租賃住房金融化破冰 首單租賃REITs為何是保利？

• 2017年10月30日 FanTianQing來源：新浪網 1478 98
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  2017-2022年中國機車租賃行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

  第一章 機車租賃行業(yè)發(fā)展綜述 第一節(jié) 機車租賃行業(yè)相關概述 一、行業(yè)定義與研究范圍界定 二、機車租賃的分類 三、機車租賃行業(yè)的特點分析 第二節(jié) 機車租賃行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 一、行業(yè)政...

今年以來，住房租賃市場證券化明顯加快，魔方公寓、鏈家自如、新派公寓都推出了相關的資產支持計劃，有業(yè)內人士認為，REITs將打開以“租購并舉”為特征的樓市下半場的空間。

保利租賃住房REITs獲批后，租賃住房REITs很快便成了人們熱議的對象。

今年以來，住房租賃市場證券化明顯加快，魔方公寓、鏈家自如、新派公寓都推出了相關的資產支持計劃，有業(yè)內人士認為，REITs將打開以“租購并舉”為特征的樓市下半場的空間。

過去的一周，樓市最火爆的概念無疑是REITs（房地產信托投資基金）。國內首單央企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs的獲批引爆了這一概念。業(yè)內普遍認為，該項目的成功獲批對房地產租賃住宅市場意義重大。

租賃住房金融化破冰

市場對租賃住房REITs期待已久，但由于國內樓市租賃市場的發(fā)展不成熟，房地產租售比長期低企等原因，REITs的正式登場被一再推遲。

今年以來，房地產租賃市場的環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。今年上半年，為建立“購租并舉”的住房保障體系，實現(xiàn)住有所居，住建部正積極推動住房租賃市場的發(fā)展，在12個大中城市開展住房租賃試點，積極培育機構化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)，鼓勵國有企業(yè)布局住房租賃業(yè)務。同時，支持房地產企業(yè)進行創(chuàng)新租賃住房資產證券化實踐，積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給。有消息稱，國務院相關部門已經組成聯(lián)合調研組，赴多地對《住房租賃管理條例》等征求意見和建議，住房租賃類REITs或將有突破。

地方政府也紛紛制定相關的鼓勵REITs發(fā)展的相關政策。以北京為例，在今年八月份出臺的《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》中，就明確提出要研究制定鼓勵房地產投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調與指導金融機構積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產投資信托基金融資。

隨著市場的成熟，房地產租賃行業(yè)對REITs的需求和渴望也在與日俱增。戴德梁行的市場調研顯示，近幾年，開發(fā)商、中介機構、酒店等紛紛進入住房租賃領域。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅北京區(qū)域目前已經開業(yè)的集中式長租公寓品牌達到20個左右，門店數(shù)量超過80家，平均每個品牌運營商以每年新開5至8家門店的速度快速擴張。住宅租賃市場未來大有可期，對市場的專業(yè)調研和判斷對助推租賃住房REITs的可持續(xù)發(fā)展有著重要意義。

市場對租賃住房REITs的唿聲日趨高漲的背景下，近日，國內首單央企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs經上交所審議通過。據(jù)上交所總經理黃紅元介紹，該項目總規(guī)模50億元，優(yōu)先級評級AAA，產品期限18年，分期發(fā)行，底層物業(yè)資產是上交所上市公司保利地產自持的優(yōu)質租賃住房。

保利地產相關人士指出，在目前國內尚未放開公募REITs市場的背景下，保利租賃住房REITs的“儲架發(fā)行”機制，是對國家公募REITs推行的一次突破，可說是REITs發(fā)展史上的里程碑式產品。據(jù)悉，儲架發(fā)行制度是一次核準、多次發(fā)行的再融資制度。

首單租賃REITs為何是保利？

克而瑞地產研究機構稱，保利之所以能成為首家發(fā)行租賃住房REITs的房企，一方面是得益于央企的融資能力較強，另一方面也是因為保利擁有較多的自持土地，且租賃住宅方面也具備一定的運營能力。

在租賃住宅方面，保利已經成功布局廣州、重慶、北京、長沙、大連、沈陽等十余城市，擁有瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌線，分別由保利集團旗下租賃住房管理運營平臺“保利商業(yè)公司”、“安平養(yǎng)老公司”負責運營。本單REITs在產品結構設計方面，正是以保利地產自持的這些租賃住房作為底層物業(yè)資產。

此外，保利還通過合作的方式打造uoko互聯(lián)網青年公寓品牌。這些租賃品牌皆取得不錯的成效，為保利地產進一步發(fā)展租賃住宅積攢了不少經驗。相關資料顯示，2016年11月在長沙首開的瑜璟閣國際公寓開門迎客的3個月內，入住率就達到了90%并實現(xiàn)盈利。

