租賃市場(chǎng)加速發(fā)力 多渠道增加住房供給

• 2017年11月22日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 1209 78
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢(xún)報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門(mén)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線(xiàn)圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入“走鋼絲”階段。但這樣的緊平衡不可能長(zhǎng)期存在，任何一個(gè)富有彈性的系統(tǒng)，必然有冗余的調(diào)控機(jī)制，有識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)危機(jī)的能力儲(chǔ)備。

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況如何？未來(lái)將如何發(fā)展？

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，在黨的十九大報(bào)告中，這一備受人們關(guān)注的表述，被再一次強(qiáng)調(diào)和明確。如何通過(guò)多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉等制度設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”的目標(biāo)也成為城市發(fā)展的重要課題。

防控房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不容有失

當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入“走鋼絲”階段。但這樣的緊平衡不可能長(zhǎng)期存在，任何一個(gè)富有彈性的系統(tǒng)，必然有冗余的調(diào)控機(jī)制，有識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)危機(jī)的能力儲(chǔ)備。

隨著房產(chǎn)價(jià)值在居民財(cái)產(chǎn)中的比例不斷提高，專(zhuān)家普遍認(rèn)為，加碼房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控不容有失。

國(guó)務(wù)院參事室參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興指出，大量人口從中小城市流向大城市，只有少數(shù)十幾個(gè)城市有持續(xù)吸納跨省流動(dòng)人口的能力，更重要的是，這十幾個(gè)城市的金融資產(chǎn)占我國(guó)所有金融資產(chǎn)的一半以上?！耙坏┻@些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰，也就意味著50%以上的金融資產(chǎn)中的70%突然就沒(méi)有了，這個(gè)問(wèn)題不容小覷?！背鸨Ｅd說(shuō)。

這在中國(guó)人民大學(xué)社會(huì)與人口學(xué)院副院長(zhǎng)張耀軍的研究中也得到了驗(yàn)證。張耀軍指出，我國(guó)超大城市和特大城市吸納的常住人口超過(guò)了總?cè)丝诘?0%，相比之下，中小城市的人口吸引力較低。隨著大城市規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張，人口的聚集效應(yīng)在未來(lái)會(huì)更加明顯。他建議，建立住房市場(chǎng)監(jiān)管體系，重點(diǎn)關(guān)注“房?jī)r(jià)泡沫城市”的風(fēng)險(xiǎn)防范和隔離。

“當(dāng)前房?jī)r(jià)處在系統(tǒng)最脆弱的時(shí)候，高售租比、高房?jī)r(jià)收入比、高房?jī)r(jià)撞在一起，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入‘走鋼絲’的階段。但這樣的緊平衡不可能長(zhǎng)期存在，任何一個(gè)富有彈性的系統(tǒng)，必然有冗余的調(diào)控機(jī)制，有識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)危機(jī)的能力儲(chǔ)備。”在仇保興看來(lái)，削減房地產(chǎn)的投機(jī)和投資屬性，降低金融杠桿等，是增強(qiáng)系統(tǒng)韌性的長(zhǎng)期之策。增加低收入者住房供給渠道、豐富調(diào)控主體工具手段等是應(yīng)對(duì)不確定性風(fēng)險(xiǎn)基本途徑。強(qiáng)化調(diào)控主體的靈活性、適應(yīng)力和協(xié)調(diào)性，擺脫房地產(chǎn)投資和土地財(cái)政依賴(lài)癥，則是防范房地產(chǎn)市場(chǎng)“黑天鵝”“灰犀牛”的不二選擇。

多渠道增加住房供給

從需求側(cè)出發(fā)，針對(duì)不同群體的不同需求，在供給側(cè)進(jìn)行多種住房供給形式的改革和嘗試，正在從更大的層面展開(kāi)統(tǒng)籌。

住有所居，是每個(gè)家庭的奮斗夢(mèng)想。對(duì)于外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等城市“夾心層”和弱勢(shì)群體來(lái)說(shuō)，如何讓他們居者有其屋，更是著力的重點(diǎn)。

“流動(dòng)人口是我國(guó)特別是特大城市中最大的住房困難群體。2016年，中國(guó)流動(dòng)人口的整體規(guī)模大概是2.4億，約占城鎮(zhèn)人口的30%，而這些人主要集中在特大城市?！敝袊?guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院學(xué)術(shù)委員會(huì)主任葉裕民指出，租住城中村私人住房是特大城市流動(dòng)人口住房的主要形式。然而，傳統(tǒng)城中村改造模式面臨3大難題，一是排斥性改造，沒(méi)有考慮農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的居住和發(fā)展需要，不符合新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要；二是公共空間不足，特別是生活類(lèi)和文化類(lèi)公共空間缺乏，沒(méi)有形成現(xiàn)代城市居住區(qū)相匹配的人居環(huán)境；三是交易成本高。隨著城中村的改造，流動(dòng)人口只能不斷向外搬遷擴(kuò)散，越住越遠(yuǎn)。

“這些流動(dòng)人口到底能住得起什么樣的房子？我們主要還是要通過(guò)市場(chǎng)解決。幾千萬(wàn)人不能完全靠保障性住房，政府有心但沒(méi)有這個(gè)能力?！比~裕民表示，對(duì)廣東流動(dòng)人口的問(wèn)卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，他們對(duì)住房的可支付能力實(shí)際上是分化的。她給出的方案是，以城中村改造為抓手，為大城市流動(dòng)人口提供“二二四二”的供給結(jié)構(gòu)。具體來(lái)說(shuō)就是，20%的高收入外來(lái)常住人口自行購(gòu)買(mǎi)或租賃住房；20%中低收入單身者居住企業(yè)或開(kāi)發(fā)區(qū)的職工宿舍；40%中低收入者通過(guò)包容性城中村改造，租住農(nóng)民提供的合法的可支付健康住房；20%低收入者依賴(lài)政府的公共住房，以最大限度降低特大城市市民化的公共成本。

