第一章 住房租賃行業(yè)發(fā)展綜述????? 1 第一節(jié) 住房租賃行業(yè)定義及分類???? 1 一、行業(yè)定義?????? 1 二、行業(yè)產(chǎn)品/服務(wù)分類????? 2 三、行業(yè)主要商業(yè)模式?????? 3 第二節(jié) 最近3-5年廣州市住房租賃行業(yè)經(jīng)濟指標(biāo)分析? 4 一、贏利性??? 4 二、成長速度?????? 5 三、回報周期?????? 6 四、進入壁壘/退出機制??? 6 五、風(fēng)險性??? 7 六、行業(yè)周期?????? 7
第二章 住房租賃行業(yè)運行環(huán)境分析???? 8 第一節(jié) 住房租賃行業(yè)政治法律環(huán)境分析? 8 一、行業(yè)管理體制分析?????? 8 二、行業(yè)主要法律法規(guī)?????? 8 三、廣州市住房租賃相關(guān)發(fā)展規(guī)劃??? 9 四、政策環(huán)境對行業(yè)的影響?????? 9 第二節(jié) 住房租賃行業(yè)經(jīng)濟環(huán)境分析? 10 一、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢分析?????? 10 二、房地產(chǎn)運行周期分析??? 12 第三節(jié) 住房租賃行業(yè)社會環(huán)境分析? 13 一、住房租賃產(chǎn)業(yè)社會環(huán)境?????? 13 1、中國人口發(fā)展分析? 13 2、中國城鎮(zhèn)化發(fā)展?fàn)顩r???? 14 3、中國居民消費習(xí)慣分析? 18 二、社會環(huán)境對行業(yè)的影響?????? 19 三、住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展對社會發(fā)展的影響?????? 20
第三章 廣州市住房租賃行業(yè)運行分析 22 第一節(jié) 廣州市住房租賃行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析???? 22 一、廣州市住房租賃行業(yè)發(fā)展階段??? 22 二、廣州市住房租賃行業(yè)發(fā)展總體概況??? 23 三、廣州市住房租賃行業(yè)發(fā)展特點分析??? 23 第二節(jié) 2015-2017年住房租賃行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 24 一、2015-2017年廣州市住房租賃行業(yè)市場規(guī)模?? 24 二、2015-2017年廣州市住房租賃行業(yè)發(fā)展分析?? 25 第三節(jié) 區(qū)域市場分析? 25 一、區(qū)域市場分布總體情況?????? 25 二、2015-2017年重點區(qū)域市場分析?????? 25 1、越秀區(qū)???? 25 2、海珠區(qū)???? 26 3、荔灣區(qū)???? 26 4、天河區(qū)???? 27 5、白云區(qū)???? 27 6、黃埔區(qū)???? 27 7、外圍區(qū)域合計? 28 第四節(jié) 住房租賃租金分析? 28 一、2015-2017年住房租賃套均租金走勢?????? 28 二、影響住房租賃價格的關(guān)鍵因素分析??? 29 1、常住人口? 29 2、城市gdp?????? 29 3、城市人均可支配收入???? 30 4、住宅商品房平均銷售價格???? 30 三、我國房屋租賃行業(yè)特點分析?????? 31
第四章 廣州市住房租賃企業(yè)整體運行指標(biāo)分析?????? 34 第一節(jié) 2018年廣州市住房租賃行業(yè)總體規(guī)模分析?????? 34 一、廣州市住房租賃市場成交量分析?????? 34 二、廣州市住房租賃市場成交金額分析??? 34 三、廣州市住房租賃市場成交分布分析??? 34 四、廣州市住房租賃市場成交趨勢分析??? 35 第二節(jié) 廣州市住房租賃市場結(jié)構(gòu)分析???? 35 一、廣州市住房租賃市場主導(dǎo)房源類型分析??? 35 二、廣州市住房租賃市場供需平衡分析??? 36 三、廣州市住房租賃市場客戶對中介的依賴程度及評價分析?????? 36 第三節(jié) 2017年廣州市住房租賃行業(yè)運營情況分析?????? 36 一、廣州市住房租賃行業(yè)營收分析??? 36 二、廣州市住房租賃行業(yè)利潤分析??? 36
第五章 廣州市住房租賃供給市場分析 38 第一節(jié) 住房租賃行業(yè)供給分析? 38 一、住房租賃供給主體分類?????? 38 二、2018年住房租賃行業(yè)供給分析? 38 三、住房租賃行業(yè)區(qū)域供給分析?????? 38 第二節(jié) 廣州市二手房中介市場分析? 39 一、廣州市二手房中介發(fā)展現(xiàn)狀?????? 39 二、廣州市二手房中介公司競爭格局?????? 40 三、廣州市二手房中介發(fā)展問題?????? 40 第三節(jié) 2018年廣州市二手房中介公司數(shù)量及分布分析?????? 41 第四節(jié) 2017年廣州市二手房中介排名分析??? 42 一、廣州市二手房中介按公司規(guī)模前五排名??? 42 二、廣州市二手房中介按房源數(shù)量前五排名??? 42 三、廣州市二手房中介按門店數(shù)量前五排名??? 42 四、廣州市二手房中介按中介人數(shù)前五排名??? 43