在自持土地持有量方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，保利2016年與2017年通過招拍掛的方式取得的地塊不下7幅，起碼超過100萬平方米的土地，這些地塊有不同程度的自持比例，自持總計建面超17萬平方米，自持地塊數(shù)量居房企前列。這些土地，多分布于一線城市以及核心二線城市，也是大力推進租賃住宅發(fā)展的城市，為保利地產分批發(fā)行租賃住房REITs提供了資產基礎。

長租公寓或成REITs下一個風口？

今年以來，房地產市場的一個重大變化是各大城市的自持地塊數(shù)量和比例大幅增長，各大房企也積極布局搶灘。除了保利外，萬科、碧桂園、龍湖、世茂等企業(yè)也都有大量自持土地，如萬科持有超過7塊大比例自持土地。這些企業(yè)都在大力發(fā)展租賃物業(yè)品牌，如萬科擁有泊寓，龍湖擁有冠寓，世茂房地產今年6月拿下的佛山禪城地塊也計劃建立其長租公寓的品牌，央企招商蛇口也在長租公寓領域推出了兩條產品線，分別是“精品公寓”和“服務式公寓”。

開發(fā)商謀求轉型，以“長租公寓”為代表的租賃市場成為地產商們爭相布局的一個領域。而REITs的下一個風口或許就是長租公寓。

今年8月15日，鏈家“自如”發(fā)行了“中信證券—自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”，該項ABS發(fā)行規(guī)模為5億元，其中4.5億元優(yōu)先級票面利率為5.39%。從鏈家自如的ABS到保利租賃住房的REITs，短短兩個多月， “長租公寓” 在資產證券化道路上又邁出了的一步。

據(jù)上交所總經理黃紅元介紹，截至2017年10月，上交所資產證券化產品融資規(guī)模將近7000億，存量規(guī)模為5000億左右。他表示，租賃住房REITs，就是資產證券化產品中比較有代表性的創(chuàng)新產品。考慮到該產品主體資質與產品結構設計較好，其他符合條件且致力于住房租賃市場發(fā)展的住房企業(yè)也可以借鑒該模式，探索開展資產證券化業(yè)務，借助資本市場的服務實現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展，為社會提供更多的租賃住房。

低租售比背后REITs如何算賬？

正如業(yè)內人士所說，最終REITs產品還是要算賬，回歸收益率，要看借債的成本能否覆蓋租金收益，這是一個很關鍵的指標。REITs的收入來源為投資于房地產及物業(yè)的經營現(xiàn)金流，在租賃住房REITs產品中，持有物業(yè)的租金收入無疑是現(xiàn)金流的主要來源。

以保利本次REITs產品為例，其利用基礎資產組成SPV，再通過股+債的方式收購SPV股權之后，該單產品采取儲架、分期發(fā)行機制，儲架額度期限兩年；產品期限18年。該產品優(yōu)先級、次級占比為9:1，優(yōu)先級份額即40億元在上交所公開轉讓、交易。這意味著保利旗下瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會等四大租賃品牌的租金收入將構成保利REITs產品的現(xiàn)金流來源。

然而，也不是所有的房地產人士都對REITs的發(fā)展抱樂觀的態(tài)度。

中原地產首席分析師張大偉認為，租賃行業(yè)的核心問題是租售比懸殊，按照市場目前的資產價格與租金價格看，租賃行業(yè)盈利的可能性很小，以北京為例，一套500萬元的普通住宅，年租金收益不足10萬元，這種情況下，租賃企業(yè)核心問題是如何盈利，而不是尋找渠道變現(xiàn)利潤繼續(xù)投資。目前租賃市場的競爭還處于初級階段，還沒有形成知名度品牌，大部分企業(yè)都是依賴資金優(yōu)勢在租賃市場競爭，核心的盈利能力還有待市場檢驗。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒也認為，在中短期內，中國的REITs快速發(fā)展需要時間：“原因有多方面。租金收益率低是最大的障礙，目前很多資產的收益率僅為4%甚至更低。此外，缺乏REITs和資產的專業(yè)管理人才等也制約了REITs在中國的發(fā)展?！?/p>

就保利的首單REITs產品而言，對于涉及的雙重征稅和租金回報率問題，保利地產相關人士介紹，通過股+債的方式收購SPV股權，這單產品最大限度地節(jié)約了股權轉讓過程中的相關稅費；此外，通過市場化的租約機制安排，使得資產的未來現(xiàn)金流滿足了RETIs產品的發(fā)行需求。

盡管障礙重重，REITs依然被視為中國房地產融資的新出路。周志鋒認為，隨著投資者、開發(fā)商和資產持有人的觀念轉變，從長期來說，REITs能給投資者帶來穩(wěn)定回報，將成為機構投資者主要的融資渠道，同時也為個人投資者提供了多一種的投資渠道。

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