“金九”成明日黃花已毋庸置疑，但上海樓市的特征卻不能簡單地用“天涼好個秋”概括。半數(shù)新盤跌勢兇猛，半數(shù)新盤也在悄然漲價。人氣雖降到歷史最低點，但一些降價到位的樓盤成交量仍可圈可點。從上海購房者的態(tài)度看，也是分化明顯，想斷供者不乏其人，但大多數(shù)業(yè)主并不贊同貿然斷供。即將到來的十一假日房展會，開發(fā)商用足吃奶的力氣促銷，但購房者根本不領情。

    漲跌互現(xiàn)區(qū)域分化

    當下樓市，盡管看跌輿論占了主流，但從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，近期的市場，補跌盤雖多，補漲盤也不少，樓市表現(xiàn)難以簡單概括。

    各大媒體近期都報道了佑威房地產的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海新盤中有44.8%呈現(xiàn)下跌，其中，領跌的中遠兩灣城和泰府名邸兩個內環(huán)內樓盤，分別下跌31.5%和12.3%，這兩個樓盤去年的漲幅分別高達54.7%和44.8%。去年漲得快，今年跌得也猛。從統(tǒng)計中看出，價格下跌超過10%的22個樓盤分布在全市大多數(shù)區(qū)域，主要是去年漲幅過大的樓盤。其中，有13個樓盤位于去年漲幅最大的內中環(huán)區(qū)域，漲幅去年排第二的內環(huán)內區(qū)域有2個樓盤，其余分布在中環(huán)以外區(qū)域。

    該統(tǒng)計同時指出，上漲的樓盤依然有55.2%。主要是中環(huán)附近“去年反應相對遲鈍”的新盤，價格變化幅度不是很大，如今“慢慢地補漲上來”。這個數(shù)據(jù)卻幾乎被上海媒體“一概忽略”。如中環(huán)凱旋公寓，1-6月成交36套，單價2.8556萬元/平方米；7-8月成交39套，單價3.0532萬元/平方米，上漲6.9%。涵碧景苑，1-6月成交68套，單價1.8萬元/平方米；7-8成交9套，單價1.9827萬元/平方米，上漲9.9%。星河世紀城A塊，1-6月成交86套，單價1.1542萬元/平方米；7-8月成交6套，單價1.4087萬元/平方米，上漲22%。
 
    以上新盤，半數(shù)以上漲幅仍控制在5%以內，漲價幅度較小。另外不少新盤價格上漲后，成交量下降明顯。如星河世紀城A塊，上半年月均成交14套；近兩個月，月均成交僅3套。

    上海財經大學教授印堃華指出：“明年上半年之前，供給萎縮、需求不振、區(qū)域分化、漲跌互現(xiàn)的局面恐難改變。”盡管局部地區(qū)低效供給不斷放量，供大于求加上品質不高的因素推動某些樓盤價格下探，但從總體看，成熟地區(qū)和性價比高的樓盤的有效供給依然嚴重不足，加上軌道交通和高速公路的加快建設，使原先大量積聚的低效供給向有效供給轉化。

    冷清金九不乏亮點

    被開發(fā)商寄予厚望的“金九”，已是“明日黃花蝶也愁”，被認為是歷年來開發(fā)商遭遇的最冷“金九”。

    央行日前公布的第三季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調查綜述顯示，未來三個月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%，創(chuàng)1999年調查開始以來最低水平。其中，在調查的七個大城市中，北京、上海、天津和廣州等一級城市未來三個月打算買房的人數(shù)占比均不足10%，低于全國平均水平。

    上海近兩個月的成交量也給出了相同答案。9月1日-21日，開發(fā)商已推出了75.74萬平方米商品住宅，而成交量卻只有29.2萬平方米，僅相當于8月的45%，只有去年同期成交量140.48萬平方米的兩成。可見，開發(fā)商“加量不加價”的單邊熱情，并沒有博得購房者的認同。

    整體低迷的同時，個案不乏亮點。一些前兩個月價格調整到位的項目，如萬科金色雅筑、大華錦繡華城、金地灣流域、金地未來、中遠兩灣城、綠地領海等，消化速度明顯加快，基本達到了銷售預期。對于這些價格調整幅度較大，真正讓利的樓盤，購房者給予了積極響應。8月份，大華錦繡華城成交133套，均價1.3867萬元/平方米，位于8月商品住宅成交量第6名。金地灣流域成交146套，均價1.6783萬元/平方米，位于8月商品住宅成交量第8名。金地未來成交110套，均價1.391萬元/平方米，位于8月商品住宅成交量第16名。

