中秋節(jié)之前，不少杭州市民都收到了這樣一條短信，上面寫到：今年萬客會(huì)成立十周年，值此中秋之際，杭州萬科盛情推出了“萬客會(huì)十周年之青年置業(yè)計(jì)劃”，為青年置業(yè)和首次置業(yè)家庭精選部分小面積低總價(jià)的房源進(jìn)行優(yōu)惠，表面上看起來，這只是一條促銷短信，但正是這樣一條短信，開始了萬科在杭州的降價(jià)風(fēng)暴。

　　萬科在杭州展開降價(jià)風(fēng)暴

　　從9月3日開始，萬科在杭州推出了“萬客會(huì)十周年青年置業(yè)計(jì)劃”，將其開發(fā)的白鷺郡東、白鷺郡南、魅力之城、逸品閣等4個(gè)樓盤，進(jìn)行為期12天的降價(jià)促銷活動(dòng)，降價(jià)的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了之前在上海開展的促銷活動(dòng)。

　　記者：“大概有多少套房？”

　　浙江萬科良渚項(xiàng)目銷售顧問梅武�。骸鞍�鷺郡東大概是78套左右，白鷺郡南是37套�！�

　　記者：“那一般它的價(jià)格要比咱們的開盤價(jià)格低多少？”

　　梅武�。骸拔覀儸F(xiàn)在的售價(jià)是5668元到6888元這樣的一個(gè)均價(jià)范圍，每個(gè)平方米�！�

　　在這次杭州萬科的降價(jià)促銷活動(dòng)中，推出房源量最大的就數(shù)良渚文化村的白鷺郡項(xiàng)目，據(jù)了解，白鷺郡南在今年5月份首次開盤時(shí)，價(jià)格在每平方米7000元至10000元，7月20日第2次開盤時(shí)，價(jià)格就到了7200元至11850元，但是現(xiàn)在的優(yōu)惠價(jià)格是每平方米6000元到7000元，平均降幅為八折，而最低的折扣更是達(dá)到了7.5折。

　　記者：“9月3日當(dāng)時(shí)的銷售情況怎么樣？”

　　梅武俊：“非�；鸨�，當(dāng)天大概有四五十套銷售出去�！�

　　記者：“目前的銷售情況怎么樣？”

　　梅武�。骸盎�本上已經(jīng)快賣完了�！�

　　魅力之城是這次杭州萬科降價(jià)促銷活動(dòng)中，降幅最大的一個(gè)樓盤，魅力之城的一期是毛坯房，開盤價(jià)是每平方米7100元，后來賣到9500元，魅力之城的二期是精裝修房，今年5月的開盤均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米12000元左右，而這次降價(jià)銷售的就是二期的精裝修房。

　　浙江萬科市場(chǎng)營(yíng)銷部專業(yè)經(jīng)理余嘉：“青年置業(yè)計(jì)劃，首先我們推出來的，選出來的房源基本上是小面積低總價(jià)的房源，主力的單價(jià)是在8500元到9500元之間。”

　　據(jù)記者了解，一些大戶型的房子也參加了這次降價(jià)促銷，其成交價(jià)格甚至低于8500元的最低價(jià)，達(dá)到了每平方米8177元，如此低的折扣，吸引了大量的購房者，萬科在最初的宣傳中，四個(gè)樓盤促銷的房源只有200多套，而事實(shí)上，魅力之城一個(gè)樓盤兩天推出的房源就已經(jīng)超出了這一數(shù)字。

　　記者：“大概有多少套？”

　　余嘉：“我們這次推出來是250套左右�！�

　　記者：“現(xiàn)在的銷售情況怎么樣？”

　　余嘉：“應(yīng)該說銷售情況還是比較好的，大部分已經(jīng)銷磬，大部分已經(jīng)銷售售完畢，只剩下少量一樓的房源�！�

　　面對(duì)降價(jià)，有人歡喜有人憂

　　萬科在杭州的降價(jià)促銷，吸引了很多購房者，據(jù)我們了解，9月3日活動(dòng)當(dāng)天，就實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購133套，認(rèn)購金額1.08億元，9月4日，杭州萬科又拿出魅力之城和白鷺郡南共220套低總價(jià)房源加入青年置業(yè)計(jì)劃，當(dāng)天共實(shí)現(xiàn)認(rèn)購112套，認(rèn)購金額約1.05億元，開發(fā)商手中的樓盤迅速脫手，資金迅速回籠，購房者也覺得拿到了一個(gè)實(shí)惠價(jià)，可是，面對(duì)降價(jià)，卻是有人歡喜有人憂。

