近來(lái)，“天價(jià)學(xué)區(qū)房”在中國(guó)乃是鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，在北京更是有過(guò)道學(xué)區(qū)房買到了150萬(wàn)元。而在大洋另一邊的美國(guó)，即便是人口最為密集的紐約市，“學(xué)區(qū)”雖是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的因素之一，但遠(yuǎn)非決定性因素，所謂“好學(xué)區(qū)”的房?jī)r(jià)更達(dá)不到“天價(jià)”程度。那么，美國(guó)為何沒(méi)有“天價(jià)學(xué)區(qū)房”?有專家認(rèn)為，美國(guó)不存在“天價(jià)學(xué)區(qū)房”的主要原因是公立教育體系的設(shè)計(jì)、政府對(duì)教育資源的調(diào)節(jié)配置以及對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)空間的有效壓縮，遏制房?jī)r(jià)炒作行為。

　　在美國(guó)一般分私立學(xué)校與公立學(xué)校兩類，涵蓋范圍從小學(xué)、初中至高中。私立學(xué)校收費(fèi)高昂，提供高端教育因此允許學(xué)生“跨片”入學(xué)，不受所謂“學(xué)區(qū)”限制;公立學(xué)校一般規(guī)定學(xué)生就近入學(xué)，無(wú)需繳納任何學(xué)費(fèi)，不同地段匹配不同學(xué)校。據(jù)紐約彩虹置業(yè)創(chuàng)始人辛迪·殷介紹，一般學(xué)生進(jìn)入公立學(xué)校只需要三份文件：本人出生證明、家庭居住證明和本人醫(yī)療免疫記錄。

　　紐約市根據(jù)地理位置，大體劃分為32個(gè)學(xué)區(qū)，其中公立小學(xué)有大約715所。官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，每個(gè)學(xué)區(qū)的公立小學(xué)入學(xué)率基本能夠達(dá)到90%左右。

　　不過(guò)，美國(guó)公立學(xué)校教學(xué)質(zhì)量存在差異，“好學(xué)區(qū)”內(nèi)的學(xué)校師資力量?jī)?yōu)質(zhì)，財(cái)力雄厚，設(shè)有多項(xiàng)特長(zhǎng)班、語(yǔ)言和藝術(shù)課程，這也在一定程度上吸引不少家長(zhǎng)為了子女受到更好的教育而搬到“好學(xué)區(qū)”附近。

　　以紐約為例，瑞禧地產(chǎn)創(chuàng)始人杰西卡·湯介紹說(shuō)，皇后區(qū)有些地區(qū)僅需約30到40萬(wàn)美元即可購(gòu)得一套住宅，但同樣大小的房型在皇后區(qū)優(yōu)質(zhì)“學(xué)區(qū)”地段，可能需要80萬(wàn)美元以上。

　　但需要指出的是，美國(guó)購(gòu)房者更看重的是“好學(xué)區(qū)”的綜合指標(biāo)，包括該地段配套的醫(yī)療、服務(wù)環(huán)境和交通多方面因素，因此，所謂“好學(xué)區(qū)”房?jī)r(jià)偏高，并不單純是學(xué)校的因素。從因果關(guān)系看，在美國(guó)是一個(gè)“好社區(qū)”的存在促成了一個(gè)“好學(xué)區(qū)”的建成，而“好學(xué)區(qū)”又進(jìn)一步吸引了更多潛在購(gòu)房者來(lái)到“好社區(qū)”購(gòu)置房產(chǎn)。

　　在“寸土寸金”的紐約曼哈頓，“好學(xué)區(qū)”房源價(jià)格與其他地區(qū)差別不算太大。辛迪·殷介紹，曼哈頓地區(qū)“學(xué)區(qū)房”房?jī)r(jià)大約僅高出同等地區(qū)其他房源價(jià)格20%至30%左右。她認(rèn)為，曼哈頓地區(qū)的“學(xué)區(qū)房”不算過(guò)“熱”，更談不上“天價(jià)”，正是由于曼哈頓地區(qū)教育資源充足。

　　美國(guó)家庭購(gòu)買住宅后，需要給地區(qū)政府繳納地產(chǎn)稅，地產(chǎn)稅構(gòu)成了當(dāng)?shù)卣s70%的收入來(lái)源。地產(chǎn)稅除支持當(dāng)?shù)卣膊块T開(kāi)銷外，還有相當(dāng)一部分用于當(dāng)?shù)毓W(xué)校建設(shè)、系統(tǒng)運(yùn)作，包括教職員工的工資、福利以及學(xué)校其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。因此，美國(guó)部分社區(qū)公共教育資源豐富，主要是由于該地段業(yè)主所繳納地產(chǎn)稅高昂。