    業(yè)界人士認為，可以基本判斷，這些樓盤以及其所處的板塊價格底線已經顯現(xiàn)。

    值得注意的是，上海7、8月掀起降價高峰后，9月份并沒有大幅蔓延的態(tài)勢。到目前為止，除了此前的幾個老面孔外，9月新推出的樓盤都沒有明顯降價舉措。有分析認為，9月份開發(fā)商似乎出現(xiàn)了新一輪的觀望，不再大力降價。　

    斷供是一把雙刃劍

    我該斷供嗎？在降價消息不絕于耳的樓市，打算斷供的業(yè)主不乏其人，但從調查結果來看，多數(shù)業(yè)主的看法是，斷供是一把“雙刃劍”，傷人更傷己，還需“三思而后行”，業(yè)內認為這體現(xiàn)出業(yè)主心態(tài)日趨理性。

    綠地啟航社一位22歲的業(yè)主表示：“斷供，這房子我不要了�！彼�說，自己在今年5月買下房屋，首付10萬元，月供3000多元。當時覺得小區(qū)環(huán)境不錯，還有免費班車，但隨著房價一路下跌，班車明年也要收費，頗為后悔。如果房子租出去，每月租金也僅500元，根本不夠還貸。他說，想斷供，等到市區(qū)房價跌了，再去買個小戶型。

    住在該小區(qū)的另外一位業(yè)主認為，上海不會像廣東、深圳，跌有可能，但是不會跌成那樣。另一位王姓業(yè)主也表示，如果斷供，受傷的只有自己。還是想想怎么解決問題，沒辦法就只能承受。

    另外一些降價較猛的樓盤，業(yè)主看法也并非“一刀切”。如萬科金色雅筑，盡管退房和斷供風波鬧得正兇，業(yè)主章小姐卻認為，斷供是業(yè)主跟銀行的事，開發(fā)商早從銀行拿到錢了。斷供后，銀行會起訴業(yè)主收回房屋所有權。房屋被收回，信用記錄也全毀了。另一位叫小月的業(yè)主也建議，別輕言斷供，不能簡單地拍屁股走人，要謹慎行之。

    業(yè)內認為，斷供在經濟上劃不劃算是一回事，帶來的信用淪喪是最大的損失。留下信用污點，會影響斷供者今后的融資消費，給今后的工作和生活帶來很大影響。分析指出，目前盡管打折、降價關注度很高，但業(yè)內認為最值得關注的，還是市場需求的理性入市。由于不少價格調整到位的樓盤，消化速度明顯加快，再加目前降價態(tài)勢有所趨緩，這正是不少業(yè)主在跌勢中仍保持信心的原因所在。

    十一房展再探底線

    十一假日房展會開幕在即，早在9月初，組委會就透露，展位爆滿，甚至展廳外面也布滿了展臺。成交量的不景氣，年底銷售目標的壓力等等，將使開發(fā)商緊抓最后的促銷良機，但從目前的市場表現(xiàn)來看，購房者并不買賬，開發(fā)商或將遭遇“熱臉貼上冷屁股”的尷尬。

    上海易居房地產研究院分析師傅琦表示，即將到來的十一假日房展會，是降價可能大規(guī)模擴散的一個關鍵點。房展會給開發(fā)商一個名正言順的降價理由和借口，預計將有更多的開發(fā)商加入到降價行列，通過房展會的促銷試探市場底線。

    資深評論員趙春雷也指出，十一假日房展會，對于現(xiàn)金為王的房地產企業(yè)而言，肯定會抓住年前最后一個賣點加速銷售回籠。在買方市場背景下，房展會將毫無懸念地進行促銷手法的大PK，以“送”或“折”兩大主流模式為主。

    與開發(fā)商的熱情洋溢相比，購房者大都冷漠以對。搜房網日前進行的一項網絡調查顯示，你是否會去十一假日房展會？68.83%的被調查者表示“不會去”，只有31.17%的被調查者有意前往。你認為假日房展會是買房好時機嗎？94.99%的被調查者表示“不是”。你參加假日房展會最關心什么？58.9%的被調查者表示最關心“價格走勢”，26.35%的被調查者表示最關心“折扣率”。

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