昨天，2017年上海首場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)正式開(kāi)始，房企拿地的熱度依然不減。當(dāng)天出讓兩幅地塊，分別被碧桂園和世茂拿下。其中，碧桂園22億元獲得寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)C1-2、C5-5地塊，樓板價(jià)16405元/平方米，溢價(jià)率僅為3 %;而在下午出讓的純宅地中，世茂房地產(chǎn)花了半小時(shí)擊退另外8家房企，以23.6億元競(jìng)得上海寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)區(qū)BSP0-1701單元18-02地塊，樓板價(jià)23469元/平方米，溢價(jià)率57.3%。

　　一名參與現(xiàn)場(chǎng)土拍的房企相關(guān)人士透露，此次土拍最突出特點(diǎn)就是房企熱度依然很高，然而主持人三令五申強(qiáng)調(diào)房企競(jìng)買(mǎi)資金來(lái)源的相關(guān)規(guī)定，導(dǎo)致多家房企怕違規(guī)而最終放棄。

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，基于資金管理上的準(zhǔn)入門(mén)檻，市場(chǎng)拍賣(mài)氛圍理性很多，也嚴(yán)肅很多，尤其是舉牌超過(guò)申報(bào)資金拍賣(mài)師會(huì)告誡企業(yè)，既有提示更是一種心理施壓。從大基調(diào)來(lái)看土地市場(chǎng)降溫是趨勢(shì)，但個(gè)別地塊還是有看點(diǎn)。

　　房企屢遭警告

　　新年首拍帶出一個(gè)很重要的信息：土拍制度在收緊，比如一旦房企報(bào)價(jià)高出申報(bào)的自有資金金額，必須提供各種補(bǔ)充說(shuō)明。

　　2016年上海調(diào)控加碼之后，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局關(guān)于競(jìng)買(mǎi)主體的交易資金來(lái)源有六大規(guī)定，這些規(guī)定的嚴(yán)格程度前所未有，包括拿一塊地的資金來(lái)源不得再作為參與競(jìng)買(mǎi)其它地塊的資金來(lái)源重復(fù)申報(bào);在對(duì)競(jìng)買(mǎi)人30天的資金審查期限內(nèi)，要配合審核單位、保證審核單位能夠接觸到與其申報(bào)的交易資金來(lái)源相關(guān)的所有信息、內(nèi)部人員與相關(guān)人員;地塊成交后，中國(guó)人民銀行上?？偛俊⑸虾ｃy監(jiān)局、上海保監(jiān)局、上海證監(jiān)局等可對(duì)競(jìng)得人申報(bào)的資金來(lái)源情況開(kāi)展真實(shí)性核查。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，“不得使用包括但不限于銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定的資金來(lái)源繳付土地競(jìng)買(mǎi)保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款”這一條就堵死了房企拿地融資的道路。房企表外融資用于拿地也將成為過(guò)去。

　　1月5日上午，參拍的房企包括碧桂園、綠地、新城、世茂等四家。一名業(yè)內(nèi)人士透露，實(shí)際交了保證金的房企有5家，不過(guò)現(xiàn)場(chǎng)只有4家，另一家房企因合作公司放棄而主動(dòng)退出。

　　1月5日下午參與寶山純宅地拍賣(mài)的房企有9家，包括碧桂園、世茂、新城、中鐵、萬(wàn)科、金輝、卓越、綠都、招商等。盧文曦指出，上海純住宅地塊向來(lái)是房企爭(zhēng)奪重點(diǎn)，所以盡管有調(diào)控壓力，但也有9家房企參與拍賣(mài)，這是近幾個(gè)月參與房企最多的一次。

　　在現(xiàn)場(chǎng)，主持人反復(fù)強(qiáng)調(diào)：違反自有資金競(jìng)買(mǎi)規(guī)則的開(kāi)發(fā)商，不僅罰沒(méi)保證金、定金、收回土地，其本身及其關(guān)聯(lián)方3年內(nèi)不得參加上海的土地拍賣(mài)。

