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中國房地產(chǎn)市場泡沫加劇
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-17
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn) 華潤地產(chǎn) 成都
- 中研網(wǎng)訊：
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“8800萬元，第三次，成交。”
隨著拍賣師的一聲槌響，成都的土地拍賣價格被改寫，一個全新的地王誕生。位于成都紅星路步行街的原成百地塊以8800萬元/畝被香港九龍倉集團(0004.HK)收入囊中,樓面地價達到16500元/平米。
在短短的兩個月間，11個地王誕生，創(chuàng)下了內(nèi)地土地出讓歷史紀(jì)錄。分析人士認(rèn)為，正是因為上市房企通過資本市場的高價增發(fā)和套現(xiàn)，才獲得了高價拿地的資本，而各地的投資沖動和價高者得的土地出讓制度，也使得地價與房價聯(lián)袂推高。
地王爭奪戰(zhàn)
9月20日上午，成都市國土局拍賣大廳顯得異常擁擠，和記黃埔、新鴻基地產(chǎn)、太古地產(chǎn)、信和置業(yè)、華潤置地、九龍倉等悉數(shù)登臺。
成百地塊從每畝2000萬元起拍，3000萬元、4000萬元……每到達一個新高度就引來觀眾熱烈的掌聲，一直到令人目瞪口呆的8800萬元。
拍賣競價過程中，華潤地產(chǎn)與九龍倉兩家主要競爭對手叫價一直飆升，結(jié)果顯得更富有懸念。最后，在九龍倉叫價達到8800萬元/畝時，終于無人應(yīng)價，九龍倉笑到了最后，擊敗了那些老牌房企們。
“要是這里以后建成商場，可能都不敢去逛，要是建成房屋誰也不敢買了�！币晃辉趫龅娜耸堪腴_玩笑地說。
這僅僅只是地王誕生的一個縮影，近期，地王層出不窮。9月11日，富力地產(chǎn)以樓面地價18729元/平米的天價，刷新廣州單價地王紀(jì)錄；而就在同一天，萬科以7096元/平米樓面地價，刷新了福州單價地王紀(jì)錄，總價高達27.2億元。
8月24日，蘇寧環(huán)球以6.7萬元/平米樓面地價、44億元天價拿下上海地王，而這也打破了內(nèi)地樓面地價紀(jì)錄。各地方的土地價格就像奧運賽場記分牌上的數(shù)字一樣，不斷被刷新，而那些競逐的“賽手”仍然樂此不疲。
就在7月30日至9月30日的兩個月間，總共有信和置業(yè)、金地、萬科、富力等11家房企分別拿到了各地地王。近期的地王誕生之多，價格之高，創(chuàng)下了內(nèi)地土地出讓的歷史紀(jì)錄。
2007年，是地王不斷涌現(xiàn)的一年。
加劇房價泡沫
而地王的頻繁誕生，直接導(dǎo)致的就是房價的高企。
國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，但北京8月新商品住宅售價上漲13.5%，超過了平均漲幅數(shù)字，就連蚌埠這樣的三線城市漲幅竟也高達11.1%。
而按照房地產(chǎn)開發(fā)周期1年以上計算，這些地王將會更加推高未來房價，使得房地產(chǎn)泡沫進一步加劇。
所謂“羊毛出在羊毛身上”，每一個地王的出現(xiàn)，對購房者心理底線都是一次巨大的沖擊。有的“地王”樓面價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周圍房價，形成了所謂“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。政府的土地出讓金、開發(fā)商的成本和利潤全都要購房者“買單”。
“各地?fù)寠Z地王的多是上市公司或大型國有房企，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌的一個過程。所謂強者恒強，弱者越弱，沒有土地開發(fā)的小開發(fā)商將退出房地產(chǎn)行業(yè)�！北本﹪H財經(jīng)中心營銷總監(jiān)趙秉杰對《華夏時報》記者說。
地價與股市“對賭”