　　陳帥是在9月3日，也就是萬科在杭州進(jìn)行降價(jià)促銷的當(dāng)天購買了魅力之城的二期精裝修房，原來要賣170多萬的房子，降價(jià)之后只有140多萬，這讓他們一家下定了買房的決心。

　　浙江萬科魅力之城業(yè)主陳帥：“肯定是劃算的，相比原先的行情跟現(xiàn)在來比的話，肯定是劃算的，大概差了30多萬元，基本上可以買輛車了�！�

　　然而對(duì)于白小姐來說，萬科的降價(jià)促銷卻讓她在短短一個(gè)多月的時(shí)間，就損失了近20萬元，白小姐購買的也是魅力之城二期精裝修房，價(jià)格是每平方米10179元，而現(xiàn)在打折之后，比她位置好的房子才賣每平米9000多元。

　　浙江萬科魅力之城業(yè)主白小姐：“當(dāng)時(shí)我們真的是晴空霹靂一樣，因?yàn)橄喈?dāng)于這個(gè)房子說實(shí)在的真的，不是說我們自己有這個(gè)能力來買，真的是基于兩代人的心血。”

　　白小姐大學(xué)畢業(yè)之后留在了杭州，今年為了結(jié)婚，她和男朋友決定購買一套住房，并最終選定了萬科的魅力之城二期精裝房，在雙方家長(zhǎng)的資助下，又把自己辛辛苦苦攢的錢湊在一起，白小姐交清了首付款。

　　白小姐：“5月底的樣子最終和他們簽了協(xié)議，辦完所有的手續(xù)，其實(shí)是在8月底的時(shí)候，我們是8月20號(hào)的樣子付的第一筆貸款�！�

　　白小姐購買的是期房，要到明年6月30日才能入住，自己花費(fèi)了兩代人的辛苦錢購買的房子，還沒有見過面，就貶值了20多萬，這讓她背負(fù)了一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。

　　白小姐：“對(duì)我來說，我們的房子損失大概是在20萬左右，再加上我貸款，那我的損失大概是在40萬左右，然后每年就是不吃不喝的話，我估計(jì)我要把這些貸款都還上的話也需要花費(fèi)我十年的功夫�！�

　　姚先生是萬科白鷺郡南的業(yè)主，今年8月13日剛剛簽訂了購房合同，僅僅20天之后，白鷺郡南的房?jī)r(jià)就下降了25%，同樣的房子單價(jià)卻相差了每平方米2000元。

　　浙江萬科白鷺郡南業(yè)主姚先生：“我的鄰居和我相差十多天的時(shí)間，相差了30萬元，我一輩子怎么呆下去，一輩子的笑話鬧下去，被人家笑話死了�！�

　　被杭州萬科大幅度降價(jià)降懵了的，不僅有這些老業(yè)主，還有它的那些房地產(chǎn)同行，杭州有些銷售不暢的樓盤早就暗中降價(jià)，卻被萬科光明正大的促銷打了個(gè)措手不及，有些計(jì)劃近期開盤迎接金九銀十的樓盤，不得不推遲開盤時(shí)間，避開風(fēng)頭，還有一些開發(fā)商，則是“以不變應(yīng)萬變”，已經(jīng)平淡許久的杭州樓市，因?yàn)槿f科的降價(jià)促銷，而忽然間風(fēng)云再起。

　　我愛我家杭州有限公司總經(jīng)理陳毅剛：“因?yàn)槿f科的這樣一個(gè)舉措，很明顯會(huì)在交易量上面產(chǎn)生很大的影響，也很明顯的這兩天的交易量已經(jīng)在停滯不前，或者說有一些下降�！�

　　杭州華邦房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理助理張偉：“那萬科在9月初推出的置業(yè)計(jì)劃的情況下，它是相對(duì)來說是等于在一個(gè)焦灼狀態(tài)中，撕開了一條口子，它等于是把這個(gè)買房人的心理預(yù)期一次性拉到一個(gè)更低的位子上去了�！�

　　作為在杭州市場(chǎng)分額比較大的兩家房屋中介公司，我愛我家和杭州華幫都認(rèn)為，萬科這次推出的降價(jià)促銷，讓原本低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，觀望氣氛更加濃厚，同時(shí)也加劇了購房者期待房?jī)r(jià)繼續(xù)下降的心理。

　　張偉：“這個(gè)市場(chǎng)可能到底它未來一個(gè)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)是怎么樣，是跌是漲，看跌的可能量會(huì)比較大一點(diǎn)�！�

　　同時(shí)萬科打折降價(jià)，也撕掉了過去開發(fā)商羞羞澀澀打暗折的面紗，而且給杭州樓市一直堅(jiān)挺的價(jià)格撕開了一個(gè)口子，杭州房?jī)r(jià)只升不降的神話成為了過去，在萬科降價(jià)銷售成交量大幅上升的情況下，那些滯銷樓盤的開發(fā)商將面臨更大的壓力，那么其他的開發(fā)商會(huì)不會(huì)跟風(fēng)降價(jià)呢？

　　陳毅剛：“可能一線的開發(fā)商可能會(huì)考慮到，他們的樓盤與萬科比較接近的地方一些樓盤，考慮他們用什么營(yíng)銷方式來應(yīng)對(duì)�！�

　　盡管萬科降價(jià)當(dāng)天，杭州本地的開發(fā)商相繼出面表示，不會(huì)跟風(fēng)降價(jià)，但是面對(duì)萬科“日進(jìn)億金”的銷售額，他們已經(jīng)無法抵擋這誘人的數(shù)字，就在萬科降價(jià)不久，先后有多個(gè)樓盤進(jìn)行打折降價(jià)銷售，其中南北•西岸樓盤以“幸福安家保障計(jì)劃”推出136套房，打折降價(jià)的最高幅度已經(jīng)達(dá)到了7折，面對(duì)這場(chǎng)萬科降價(jià)風(fēng)波，一名網(wǎng)友在自己的博客上，錄制了這樣一段視頻。

　　網(wǎng)友：“萬科的房子開始降價(jià)了，大家奔走相告，我們的心情比蜜甜，這是萬科的一小步，卻是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一大步。”

　　打折的樓盤到底還有多少利潤(rùn)，房?jī)r(jià)還有多大下降空間？

　　萬科降價(jià)不僅撼動(dòng)了杭州樓市一直堅(jiān)挺的價(jià)格，而且推倒了杭州樓市的第一塊多米諾骨牌，之后杭州的多家房地產(chǎn)公司也祭出降價(jià)促銷的大旗，杭州錢江國(guó)際SOHO領(lǐng)寓推出7.2折特價(jià)房，并享受“無理由退房”的優(yōu)惠措施，南北•西岸更是打出了7折的優(yōu)惠，似乎杭州樓市的價(jià)格戰(zhàn)即將全面掀起，與此同時(shí)，一些專家開始為開發(fā)商打抱不平，認(rèn)為價(jià)格戰(zhàn)，將危及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么這些打折的樓盤到底還有多少利潤(rùn)，房?jī)r(jià)還有多大下降空間？

　　魅力之城這塊土地，是浙江萬科在2006年5月25日拿下的，當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)是每平方米2500元左右，而同期周圍的樓盤，開盤價(jià)格大體在每平方米5000元上下，所以在當(dāng)時(shí)，每平方米2500元的樓面價(jià)并不算便宜，到了2007年4月22日，魅力之城首期銷售的時(shí)候，這里的房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲到了7000多元。

　　杭州華邦房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理助理張偉：“它因?yàn)槭墙紖^(qū)的一個(gè)地塊，是2500元左右的地價(jià)，那我想另外建安的成本等等這些加進(jìn)去估計(jì)它自身的一個(gè)成本，估計(jì)6000元左右�！�

　　張偉給記者算了一筆帳，魅力之城一期是毛坯房，成本中樓面價(jià)是2500元/平方米，建安成本大概在2000元/平方米，財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、管理等綜合成本在800元/平方米，那么毛坯房的成本應(yīng)該在5300元/平方米左右，魅力之城二期是精裝修房，按照萬科的說法，魅力之城精裝修的標(biāo)準(zhǔn)為1500元/平方米，那么精裝修房的成本應(yīng)該在6800元/平方米左右，而這次降價(jià)銷售的房?jī)r(jià)是每平方米8500元到9500元左右，那也就意味著，即使降價(jià)打折銷售，萬科公司仍然有20%左右的毛利率。