第六章 廣州市住房租賃經(jīng)營機構(gòu)發(fā)展分析及策略??? 44 第一節(jié) 住房租賃機構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r? 44 一、住房租賃機構(gòu)經(jīng)營狀況?????? 44 二、住房租賃經(jīng)營機構(gòu)的生存難點??? 44 第二節(jié) 住房租賃行業(yè)用戶分析? 46 一、用戶需求特點分析?????? 46 二、住房租賃企業(yè)的發(fā)展模式??? 47 第三節(jié) 房屋租賃行業(yè)營銷策略分析及建議???? 48 一、房屋租賃行業(yè)營銷模式?????? 48 二、房屋租賃行業(yè)營銷策略?????? 49 第四節(jié) 房屋租賃行業(yè)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展分析及建議???? 51
第七章 廣州市住房租賃行業(yè)細(xì)分市場需求分析?????? 53 第一節(jié) 2018年廣州市住房租賃行業(yè)需求情況?????? 53 一、住房租賃行業(yè)特點分析?????? 53 二、住房租賃行業(yè)客戶結(jié)構(gòu)?????? 54 三、住房租賃行業(yè)需求的地區(qū)差異??? 54 第二節(jié) 廣州市長租公寓市場發(fā)展分析???? 55 一、廣州市長租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀??? 55 1、長租公寓行業(yè)品牌發(fā)展現(xiàn)狀? 55 2、長租公寓行業(yè)消費市場現(xiàn)狀? 55 3、廣州市長租公寓市場走向分析???? 56 二、廣州市長租公寓市場競爭格局分析??? 56 三、廣州市長租公寓市場需求前景預(yù)測??? 57 四、國外長租模式發(fā)展現(xiàn)狀分析?????? 58 1、國外長租模式發(fā)展歷程? 58 2、日本典型長租服務(wù)模式研究? 58 (1)leopalace21簡介:包租模式公寓運營商 58 (2)leopalace21發(fā)展分析:從建造商向租賃運營商???? 58 (3)leopalace21戰(zhàn)略選擇:"以建引租"? 59 (4)leopalace21運營優(yōu)勢:重服務(wù)輕運營???? 62 (5)leopalace21對國內(nèi)長租公寓企業(yè)的啟示 63 3、美國典型長租服務(wù)模式研究? 63 (1)eqr簡介:美國領(lǐng)先的公寓型reits??? 63 (2)eqr發(fā)展戰(zhàn)略:聚焦核心市場?????? 64 (3)eqr融資優(yōu)勢:reits助推高效融資??? 66 (4)eqr投資優(yōu)勢:精準(zhǔn)把握市場節(jié)奏?????? 67 (5)eqr運營優(yōu)勢:增值服務(wù)多樣化??? 71 (6)eqr對國內(nèi)長租公寓企業(yè)的啟示??? 71 4、國外長租模式借鑒? 71 第三節(jié) 廣州市短租公寓市場發(fā)展分析???? 73 一、廣州市短租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀??? 73 1、短租公寓行業(yè)品牌發(fā)展現(xiàn)狀? 73 2、短租公寓行業(yè)消費市場現(xiàn)狀? 73 3、短租公寓市場消費層次分析? 74 4、廣州市短租公寓市場走向分析???? 75 二、短租公寓市場運營格局分析?????? 76 1、市場供給情況分析? 76 2、市場存在問題分析? 76 三、廣州市短租公寓市場需求前景預(yù)測??? 77
第八章 廣州市住房租賃行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)經(jīng)營形勢分析?????? 79 第一節(jié) 廣東中原地產(chǎn)代理有限公司? 79 一、企業(yè)發(fā)展概況分析?????? 79 二、企業(yè)經(jīng)營指標(biāo)分析?????? 79 三、企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點分布分析?????? 79 第二節(jié) 鏈家(廣州)公司? 80 一、企業(yè)發(fā)展概況分析?????? 80 二、企業(yè)經(jīng)營指標(biāo)分析?????? 80 三、企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點分布分析?????? 81 第三節(jié) 滿堂紅(中國)置業(yè)有限公司?? 81 一、企業(yè)發(fā)展概況分析?????? 81 二、企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點分布分析?????? 