與地王頻現(xiàn)、地價飛漲的現(xiàn)象相呼應(yīng)的是中國滬深股市的瘋漲。2005年底，上海證券交易所股票總市值僅為2862億美元，排列世界證券交易所的第21位。而截至2007年3月底，上證所股票總市值跳躍至1.3萬億美元，一下子跳升至第10位。
巨額資金不斷涌入資本市場，地產(chǎn)股又成為投資者最迷戀的權(quán)重股之一。據(jù)統(tǒng)計，從今年3月起至8月下旬，A股地產(chǎn)板塊指數(shù)已經(jīng)上漲近1.7倍。另據(jù)統(tǒng)計， 56家基金公司的323只基金在地產(chǎn)股上的投資由475億元增加到1121億元，增幅達到136%。
根據(jù)萬得資訊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年以來，地產(chǎn)股增發(fā)(含定向增發(fā))總額266.33億元，排名僅次于金融保險業(yè)、醫(yī)藥和石油等制造業(yè)。
“上市公司或準(zhǔn)備上市的公司就是不怕高價買地，因為有籌資通道，以后再來個資產(chǎn)注入或打包上市，正所謂用貿(mào)易的方法做土地�！狈治鋈耸空f。
他介紹，比如富力地產(chǎn)，9月摘得廣州地王，雖然其上半年鮮有融資動作，但已在去年底配售融資16億港元，今年更傳出其將回歸A股的消息，融資額高達90億元。
還有保利地產(chǎn)，此前成功增發(fā)募資近70億元，加上55.48元/股的增發(fā)價格，保利創(chuàng)造了目前A股最高公開增發(fā)價及上市房企募資的最高規(guī)模紀(jì)錄�！八麄儺�(dāng)然可以高價拿地。”
“房地產(chǎn)公司絕大多數(shù)拿到土地后就囤積起來，并美其名曰土地儲備，他們拿到地并不急于開發(fā)，而是等著土地升值，去獲取利益，這種現(xiàn)象在最近兩個月愈演愈烈�！盨OHO中國董事長潘石屹曾表示。
而在一些業(yè)內(nèi)人士看來，地產(chǎn)股表面上“趁熱打鐵”，卻沒有理性地看到背后危機�！吧鲜泄救﹀X容易，可一旦樓市風(fēng)向有變，開發(fā)項目有可能入不敷出�！狈治鋈耸糠Q。
土地制度誘因
地王頻現(xiàn)，是中國經(jīng)濟過熱的表現(xiàn)？還是市場供不應(yīng)求？
趙秉杰認(rèn)為，現(xiàn)階段中國地王頻現(xiàn)，與中國經(jīng)濟過熱、通貨膨脹有很大關(guān)系。這說明現(xiàn)在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，政府供應(yīng)土地少，市場對房屋需求量大，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司不惜一切代價拿地，特別是上市房企。
“地王的出現(xiàn)主要是兩個方面的原因，一個是當(dāng)前金融市場過熱，一個是房地產(chǎn)市場供求失衡。”華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為。
房地產(chǎn)土地市場和住宅市場的供不應(yīng)求也導(dǎo)致了地王的出現(xiàn)。土地從國土資源部到各地方土地整理儲備中心和開發(fā)商手中，中間有很多障礙�，F(xiàn)在的土地問題是市場化不夠，土地一級開發(fā)卻還是政府壟斷。
“開發(fā)地王惟一的辦法只能是提高房價，開發(fā)商不可能做賠錢的買賣。由于市場對房屋供不應(yīng)求，導(dǎo)致土地市場也供不應(yīng)求，開發(fā)商把房價提到多高也有人購買，這樣就形成了一個怪圈。”公衍奎說。
他表示，目前的房價，普通家庭是買不起房的，即便買得起房也養(yǎng)不起。真正投資買天價房的人，是那些賭未來房價預(yù)期值的投機者，開發(fā)商也在賭這種預(yù)期值。
“不從根本上解決通貨膨脹問題，不解決土地一級開發(fā)壟斷的效率問題，不檢討土地招拍掛制度，未來中國還將出現(xiàn)更多的地王。地王的出現(xiàn)，加重了居民購房的壓力，不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，甚至?xí)绊懙秸址�(wěn)定。”公衍奎說。
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