杭州租房新政將會沖擊商品房市場？

• 2017年8月31日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 1124 72
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杭州在培育住房租賃市場的道路上大刀闊斧前行，預(yù)計(jì)在2020年年底，基本形成一個(gè)穩(wěn)定的住房租賃市場體系。

昨天，市住保房管局正式發(fā)布了《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作方案》（簡稱《試點(diǎn)方案》），明確了包括增加租賃住房供應(yīng)、培育住房租賃市場供應(yīng)主體、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、加大政策支持力度、加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管等5個(gè)方面的19條舉措。

從正式出臺的試點(diǎn)方案來看，和日前網(wǎng)上聽證的征求稿沒有大的改動(dòng)。方案明確賦予承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)“租購?fù)瑱?quán)”，以及居住證納入積分管理，對租房者實(shí)行“租購?fù)帧?。此外，個(gè)人公積金可以提取用來支付房租。

今后，將有15家左右具有一定規(guī)模、品牌的住房租賃企業(yè)作為住房租賃試點(diǎn)企業(yè)。未來三年，新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。

杭州在培育住房租賃市場的道路上大刀闊斧前行，預(yù)計(jì)在2020年年底，基本形成一個(gè)穩(wěn)定的住房租賃市場體系。

租購?fù)?、成套住房可按間出租 杭州鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)

方案明確指出，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。另外，杭州還追加提出了“租購?fù)帧保簿褪钦f，在杭州市居住證積分管理中，當(dāng)租賃住房達(dá)到一定年限將享受與購房同等的積分。在方案中，積分細(xì)則如何計(jì)算，尚不明確。

租房者也可以提取公積金按月轉(zhuǎn)賬支付房租，甚至還能享受貨幣補(bǔ)貼。如果是新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，將可享受公租房貨幣補(bǔ)貼。

方案鼓勵(lì)和規(guī)范個(gè)人出租閑置房源。允許成套住房按間出租，出租的每個(gè)房間人均租住使用面積不得低于4平方米。同時(shí)，推行全市統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本。

而在日前的征求意見稿中，提出餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過廳、過道、貯藏室、地下室、半地下室等不得出租供人員居住，禁止出租人、住房租賃企業(yè)將原設(shè)計(jì)的房間再次分割改造對外出租。這次，在正式出臺的方案未提及，有待日后出臺細(xì)則作進(jìn)一步的規(guī)定。

另外，杭州還將對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。

此前的意見稿提出對個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減為按1.5%計(jì)算繳納增值稅，房租月收入不超過3萬元的，2017年底之前免征增值稅，同時(shí)，減半征收個(gè)人所得稅。

在正式出臺的方案中，這個(gè)細(xì)節(jié)尚未明確，有待進(jìn)一步的細(xì)則出臺。

增加租賃住房供應(yīng) 出租、承租可網(wǎng)上“一站式”服務(wù)

杭州還將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃。2017年9月底前，推出人才專項(xiàng)租賃住房用地進(jìn)行試點(diǎn)。盤活存量土地、用房，探索村集體10%留用地上建設(shè)租賃住房。扶持國有企業(yè)發(fā)展規(guī)?；赓U，市級層面發(fā)展2家國有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務(wù)；選擇15家左右具有一定規(guī)模、品牌的住房租賃企業(yè)作為發(fā)展專業(yè)化住房租賃試點(diǎn)企業(yè)。

未來三年，新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。

出租或租房過程中出現(xiàn)問題怎么辦？對此，杭州將加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管，搭建住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺。建成后的杭州住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺將長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持租賃住房、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源等納入服務(wù)平臺監(jiān)管。

通過房源委托合同網(wǎng)上簽約、房源核驗(yàn)、房源信息發(fā)布、租賃合同網(wǎng)上簽約備案等措施，實(shí)現(xiàn)住房租賃交易全流程監(jiān)管；為住房租賃經(jīng)營主體、出租人、承租人提供網(wǎng)上“一站式”服務(wù)。

此外，規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營、誠實(shí)守信、公平交易；鼓勵(lì)和規(guī)范個(gè)人出租住房，支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房。

對于依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，政府給予稅收優(yōu)惠政策支持。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，對住房租賃企業(yè)提供金融支持；建立住房租賃企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)專項(xiàng)資金，未來3年市級財(cái)政安排1億元資金，專項(xiàng)用于獎(jiǎng)勵(lì)扶持住房租賃行業(yè)中的優(yōu)秀企業(yè)，引導(dǎo)、培育和規(guī)范住房租賃市場健康發(fā)展。

