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2008年地產(chǎn)開發(fā)商情況分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-7-16
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- 中研網(wǎng)訊：
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在阿里巴巴與四十大盜的故事中，阿里巴巴貪婪的哥哥戈西被密室里的金銀珠寶所迷惑，忘記了“芝麻開門”的密碼來打開生存之門，最后困在密室慘遭強(qiáng)盜殺害。如今地產(chǎn)行業(yè)就上演了一出精彩的“阿里巴巴記”，因被巨額的利潤所迷惑，忘乎所以地大肆囤地，當(dāng)那扇資本的大門關(guān)閉后，才發(fā)現(xiàn)忘記了退出的密碼，困在里面哭喊、祈求著資本的大門打開，期待有人來救命。而這災(zāi)難又是誰的過錯呢？
從5月以來相繼有萬科、新湖中寶、保利、北辰、中糧共計145億元公司債獲批，此外招商地產(chǎn)、華僑城增發(fā)83億元和80億元也獲批。證監(jiān)會頻頻發(fā)行地產(chǎn)企業(yè)融資，業(yè)內(nèi)開始傳出政策松動、銀根放松的聲音，被困已久的企業(yè)似乎看到了一絲曙光。資本之門真的開啟了嗎？如果不瘦身反思，又能熬到大門打開的那一刻嗎？
禍起土地
2007年是房地產(chǎn)行業(yè)最為瘋狂的一年，直線飆升的房價、市場哄搶房屋的場面讓開發(fā)商看到了地產(chǎn)行業(yè)似錦的前景。行業(yè)暴利、專家“房價還會漲”的論調(diào)，更是堅定其毫無保留地投入地產(chǎn)。于是拿地成了關(guān)鍵，只要有了土地儲備，銀行會貸款、上市會批準(zhǔn)，有些公司不惜傾家蕩產(chǎn)來拿地，開發(fā)商的哄搶，造就了頻頻被刷新的地王，出現(xiàn)了面粉貴于面包的奇異現(xiàn)象。
2007年8月，南京市國土資源部公開拍賣板橋大方村地塊，該地塊在雅居樂地產(chǎn)、上海復(fù)地、金地集團(tuán)等11家開發(fā)企業(yè)激烈的競價中，以5.7億元的底價一路飆升，最終金地集團(tuán)旗下的深圳公司以22.5億元將其拿下。不僅地價翻了4倍以上，土地成本更是高達(dá)每平方米2200元，幾乎與當(dāng)時周邊的房價相當(dāng)。
地王的價格一浪高過一浪。重慶、成都、上海，天津、廣州等地，地王不斷產(chǎn)生也不斷被刷新。去年7月，北辰實(shí)業(yè)和北京城開以92億元的高價聯(lián)合拍得湖南長沙新河三角洲地塊，創(chuàng)下了國內(nèi)單宗土地拍賣總價最高紀(jì)錄。
隨著地王的頻頻產(chǎn)生，土地款自然就成為去年房地產(chǎn)公司的主要資金支出。SOHO中國董事長潘石屹表示，去年開發(fā)商投入買地的資金達(dá)到3萬億元，超過房地產(chǎn)全年的銷售收入。
支撐去年地產(chǎn)商瘋狂拿地舉動的，是在2007年股市一路向6000點(diǎn)挺進(jìn)的過程中，房地產(chǎn)上市公司在股市、房市和地市間的對賭行為。
正如進(jìn)入寶藏密室的戈西，面對琳瑯滿目的金銀珠寶，他的腦子里就只有了這些，總想著怎么能夠拿到更多，當(dāng)他滿身珠寶準(zhǔn)備回去做大富豪時，卻發(fā)現(xiàn)已經(jīng)忘記了密碼。而后的就是哭嚎、祈求、等待……