81 三、企業(yè)業(yè)績目標(biāo)預(yù)測?????? 82 第四節(jié) 廣東合富房地產(chǎn)置業(yè)有限公司???? 82 一、企業(yè)發(fā)展概況分析?????? 82 二、企業(yè)經(jīng)營指標(biāo)分析?????? 83 三、企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點分布分析?????? 83 四、企業(yè)最新發(fā)展動態(tài)?????? 83 第五節(jié) 房天下(廣州)???? 83 一、企業(yè)發(fā)展概況分析?????? 83 二、企業(yè)經(jīng)營指標(biāo)分析?????? 84 三、企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點分布分析?????? 84 第六節(jié) 自如(廣州)? 84 一、企業(yè)發(fā)展概況分析?????? 84 二、企業(yè)經(jīng)營指標(biāo)分析?????? 85 三、企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點分布分析?????? 85 第七節(jié) 萬科泊寓? 86 一、企業(yè)發(fā)展概況分析?????? 86 二、企業(yè)經(jīng)營指標(biāo)分析?????? 86 三、企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點分布分析?????? 86 第八節(jié) 樂居網(wǎng)???? 86 一、企業(yè)發(fā)展概況分析?????? 86 二、企業(yè)經(jīng)營指標(biāo)分析?????? 87 三、企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點分布分析?????? 87 四、企業(yè)業(yè)績目標(biāo)預(yù)測?????? 87 第九節(jié) 廣州珠江住房租賃發(fā)展投資有限公司? 87 一、企業(yè)發(fā)展概況分析?????? 87 二、企業(yè)經(jīng)營指標(biāo)分析?????? 87 第十節(jié) 廣州城投住房租賃發(fā)展投資有限公司? 88 一、企業(yè)發(fā)展概況分析?????? 88 二、企業(yè)經(jīng)營指標(biāo)分析?????? 88 三、企業(yè)業(yè)績目標(biāo)預(yù)測?????? 89
第九章 房屋租賃及其主要上下游產(chǎn)品 90 第一節(jié) 房屋租賃上下游分析???? 90 一、與上下游行業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性?????? 90 二、上游原材料供應(yīng)形勢分析??? 90 三、下游產(chǎn)品解析?????? 96 第二節(jié) 房屋租賃行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析???? 99 一、上游行業(yè)影響及風(fēng)險分析??? 99 二、下游行業(yè)風(fēng)險分析及提示??? 99 三、關(guān)聯(lián)行業(yè)風(fēng)險分析及提示??? 99
第十章 2018-2023年國內(nèi)房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展形勢分析?????? 102 第一節(jié) 2018年住房租賃市場利好政策盤點??? 102 一、重大利好政策概覽?????? 102 二、稅收優(yōu)惠政策解讀?????? 104 三、《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》解讀? 107 第二節(jié) 2018房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀??? 109 一、住宅存量?????? 109 二、商業(yè)地產(chǎn)空置率分析??? 110 三、全國租房市場需求量??? 110 四、租房市場租金走勢?????? 110 第三節(jié) 2018-2023年房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)發(fā)展契機???? 111 一、存量房時代下的發(fā)展契機??? 111 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營轉(zhuǎn)移??? 112 三、來自銀行的資金支持??? 113 四、流動人口助長租賃需求?????? 113
