為何說樓市下行趨勢(shì)已基本確立？

• 2017年11月21日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 241 8
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

近日，10月份金融數(shù)據(jù)、樓市指標(biāo)紛紛出爐，可謂“全軍覆沒”，為樓市嚴(yán)重失色的“金九銀十”給出了解釋。M2增速出現(xiàn)斷崖式下跌，支撐樓市上行的貨幣基礎(chǔ)已經(jīng)實(shí)質(zhì)性地由“放”轉(zhuǎn)“收”。

從哪些方面可以看出樓市下行趨勢(shì)已基本確立？

近日，10月份金融數(shù)據(jù)、樓市指標(biāo)紛紛出爐，可謂“全軍覆沒”，為樓市嚴(yán)重失色的“金九銀十”給出了解釋。M2增速出現(xiàn)斷崖式下跌，支撐樓市上行的貨幣基礎(chǔ)已經(jīng)實(shí)質(zhì)性地由“放”轉(zhuǎn)“收”。而從強(qiáng)監(jiān)管、嚴(yán)控金融風(fēng)險(xiǎn)的官方態(tài)度來看，貨幣回歸大幅寬松的空間幾乎不復(fù)存在。

中國(guó)樓市無論是價(jià)格、成交量還是投資增速都在政策的影響繼續(xù)下行，這種趨勢(shì)還會(huì)持續(xù)很久。

“2018年樓市或?qū)⒄w下行，市場(chǎng)防大起大落，房企須護(hù)好資金鏈?！弊〗ú孔》空邔＜椅瘑T會(huì)副主任委員顧云昌給出市場(chǎng)預(yù)判。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在一番分析后，也得出了“2018年甚至到2020年都是房地產(chǎn)小年”的結(jié)論。

樓市小年，或許已經(jīng)是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)最樂觀的預(yù)判。

M2增速斷崖式下跌

央行11月13日公布數(shù)據(jù)顯示，10月末，廣義信貸（M2）余額為165.34萬億元，同比增長(zhǎng)8.8%。當(dāng)月新增人民幣信貸6632億元，社會(huì)融資規(guī)模增量為1.04萬億元，比9月減少7800億元。

自有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來，我國(guó)M2增速長(zhǎng)期保持在10%～30%兩位數(shù)的增速區(qū)間，今年10月末8.8%的增速刷新了30年以來(央行從1986年開始才系統(tǒng)地對(duì)外公布M2數(shù)據(jù))的歷史新低。

M2增速的放緩反映了央行穩(wěn)健中性的貨幣政策走向。央行在此前發(fā)布的二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中就指出，當(dāng)前M2增速比過去低一些，需要全面客觀認(rèn)識(shí)。過去M2增速高于名義GDP增速較多，與住房等貨幣化密切相關(guān)，而目前住房商品化率已經(jīng)很高，貨幣需求增長(zhǎng)相應(yīng)降低。同時(shí)，M2增速有所降低，正是加強(qiáng)金融監(jiān)管、縮短資金鏈條、減少多層嵌套的合理反映。

招商銀行資產(chǎn)管理部分析師劉東亮分析表示，2016年后，貨幣政策已經(jīng)明顯出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，最明顯的是央行擴(kuò)表的速度變慢，央行事實(shí)上執(zhí)行了中性偏緊的貨幣政策，貨幣投放轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，M2增速出現(xiàn)斷崖式下跌，貨幣供給總量既受到外匯占款的影響，也受到央行主動(dòng)縮減供給的影響。

房地產(chǎn)銷售增速繼續(xù)走弱

房地產(chǎn)銷售規(guī)模已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下滑。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1～10月，商品房銷售面積130254萬平方米，同比增長(zhǎng)8.2%，增速比1～9月份回落2.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額102990億元，增長(zhǎng)12.6%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。兩項(xiàng)指標(biāo)的增速均連續(xù)4個(gè)月下滑。且與去年4月時(shí)的高點(diǎn)（銷售面積增長(zhǎng)36.5%，銷售額增長(zhǎng)55.9%）相比，增速大幅收窄。