　　我愛我家杭州有限公司總經(jīng)理陳毅剛：“那我想應(yīng)該沒有人會(huì)做虧本的買賣，無非是賺多少錢，賺多賺少的問題，出于他們資金回籠的要求考慮，還是出于利潤(rùn)的考慮，我想作為萬科這樣的大企業(yè)，應(yīng)該有自己的一個(gè)明確的目標(biāo)�！�

　　的確，不管萬科打折降價(jià)銷售是出于什么樣目的，但是萬科通過上海、杭州等地的降價(jià)促銷，既快速回籠了資金，又仍然保有一定的高額利潤(rùn)，也許這是萬科在這次降價(jià)風(fēng)波中獲取的最大收益。

　　萬科企業(yè)股份有限公司執(zhí)行副總裁肖莉：“包括上海，包括杭州的銷售都應(yīng)該是相當(dāng)不錯(cuò)的，上海我們賣了6個(gè)多億，杭州這邊也是80%就賣掉了，所以其實(shí)我們可以看到市場(chǎng)整個(gè)剛性的需求并沒有發(fā)生本質(zhì)的變化�！�

　　作為重量級(jí)的地產(chǎn)龍頭，萬科從2007年底就開始在廣州、深圳率先刮起了降價(jià)風(fēng)，之后，這股降價(jià)風(fēng)又從華南刮到西南，再席卷至首都北京，如今又吹到了房?jī)r(jià)一直比較堅(jiān)挺的長(zhǎng)三角地區(qū)，8月30日上海萬科展開“喜迎中秋，八盤同慶”活動(dòng)，進(jìn)行打折銷售，截至9月7日，認(rèn)購套數(shù)337套，認(rèn)購金額達(dá)5.67億元，杭州萬科9月3日至7日五天內(nèi)認(rèn)購336套，認(rèn)購金額達(dá)到2.9億，同期推出青年置業(yè)計(jì)劃的寧波萬科也在五天內(nèi)認(rèn)購213套，達(dá)到1.8億元的認(rèn)購金額，一周之內(nèi)，三家區(qū)域公司累計(jì)認(rèn)購金額已經(jīng)接近10億元，降價(jià)能否成為房地產(chǎn)商加速資金周轉(zhuǎn)的提速器？

　　對(duì)于今年的杭州樓市來說，金九銀十并沒有成為現(xiàn)實(shí)，去年銷售火爆的場(chǎng)面在萬科打折銷售以前已經(jīng)很難看到。來自杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)字顯示，跟去年同期相比，杭州一手商品房和二手房的成交數(shù)量急劇下降。

　　張偉：“8月份2007年杭州市場(chǎng)的主城區(qū)成交了2322套左右，2008年8月份的情況只是在900套左右，那這個(gè)成交量的下滑大概有63%�！�

　　市場(chǎng)的急劇萎縮，已經(jīng)讓開發(fā)商的資金越來越緊張，為了回籠資金，一些開發(fā)商早就打起了價(jià)格的主意，9折甚至是85折早就出現(xiàn)了，還有一些開發(fā)商則采取送裝修、送家電等方式暗降價(jià)格，而萬科僅僅是撕開了暗降的面紗，并且把折扣降到從來沒有聽說過的75折。

　　肖莉：“我們始終對(duì)這個(gè)市場(chǎng)是懷著一種敬畏之心的，我們是去順應(yīng)市場(chǎng)，而且我們從來也沒有任何的想法要去影響市場(chǎng)，我們就是在做我們認(rèn)為符合市場(chǎng)的這樣的一些事情，通過多方位的這樣一些方式來給市場(chǎng)一個(gè)更好的價(jià)格，市場(chǎng)能夠接受的價(jià)格。”

　　2006年到2007年，杭州一些樓盤的上漲幅度達(dá)到了100%，而上漲的房?jī)r(jià)又推高地價(jià)，地價(jià)又推高房?jī)r(jià)，不斷攀升的房?jī)r(jià)讓很多購房者望而卻步，到了2008年很多樓盤出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，開發(fā)商的資金壓力明顯加大，隨時(shí)都有斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這讓許多開發(fā)商處在了生死邊緣。