第十一章 2018-2023年國內(nèi)房屋租賃市場投資機遇分析?????? 115 第一節(jié) 國內(nèi)長租公寓投資機遇分析? 115 一、世界進入“新經(jīng)濟”發(fā)展時期??? 115 二、長租公寓是存量房時代的突破口?????? 115 三、“租售同權(quán)”對房屋租賃市場的推動? 116 第二節(jié) 一二線城市長租公寓市場投資機會分析???? 117 一、市場供需失衡下的投資發(fā)展空間?????? 117 二、市場熱點區(qū)域與投資機遇分析??? 118 三、區(qū)別于其他地區(qū)的市場投資特性?????? 118 四、市場發(fā)展現(xiàn)狀與投資提示??? 119 第三節(jié) 部分二三線城市長租公寓市場投資機會分析???? 119 一、杭州?????? 119 二、南京?????? 121 三、成都?????? 122 四、武漢?????? 122 第三節(jié) 國內(nèi)房屋租賃投資風(fēng)險提醒? 123 一、常見投資風(fēng)險分析?????? 123 二、房源波動風(fēng)險分析?????? 124 三、行業(yè)競爭風(fēng)險分析?????? 125 四、其他行業(yè)壁壘分析?????? 126 第四節(jié) 經(jīng)營策略分析? 127 一、市場細(xì)分策略?????? 127 二、市場創(chuàng)新策略?????? 129 三、品牌定位與品類規(guī)劃??? 131 四、新產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略?????? 143
第十二章 研究結(jié)論及投資建議????? 147 第一節(jié) 廣州市住房租賃行業(yè)研究結(jié)論???? 147 第二節(jié) 廣州市住房租賃行業(yè)投資價值評估???? 147 第三節(jié) 廣州市住房租賃行業(yè)投資建議???? 149 一、行業(yè)發(fā)展策略建議?????? 149 二、行業(yè)投資方向建議?????? 150
附錄:?? 152 《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》?????? 152 《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》??? 157
圖表目錄 圖表:2017年我國長租公寓行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)???? 4 圖表:2015-2017年廣州市住房租賃行業(yè)市場規(guī)模及增速?? 5 圖表:2015-2018年1-9月我國固定資產(chǎn)投資金額及增速情況?? 11 圖表:2018年1-9月房產(chǎn)開發(fā)投資排名前十地區(qū)(單位:億元)????? 12 圖表:2017年我國人口年齡結(jié)構(gòu)???? 14 圖表:2012-2017年我國城鎮(zhèn)化率增長情況?? 15 圖表:我國房屋租賃行業(yè)發(fā)展階段??? 22 圖表:2015-2017年廣州住房租賃行業(yè)市場規(guī)模?? 24 圖表:2015-2017年越秀區(qū)常住人口情況?????? 26 圖表:2015-2017年海珠區(qū)常住人口情況?????? 26 圖表:2015-2017年荔灣區(qū)常住人口情況?????? 26 圖表:2015-2017年天河區(qū)常住人口情況?????? 27 圖表:2015-2017年白云區(qū)常住人口情況?????? 27 圖表:2015-2017年黃埔區(qū)常住人口情況?????? 28 圖表:2015-2017年廣州其它區(qū)常住人口合計情況?????? 28 圖表:2018年10月廣州中心城區(qū)監(jiān)測點房屋租賃成交分布?????? 35 圖表:2015-2017年廣州市住房租賃行業(yè)營收情況?????? 36 圖表:2015-2017年廣州市住房租賃行業(yè)利潤情況?????? 36 圖表:2018年10月廣州各區(qū)中介促成二手住宅簽約量?????? 39 圖表:2017年廣州中介市場占有率排名? 40 圖表:2017年廣州市二手房中介公司規(guī)模前五???? 42 圖表:2017年廣州市二手房中介公司房源數(shù)量排名前五???? 42 圖表:2017年廣州市二手房中介公司門店數(shù)量排名前五???? 42 圖表:2017年廣州市二手房中介公司中介人數(shù)排名前五???? 43 圖表:廣州租房人群年齡分布情況??? 54 圖表:eqr運營分析? 64 圖表:我國短租房客需求分布情況??? 74 圖表:2014-2018年廣州短租房源供應(yīng)總量?? 76 圖表:全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速?????? 90 圖表:全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速?????? 91 圖表:2018年上半年房企運營收入入榜門檻(億元)? 92 圖表:2018年上半年內(nèi)房企和外房企運營收入構(gòu)成???? 93 圖表:2017-2018年上半年房企參與住房租賃融資情況?????? 94 圖表:soho3q中心城市分布情況? 95 圖表:2017-2018年房企與電商合作布局情況?????? 96 圖表:2017年以家庭為單位的流動人口占比? 97 圖表:北京市期望周期與實際換房周期??? 97 圖表:2017-2018年廣州租房租金價格走勢?? 111 圖表:2016-2017年7月廣州各區(qū)房屋租售比情況?????? 148
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