其中，10月單月房地產(chǎn)銷售面積為14248萬平方米，銷售額為11086億元。環(huán)比分別下滑18%和20%。且銷售面積是繼9月之后，又一次出現(xiàn)同比下降。

10月又有一批城市陸續(xù)加入限售行列，以二線省會(huì)城市和大城市圈周邊城市居多。限售解禁時(shí)間多為2～3年，對(duì)投資投機(jī)需求的打擊更為直接。

交通銀行高級(jí)分析師夏丹預(yù)計(jì)，年末商品房銷售增速將會(huì)進(jìn)一步走弱。

個(gè)人按揭貸增速首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)

信貸收緊及首付貸、消費(fèi)貸嚴(yán)查嚴(yán)打之下，個(gè)人按揭貸款同比增速也出現(xiàn)了近3年來的首次下降。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125941億元，同比增長(zhǎng)7.4%，增速比1~9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，與房地產(chǎn)銷售有關(guān)的定金及預(yù)收款38632億元，同比增長(zhǎng)14.8%；個(gè)人按揭貸款19586億元，同比下降1%。

對(duì)于個(gè)人按揭貸款首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的原因，歐陽捷認(rèn)為，銷售面積下降自然導(dǎo)致了按揭貸款增速的下降，而且由于央行在控制整個(gè)貸款的額度，所以銀行現(xiàn)在也沒錢，到年底的后兩個(gè)月，基本上銀行也不太會(huì)放款，所以按揭貸款增速還會(huì)繼續(xù)下降。

劉東亮預(yù)計(jì)，始于2016年的金融強(qiáng)監(jiān)管政策，未來數(shù)年可能常態(tài)化，特別是近期重要會(huì)議均特別強(qiáng)調(diào)了“守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”的原則，未來金融監(jiān)管環(huán)境甚至可能會(huì)進(jìn)一步收緊。

開發(fā)商新開工動(dòng)力不足

與銷售相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的下滑并不平穩(wěn)。在經(jīng)過8月的持平，9月的提升后，房地產(chǎn)投資增速在10月再度出現(xiàn)下滑。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資90544億元，同比名義增長(zhǎng)7.8%，增速比1～9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資61871億元，增長(zhǎng)9.9%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

開發(fā)商新開工動(dòng)力不足。1～10月，房屋新開工面積同比增長(zhǎng)5.6%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)；房屋施工面積同比增長(zhǎng)2.9%，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速并未出現(xiàn)大幅下滑主要原因在于房企拿地?zé)崆橐廊桓邼q。1～10月份，房企土地購置面積19048萬平方米，同比增長(zhǎng)12.9%，增速比1～9月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。

不過，拿地款增速出現(xiàn)下滑。1～10月份，房企土地成交價(jià)款9695億元，同比增長(zhǎng)43.3%，增速回落3個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降

銷售進(jìn)入低迷狀態(tài)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)也就為期不遠(yuǎn)了。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)同比和環(huán)比漲幅都出現(xiàn)了回落。北京、上海、無錫、鄭州、合肥、杭州、南京、福州、成都、深圳10個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比下降；北京、廣州、深圳、南京、鄭州、武漢、廈門等14個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降。

作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市，深圳10月新建商品住宅價(jià)格同比下降3.3%，環(huán)比下降0.1%；北京新建商品住宅價(jià)格同比下降0.2%，環(huán)比下降0.2%；廣州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.2%。

從二手房?jī)r(jià)格來看，北京依舊是四個(gè)一線城市中降幅最大的（二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%），也是連續(xù)數(shù)月運(yùn)行在下行通道的城市。四個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)13個(gè)月回落。

行業(yè)龍頭萬科在不久前的一次電話會(huì)議上對(duì)2018年做了展望：明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能迎來雙降，即銷售面積和銷售金額均出現(xiàn)下滑；一二線城市房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，上漲的可能性不大，但是也不會(huì)大幅回落；三四線小城因缺乏人口支持，房?jī)r(jià)會(huì)下跌。

一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)的“雙降”成真，對(duì)于那些業(yè)績(jī)壓力大的開發(fā)商來說，只有一條路可以走，那就是降價(jià)走量。

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