因此，村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的所謂的房屋"產(chǎn)權證"不具有房屋產(chǎn)權證的法律效力，小產(chǎn)權或鄉(xiāng)產(chǎn)權實質上無產(chǎn)權證書，購房者對所購房屋存在較大的瑕疵。

由此可見，小產(chǎn)權房的存在和發(fā)展是不合法的，國家也三令五申地強調(diào)小產(chǎn)權房的不合法性，建設部對此還發(fā)布了風險提示規(guī)勸城鎮(zhèn)居民不要購買小產(chǎn)權房。盡管如此，我國的小產(chǎn)權房購銷現(xiàn)象還是愈演愈烈，究其原因，除了各地的商品房價格不斷上漲已經(jīng)遠遠超出了普通老百姓的承受能力之外，在我國法律制度體系中存在著缺陷也是小產(chǎn)權房市場存在的另一個原因。

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