　　此外，持有房產(chǎn)的家庭在繳納地稅之余，還要向當(dāng)?shù)貙W(xué)校繳納學(xué)校稅，盡管數(shù)額占比不大，但也在一定程度上進(jìn)一步支撐當(dāng)?shù)毓W(xué)校運(yùn)營(yíng)完善。

　　同時(shí)，美國(guó)在2007年次貸危機(jī)發(fā)生之后，政府對(duì)樓市中存在的“投機(jī)炒房”行為管控較為嚴(yán)格。在美國(guó)，絕大多數(shù)人通過(guò)貸款買房，因此銀行可以通過(guò)貸款的審核申請(qǐng)、收緊放貸進(jìn)而控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。

　　此外，美國(guó)政府對(duì)教育方面的撥款會(huì)“有意識(shí)”地向排名靠后的公立學(xué)校傾斜，不人為地打造“重點(diǎn)學(xué)?！保M量縮小學(xué)校之間實(shí)力差距，保證教育資源均衡均等，加強(qiáng)政府資金統(tǒng)籌作用，從根本上抑制了“天價(jià)學(xué)區(qū)房”的產(chǎn)生。

　　2001年美國(guó)時(shí)任總統(tǒng)布什提出了《不讓一個(gè)孩子掉隊(duì)法》法案，此后多次修訂，旨在逐步完善美國(guó)基礎(chǔ)教育公平。法案規(guī)定，全國(guó)所有接受聯(lián)邦教育基金的公立學(xué)校，其3至8年級(jí)學(xué)生每年必須接受閱讀和數(shù)學(xué)統(tǒng)考，旨在考量公立學(xué)校教育質(zhì)量。連續(xù)兩年在測(cè)試中不合格的學(xué)校，會(huì)被標(biāo)注為“急需改進(jìn)”，調(diào)整師資力量，并允許該校學(xué)生轉(zhuǎn)學(xué);連續(xù)四年在測(cè)試中不合格的學(xué)校會(huì)規(guī)模性更換學(xué)校教職員工，改善課程設(shè)置，加強(qiáng)學(xué)生補(bǔ)習(xí);連續(xù)六年在測(cè)試中不合格的學(xué)校會(huì)被勒令關(guān)門、轉(zhuǎn)為私有公司運(yùn)營(yíng)或者由州教育局直接接管。

　　在美國(guó)，無(wú)論是租房者還是購(gòu)房者，只要提供合理的居住證明，均可享受同等的教育資源，這在一定程度上有效地避免了家長(zhǎng)一味地通過(guò)購(gòu)房途徑獲取教育資源，繼而推升房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。

　　美國(guó)不少家長(zhǎng)會(huì)選擇在“好學(xué)區(qū)”租房，這成為其子女進(jìn)入熱門公立學(xué)校最直接的途徑。但對(duì)于有些熱門“供不應(yīng)求”的公立學(xué)校，即使擁有所處地區(qū)的房產(chǎn)，仍不意味著子女一定可以進(jìn)入心儀的學(xué)校。對(duì)于名額分配不足的學(xué)校，教育部將以“抽簽”的形式，被選中的學(xué)生方可入學(xué)，沒(méi)有選中的學(xué)生將被隨機(jī)分配至其他教育質(zhì)量水平相當(dāng)?shù)墓W(xué)校。

　　美國(guó)入學(xué)政策也相對(duì)靈活。在學(xué)生申請(qǐng)入學(xué)時(shí)，如果其兄弟姐妹曾選擇過(guò)該公立學(xué)校就學(xué)，該生在申請(qǐng)中將會(huì)被優(yōu)先考慮。此外，如果家庭在該地區(qū)持有房產(chǎn)或居住多年，在其子女申請(qǐng)當(dāng)?shù)貙W(xué)校入學(xué)時(shí)也會(huì)比剛剛購(gòu)買或租賃該地區(qū)房產(chǎn)家庭的子女優(yōu)先考慮。

　　同時(shí)，美國(guó)大學(xué)在招生時(shí)，也不單以SAT最終考試成績(jī)衡量，而是將學(xué)生平時(shí)表現(xiàn)，平均學(xué)習(xí)成績(jī)(GPA)，課外活動(dòng)參與情況，實(shí)習(xí)表現(xiàn)，以及教師、實(shí)習(xí)推薦等多因素綜合考量。這使得相對(duì)較差學(xué)校中的“尖子生”在申請(qǐng)大學(xué)時(shí)可能比優(yōu)質(zhì)學(xué)校的“中等生”更占優(yōu)勢(shì)，因此從根本上遏制了學(xué)生一味地“扎堆”名?，F(xiàn)象。