租房新政一發(fā)布，就有無數(shù)的問題涌現(xiàn)。

今后，房子是不是可以只租不買了？租金是否會上漲？商品房是不是會受到?jīng)_擊，是不是會降價(jià)？

記者梳理了其中比較集中的問題，邀請業(yè)內(nèi)人士和分析師們來發(fā)表觀點(diǎn)。

1.試點(diǎn)方案明確允許套房按間出租，這樣不會變成群租嗎？

浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕：現(xiàn)在合租比較普遍，群租之前因?yàn)楣艿帽容^嚴(yán)格，應(yīng)該不太多。

每日商報(bào)房產(chǎn)部主任施穎：方案允許按間出租，也規(guī)定了均租住使用面積不低于4平方米，那么只要符合這個(gè)條件就可以。這對于加大租賃房源供應(yīng)，是有好處的。政策不鼓勵(lì)群租，但是鼓勵(lì)合租。

2.怎么看待“租購?fù)帧敝械姆e分？

施穎：現(xiàn)在具體的積分細(xì)則尚未出來，如果可以和落戶、入學(xué)掛鉤，那么會有更多人愿意接受租房，只要累積到一定積分就可以享受公共服務(wù)。這樣房東也樂意將房源納入租賃平臺。屆時(shí)，租購?fù)謺妥赓U平臺結(jié)合，更容易市場監(jiān)管。

荊海燕：租購?fù)瑱?quán)一時(shí)間還做不到，所以可以利用“租購?fù)帧保尫呛紤艏藛T享受一些公共服務(wù)，接受租房。

3.租金會漲嗎？

荊海燕：租金的漲跌主要是看供求關(guān)系。今年是杭州的拆遷大年，城中村大量拆遷導(dǎo)致租賃房源緊張，目前租金已經(jīng)漲了不少了。

施穎：暫時(shí)租金有可能會上漲，但是也不是絕對的壞事。比如，對于開發(fā)長租公寓的企業(yè)來說，這是一個(gè)新風(fēng)口，他們會去收購一些物業(yè)做租賃住房，供應(yīng)市場需求。因此，就算租金短期內(nèi)上漲，等到房源供應(yīng)量大時(shí)，自然會平抑租金，達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。

群島創(chuàng)始合伙人黃芳：杭州的租金平均水平一直不算高，今后，租房租金估計(jì)要漲了。

4.對經(jīng)營長租公寓的企業(yè)是個(gè)機(jī)會嗎？

黃芳：對長租公寓的運(yùn)營企業(yè)來說，這個(gè)政策是重大利好。稅收減免直接影響了租賃行業(yè)的利潤水平，行業(yè)規(guī)范管理是任何一個(gè)行業(yè)做大的前提。未來是銷售和租賃雙分天下的市場了。

其實(shí)，國家已經(jīng)在幾年前就開始培育發(fā)展住宅租賃行業(yè)。我們也是因此提前布局的。但隨后把租賃作為房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，如此一攬子政策鼓勵(lì)發(fā)展，還是超過我們之前的預(yù)期。

5.今后，人們會不會只租不買了？

荊海燕：那要看租能不能帶來安全感。

施穎：如果租金穩(wěn)定，租房也完全可以享受買房的一切權(quán)益，比如入學(xué)問題。那么，我相信不少人能接受只租不買。

透明售房研究院院長方張接：有恒產(chǎn)者有恒心。中國五千年購買住宅安居樂業(yè)的傳統(tǒng)文化不會迅速改變，依附在住宅上的城市教育、社會保障等附加資源很難輕易改變，一二線城市租金收益率普遍偏低的現(xiàn)實(shí)很難根本改變。這也表示，大家還是傾向購買房屋來獲得幸福感。

6.對今后商品房市場的影響會有多大？

荊海燕：我覺得政策的落地和執(zhí)行都需要時(shí)間去觀察。作為普通老百姓短時(shí)間內(nèi)還無法感知，但是作為政策的初衷來講肯定對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場有一定的作用，為一些暫時(shí)沒有能力購房但又期望能在杭州長期發(fā)展的人和家庭來講，提供了一個(gè)可能性。

施穎：目前，方案的一些細(xì)則還未出來。我認(rèn)為，要從細(xì)則看操作的可能性，可操作性有多大，決定了對現(xiàn)有商品房市場的沖擊有多大。

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