潘石屹表示，“此次的危機(jī)的確與全球經(jīng)濟(jì)形勢有關(guān)，也與目前國內(nèi)從緊的貨幣政策有關(guān)，但最根本的原因還是行業(yè)自身的原因。這幾年，行業(yè)發(fā)展速度太快，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)心都期待能夠翻番、成倍地發(fā)展，本來2005年、2006年已經(jīng)取得非常大規(guī)模的增長，到了2007年，全國房屋的銷售額又比2006年增長了44%，接近3萬億人民幣，這個44%壯足了房地產(chǎn)發(fā)展商的膽，拼命擴(kuò)張、拼命囤地，而資本市場、股票市場對房地產(chǎn)上市公司的估值，也主要看他們的土地儲備，看他們擴(kuò)張的規(guī)模和速度，一時，股票市場和土地市場互相激勵，形成正反饋，‘嘯聲’一片。這就是產(chǎn)生這次房地產(chǎn)行業(yè)困難的真正原因”。
不瘦身的豬堅強(qiáng)？
房價在對賭之中如同一匹脫了僵的野馬，已經(jīng)非理性地亂躥，當(dāng)人們怨聲載道、國內(nèi)通貨膨脹加劇時，國家政府果敢地采取了一系列政策，加息、信貸緊縮、二套房，直擊開發(fā)商命門。隨后，“金九銀十”不再，交易量大幅下降，樓市步入了調(diào)整期。
開發(fā)商開始還在認(rèn)為這種政策只是暫時的，期待熬一段就過去了，于是依然堅挺著高昂的價格，而到了今年年初，在地產(chǎn)領(lǐng)袖王石拋出“拐點(diǎn)論”、萬科率先扛起打折降價的旗幟，扛不住的開發(fā)商紛紛效仿大哥，但依然是堅守著價格的底線。
半年過去了，政府的緊縮政策進(jìn)一步加劇，資本大門依舊緊閉。樓市可以說“哀鴻遍野”，開發(fā)商急了，7.5折促銷、7折拍賣，部分房企開始跳水，也顧不了行業(yè)價格，先回籠資金活命要緊。
“面包”賣不出去了，“面粉”也沒有人敢要。去年還當(dāng)寶貝，費(fèi)盡周折拍過來的土地，此時卻成了燙手的山芋。沒有了銀行貸款，土地沒法開發(fā)，還要支付昂貴的拍賣費(fèi)，而依照新規(guī)，土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)。去年的許多地王不惜丟掉幾千萬元的違約金也不要土地。今年土地流拍現(xiàn)象更是屢見不鮮。
有統(tǒng)計資料顯示，最近半年的時間內(nèi)，北京、上海、南京等一線城市已有超過40宗的土地流標(biāo)、流拍。甚至有跡象顯示，流拍已經(jīng)開始向二線城市蔓延。
交易量下來了，價格卻依然處于高位，偉大博弈開始�！�06、07年開發(fā)商賺足了，所以在上半年還能扛著，而到下半年，國家從緊的政策是不大會變動的，到時候開發(fā)商就會降價，10%以上是比較正常的，房地產(chǎn)的利潤是可以達(dá)到40%的�！泵魈斓禺a(chǎn)策劃總監(jiān)賈玉鵬向記者表示。
而日前在太湖舉行的論壇上，地產(chǎn)大腕們紛紛效仿“豬堅強(qiáng)”，而豬堅強(qiáng)能活下來不是把一身的肥膘掉了下來嗎，而地產(chǎn)企業(yè)既然效仿“豬堅強(qiáng)”自然不能想帶著一身肥膘活下來。阿里巴巴的哥哥戈西要是當(dāng)時能夠拋棄金錢的雜念，冷靜下來好好地反思記憶，或許也能夠找回那個遺忘的密碼而打開生存之門。
“資媽”開門？
北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任鐘偉6月16日在“2008博鰲房地產(chǎn)論壇”上表示，初步估計，在目前的需求狀況下，維持現(xiàn)在的開發(fā)節(jié)奏，我國房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)4000億-5000億元的年度資金缺口。銀根如同命根，國家突然銀根緊縮，缺錢成為現(xiàn)今開發(fā)商面臨的最緊迫的問題。
“因為銀行貸款對于房地產(chǎn)公司基本已經(jīng)被堵死，他們在發(fā)行公司債上可以說不計成本，以很高的利率來獲得投資者的青睞�！闭缱C券分析師認(rèn)為，不斷獲批發(fā)行公司債的背后，是銀行越來越緊的緊縮政策。相比于獲得的公司債，銀行的貸款才是最為主要的部分，已經(jīng)上市的有實(shí)力的企業(yè)尚可以通過資本市場來獲得資金，而那些沒有上市的中小房企呢？通過地下錢莊鋌而走險、等待救援還是降價求生？