　　浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬：“從全國(guó)去年的情況來看，應(yīng)該講房?jī)r(jià)過快過猛的上升脫離了很多居民的一種購房能力，這個(gè)實(shí)際上是帶有泡沫成份的，那么今年各地的房地產(chǎn)價(jià)格都在進(jìn)行回落，特別是新開的樓盤，它的定價(jià)在趨于理性，我覺得這是一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，健康發(fā)展的一種需要。”

　  關(guān)鍵詞搜索：地產(chǎn)拉鋸戰(zhàn)

　　眼下萬科在上海、杭州的“中秋”降價(jià)行動(dòng)，在全國(guó)范圍內(nèi)掀起了一場(chǎng)降價(jià)突圍戰(zhàn)，在整個(gè)地產(chǎn)界掀起風(fēng)向標(biāo)的效應(yīng)。在這個(gè)面臨選擇的十字路口，未來樓市究竟會(huì)是怎樣一個(gè)格局？房?jī)r(jià)什么時(shí)候才能回歸理性？今天，我們就來搜索一下，聽聽其他房地產(chǎn)商是怎么說的。

　　浙江房地產(chǎn)綠城集團(tuán)的老總宋衛(wèi)平，就站在了此次萬科杭州降價(jià)的對(duì)立面。盡管綠城的樓盤與萬科打7.5折的樓盤相距只有十分鐘的車程，但宋衛(wèi)平態(tài)度堅(jiān)決地表示：綠城決不會(huì)跟降！說不定還有微漲的可能。

　　今年就價(jià)格戰(zhàn)率先向王石發(fā)炮的華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)則認(rèn)為，萬科降價(jià)還是漲價(jià)，從法律上來說是萬科自己的事，別人沒有權(quán)利指責(zé)，只有他們的股東可以譴責(zé)。對(duì)于華遠(yuǎn)來說，則沒有降價(jià)的理由。

　　而針對(duì)萬科降價(jià)一事，潘石屹仍堅(jiān)持“無拐論”，他在SOHO自己的官方網(wǎng)站上表示，萬科的降價(jià)行動(dòng)，是其利用自己的影響力在市場(chǎng)上清理門戶。但是，降價(jià)并非意味著拐點(diǎn)到了。而且SOHO還反其道而行之，要漲價(jià)，以提振信心。

　　看來，不論漲與降，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的多方較量或明或暗已經(jīng)開始了。地產(chǎn)拉鋸戰(zhàn)仍在繼續(xù)，百姓對(duì)理性的房?jī)r(jià)仍在期待。

　　半小時(shí)觀察：房地產(chǎn)的中國(guó)式突圍

　　昨天我們報(bào)道了潘石屹的漲價(jià)，原本以為能自我托市的他，現(xiàn)在也不得不承認(rèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的寒潮，遠(yuǎn)非少數(shù)幾個(gè)地產(chǎn)大鱷就能阻擋。潘石屹也在他的博客中稱，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到2008年，面臨的最大困難就是缺錢，而且缺錢到了極點(diǎn)。從所有上市房地產(chǎn)公司的報(bào)表中就可以清楚地看出來。他認(rèn)為房地產(chǎn)缺錢的原因有四點(diǎn)：第一，國(guó)際形勢(shì)不好，房地產(chǎn)商的境外融資計(jì)劃基本全泡湯了；第二，國(guó)內(nèi)實(shí)行從緊的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)控制得更緊；第三，發(fā)展商過去兩年不理智地爭(zhēng)地王，大搞土地儲(chǔ)備，花了過頭的錢；第四，從2008年初以來，全國(guó)房屋成交量急劇下滑，到了8月底已經(jīng)同比下滑近50%。

　　萬科在各地的高調(diào)打折，似乎恰好在給潘石屹的論斷源源不斷地輸送證據(jù)，在瘋狂樓價(jià)和瘋狂地價(jià)的惡性循環(huán)中，房地產(chǎn)商把自己放到了一個(gè)進(jìn)退維谷的境地，他們的降價(jià)舉動(dòng)，不知道是在為誰買單？

　　我們更關(guān)心的不是個(gè)別地產(chǎn)商的自救究竟能不能救活自己，而是高高在上的房?jī)r(jià)什么時(shí)候才能在他們各自的自救中回落到一個(gè)正常合理的水平，讓彷徨觀望的購房者重新回來。只有救活市場(chǎng)，才能救整個(gè)行業(yè)。

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