　　在競(jìng)拍過(guò)程中，萬(wàn)科、綠都都被警告報(bào)價(jià)超過(guò)了此次申報(bào)的自有資金金額?！斑@幅純宅地起拍價(jià)設(shè)在15億元，上午的商住綜合地起拍價(jià)定于21.76億元，就是為了降低溢價(jià)率?！鄙鲜鲋槿耸空f(shuō)。

　　從競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)視頻可見(jiàn)。主持人也表現(xiàn)出前所未有的緊張，剛破20億的時(shí)候，有一次房企報(bào)價(jià)僅過(guò)了兩次主持人就差點(diǎn)落槌敲定結(jié)果。

　　一名業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，1月只有三幅土地出讓?zhuān)梢栽囁科蟮母?jìng)價(jià)表現(xiàn)以及對(duì)今年土地市場(chǎng)的趨勢(shì)判斷。今年1月12日，上海市中心還將會(huì)有一幅商辦地塊出讓?zhuān)挥谛靺R區(qū)黃浦江南延伸段WS5單元188S-C-4、188S-D-1地塊，起始價(jià)為22.4億元。農(nóng)歷春節(jié)后的2月16、17、21日，上海將陸續(xù)拍賣(mài)6幅住宅地塊，位置在臨港新城、金山新城、金山工業(yè)區(qū)、金山楓涇。目前正在審查競(jìng)買(mǎi)人的自有資金，同時(shí)有關(guān)部門(mén)要求競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)不得超過(guò)其申報(bào)的自有資金。

　　擴(kuò)張與資金困局

　　碧桂園在2016年最后一次宅地土拍收官之時(shí)攬下兩幅地塊，開(kāi)年又拿下一幅，可見(jiàn)其布局上海的決心。事實(shí)上，碧桂園有四大事業(yè)部都在爭(zhēng)搶上海市場(chǎng)。碧桂園去年提出布局回歸一二線(xiàn)核心城市，于是包括上海事業(yè)部、江蘇事業(yè)部、滬蘇事業(yè)部、浙江事業(yè)部同時(shí)都在關(guān)注上海市場(chǎng)土地。

　　“實(shí)際上就是一個(gè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制問(wèn)題，公司以搶占上海市場(chǎng)份額為前提，并默認(rèn)一個(gè)規(guī)則：上海事業(yè)部不能去外地拿地，外地事業(yè)部可以進(jìn)入上海拿地?！币幻咏坦饒@管理層的知情人士透露，碧桂園設(shè)有一線(xiàn)城市事業(yè)部、二線(xiàn)城市事業(yè)部，在北京、深圳、廣州等大區(qū)也是這樣的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

　　碧桂園在1月5日下午的競(jìng)拍中，與世茂房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)到最后才放棄。而與碧桂園情況不同的是，世茂房地產(chǎn)在去年一線(xiàn)城市拿地寥寥無(wú)幾，因此該公司進(jìn)入2017年有開(kāi)始發(fā)力之勢(shì)。

　　值得關(guān)注的是，房企擴(kuò)張的同時(shí)也要面臨資金成本的提升。同策咨詢(xún)部數(shù)據(jù)顯示，2016年12月，房企融資額度相較于上月增幅近1倍，主要源自于股權(quán)融資額度。債權(quán)融資額度相較于上月略有增長(zhǎng)，環(huán)比增加22.97%。2016年底，在大部分房企國(guó)內(nèi)融資額度、渠道均受到限制的情況下，境內(nèi)銀行貸款相較于其他融資方式融資總額并不特別突出。同樣，從房企發(fā)布的融資計(jì)劃來(lái)看，多家房企的融資方式仍集中于公司債、中期票據(jù)和短期融資券，而銀行貸款則僅限于海外銀團(tuán)貸款。