一位不愿具名的開發(fā)商向記者透露：“現(xiàn)在就算是中小房企缺錢也不能降價，首先是不愿意放棄既得的暴利，如果一降以后行情好了，就虧大了。其次不知道降到什么價位可以達(dá)到消費(fèi)者的心理預(yù)期，越降越不觀望，最后，行有行規(guī)，開發(fā)商結(jié)成同盟，不讓輕易降價。當(dāng)然也有前期業(yè)主阻撓�！�
中國住宅及房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌接受記者采訪時表示：“目前看來政策沒有松動跡象，從緊的貨幣政策不可能放寬，今年也許有一批房地產(chǎn)企業(yè)要死掉。”
7月6日在太湖舉行的“房地產(chǎn)高峰論壇”中，地產(chǎn)大腕們作為行業(yè)領(lǐng)袖公然地向政府呼吁松動政策，為地產(chǎn)行業(yè)請命。先曉之以理，動之以情；而后威逼恐嚇，“地產(chǎn)行業(yè)波動太大，對國民經(jīng)濟(jì)會造成極大的破壞”。
據(jù)報道，6月以來，包括建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會及中國人民銀行在內(nèi)的相關(guān)部委和機(jī)構(gòu)頻頻約見地產(chǎn)界人士，調(diào)查了解房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。昨日，記者從內(nèi)部人士處獲悉，由中房協(xié)組織的開發(fā)商會議已于日前結(jié)束，主要議題也是開發(fā)商應(yīng)對市場狀況，加強(qiáng)企業(yè)協(xié)作。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生昨日也向記者透露，“在本周二舉行了一個由工商聯(lián)房地產(chǎn)商會組織的研究宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)部會議�！钡洳辉竿嘎陡嗟男畔�。
而樓市果真到了威脅到國民經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行嗎？資本之門果真將會打開嗎？
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9519億元，同比增長31.9%,高于同期4個多百點(diǎn)。1-5月份，全國房屋施工面積19.57億平方米，增長24.9%，但房地產(chǎn)銷售面積與銷售總額有所下降。
國內(nèi)CPI持續(xù)上漲，通脹風(fēng)險加劇，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.2%，漲幅比4月低0.9個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.1%，漲幅比4月低0.1個百分點(diǎn)。
“國家宏觀調(diào)控從緊的大背景不會改變，房地產(chǎn)行業(yè)的價格和開發(fā)面積依然沒有下降，只是過去兩年的價格太離譜了，現(xiàn)在慢慢在回歸。國家資金閘門依然會從緊，救市還不如用這些資金去多建些保障性住房�！北本├砉ご髮W(xué)房地產(chǎn)研究工作室主任周畢文接受記者采訪時表示。
社科院研究員易憲容也認(rèn)為政府不會救市，“目前房地產(chǎn)市場的問題并非如有些人所說的在于政府之政策，根本在于房地產(chǎn)企業(yè)自身，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠改變暴利之觀念，能夠適應(yīng)市場發(fā)展之趨勢，任何一個市場沒有賣不出去的住房，只有賣不出去的價格”。
潘石屹同樣也不樂觀，“如果通貨膨脹居高不下，中國從緊的貨幣政策我想很難改變”。 - ■ 與【2008年地產(chǎn)開發(fā)商情況分析】相關(guān)新聞
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