中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院住房發(fā)展研究中心主任呂萍認(rèn)為，從供給側(cè)的角度講，多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉這幾個(gè)關(guān)鍵詞之間是互相聯(lián)系的，而不是孤立的。從需求側(cè)來(lái)看，意味著不同的群體可以有不同的定位、不同的選擇。構(gòu)建住房長(zhǎng)效機(jī)制，要從更大的層面進(jìn)行統(tǒng)籌，比如城鄉(xiāng)之間、地區(qū)之間、城市群之間。

2015年，全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)相關(guān)決定，推進(jìn)農(nóng)村“三塊地”改革試點(diǎn)，即農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)。近日，全國(guó)人大常委會(huì)又通過(guò)決定，改革試點(diǎn)期限延長(zhǎng)一年至2018年12月31日。

今年8月，國(guó)土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)方案，確定第一批在北京、上海等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房?！斑@是非常重大的突破，對(duì)于打破一級(jí)土地市場(chǎng)壟斷，完善市場(chǎng)機(jī)制具有重要作用?！眳纹颊f(shuō)。

呂萍認(rèn)為，“三塊地”改革使住房的供地規(guī)模和空間規(guī)模得到極大拓展，使得城鄉(xiāng)住房的局部供求矛盾得到緩解。城鄉(xiāng)土地供應(yīng)關(guān)系的進(jìn)一步理順，住房保障的進(jìn)一步完善，城鄉(xiāng)居民選擇能力的提升，將促進(jìn)住房市場(chǎng)的健康發(fā)展，有助于住房長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建。

租賃市場(chǎng)加速發(fā)力

隨著各地租售并舉的相關(guān)政策接連出臺(tái)，租賃市場(chǎng)正在加速發(fā)展中，不過(guò)這種發(fā)展也不能一窩蜂，需要因城施策。

近年來(lái)，黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，出臺(tái)了一系列政策措施。近段時(shí)間以來(lái)，各地政府更是密集出臺(tái)配套政策，發(fā)力租賃土地供應(yīng)。北京表示今后5年將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套，并主要通過(guò)集體建設(shè)用地安排。上海則提出“十三五”時(shí)期新增供應(yīng)70萬(wàn)套各類(lèi)租賃住房。近期多個(gè)城市還推出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”等舉措，大大提高了租房的吸引力。

多家銀行也宣布進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)。例如，中國(guó)銀行廈門(mén)市分行與廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局簽署協(xié)議，雙方將在住房租賃市場(chǎng)相關(guān)的土地供應(yīng)、試點(diǎn)租賃住房建設(shè)、租賃管理平臺(tái)建設(shè)、住房租賃金融創(chuàng)新等領(lǐng)域開(kāi)展合作。中信銀行采用銀企合作模式，未來(lái)3年為碧桂園集團(tuán)在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域提供300億元的保障性基金以及綜合金融服務(wù)。中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行分別與廣東省住建廳、佛山市政府達(dá)成住房租賃戰(zhàn)略合作，未來(lái)5年將在技術(shù)、資金、渠道等方面給予大力支持，加快推動(dòng)廣東住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！敖鹑跈C(jī)構(gòu)進(jìn)入，必將為租客端、供應(yīng)端和產(chǎn)業(yè)鏈帶來(lái)非常多的變化?！辨溂业禺a(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)租賃市場(chǎng)以個(gè)人分散租賃形式為主，據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)由機(jī)構(gòu)持有或管理房源占比30%，日本高達(dá)83%，而我國(guó)不到5%。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，伴隨國(guó)內(nèi)消費(fèi)升級(jí)，房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)趨于成熟及租賃制度的完善，規(guī)?；膶?zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)崛起是大勢(shì)所趨。

據(jù)了解，目前除了鏈家等房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司旗下的長(zhǎng)租公寓外，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、龍湖等大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛涉足這一市場(chǎng)，還出現(xiàn)了大量獨(dú)立品牌的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，如新派公寓、魔方公寓、優(yōu)客逸家等。據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)觀察，目前集中式公寓增速顯著高于分散式公寓。

呂萍認(rèn)為，租購(gòu)并舉是一個(gè)動(dòng)態(tài)平衡，相對(duì)過(guò)去總體上更強(qiáng)調(diào)“租”，但不同地區(qū)根據(jù)不同市場(chǎng)供求會(huì)有不同的選擇。在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，不是所有城市都適合發(fā)展租賃市場(chǎng)。三四線(xiàn)城市的庫(kù)存已經(jīng)很高，而一二線(xiàn)城市因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，租賃會(huì)有更多的機(jī)會(huì)。以北京為例，人均居住面積已經(jīng)超過(guò)30平方米，但租客的平均居住面積大約只有12平方米，這是非常大的缺口。

“住房租賃業(yè)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新引擎。未來(lái)10年，租賃業(yè)將是我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)中增長(zhǎng)空間最大的市場(chǎng)。”楊現(xiàn)領(lǐng)分析說(shuō)，租金回報(bào)率將平穩(wěn)上升，租售比逐漸趨于合理水平，B2C模式份額擴(kuò)大。企業(yè)的服務(wù)也將更加多元化，全要素運(yùn)營(yíng)效率提升，形成“供給—運(yùn)營(yíng)—服務(wù)”產(chǎn)業(yè)鏈。

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