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房地產(chǎn)信托：刀刃上的舞蹈
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-12-6
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有些房地產(chǎn)信托抵押和擔(dān)保存在瑕疵，比如以開發(fā)標(biāo)的土地作為抵押物，一旦地產(chǎn)項(xiàng)目陷入“爛尾樓”狀態(tài)，這塊土地其實(shí)難以變現(xiàn)來補(bǔ)償投資者
匡志勇
去年最熱門的信托產(chǎn)品證券類私募信托基金在今年集體“跌倒”，如今最流行的信托產(chǎn)品則是房地產(chǎn)信托，預(yù)期收益率達(dá)到6%~20%，平均回報率達(dá)到銀行存款利息的三四倍。
不過多名信托專家提醒稱，金融市場中高收益總是與高風(fēng)險相伴而行的，對于高回報的部分信托產(chǎn)品投資者要格外謹(jǐn)慎：一要選好項(xiàng)目，而要選風(fēng)控能力強(qiáng)的信托公司。
高收益吸引眼球
據(jù)《第一財經(jīng)日報》記者查詢，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率普遍在6％~20％之間，大多數(shù)產(chǎn)品預(yù)期回報在10％以上。募集期限主要是1~3年，其中以2年的產(chǎn)品數(shù)量最多。在存款利率和理財產(chǎn)品收益率大幅下調(diào)的背景下，如此高的預(yù)期回報率對于投資者吸引力著實(shí)不容小覷。
今年以來房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成加速度推出態(tài)勢。然而，11月份銀監(jiān)會辦公廳向各銀監(jiān)局以及各信托公司下發(fā)《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，給房地產(chǎn)信托“潑了一盆冷水”。
用益信托分析師朱宇介紹說，雖然許多證券投資類信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率只具有參考價值，對于以融資貸款類為主的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來說，只要沒有出現(xiàn)償付風(fēng)險，基本上應(yīng)該能獲得預(yù)期回報率。
“監(jiān)管部門認(rèn)為房地產(chǎn)融資類信托蘊(yùn)含了較大風(fēng)險，才會出臺相對較為嚴(yán)厲的規(guī)定�！蔽髂县斀�(jīng)大學(xué)信托和理財研究所李勇在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時說，“銀監(jiān)會限制信托公司發(fā)行房地產(chǎn)融資類信托產(chǎn)品，包括股權(quán)投資、貸款類信托，對信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)影響很大，因?yàn)槟壳敖^大部分房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品集中在融資類產(chǎn)品領(lǐng)域，至于類似REITS運(yùn)作的以持有商業(yè)地產(chǎn)獲得租金回報的信托產(chǎn)品目前為數(shù)甚少。”
了解個中風(fēng)險
高收益背后對應(yīng)的往往是高風(fēng)險。李勇認(rèn)為，目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險主要集中在行業(yè)風(fēng)險上，房價下行預(yù)期比較強(qiáng)烈，房地產(chǎn)業(yè)前景不太明朗，此外不同房產(chǎn)項(xiàng)目還會存在自身特有的風(fēng)險。
朱宇建議，首先要選擇風(fēng)險管理能力較強(qiáng)的信托公司，一般說來管理資產(chǎn)規(guī)模大、信托產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量多的信托公司風(fēng)險管控能力更強(qiáng)些。在遴選具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目時，要重點(diǎn)注意規(guī)劃投建的土地購買的時間點(diǎn)，不要輕易被所謂評估價值所蒙蔽。如果是在去年地價高點(diǎn)時買入的土地，投資者就要多個心眼了。在去年高價買入的土地，開發(fā)和投資的風(fēng)險都比較大，很容易會陷入不掙錢甚至虧損境地。
李勇則重點(diǎn)提到，有些房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中的抵押和擔(dān)保存在瑕疵，比如以開發(fā)標(biāo)的土地作為抵押物，一旦地產(chǎn)項(xiàng)目陷入“爛尾樓”狀態(tài)，信托支付發(fā)生風(fēng)險，這塊土地其實(shí)難以變現(xiàn)來補(bǔ)償投資者。
信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的擔(dān)保方，如果和資金的實(shí)際使用人關(guān)系緊密，擔(dān)保的實(shí)際價值也會打折扣。
記者觀察到，杭州工商信托最近正在發(fā)行的一款預(yù)期年收益率12%~14.75％的房地產(chǎn)信托計(jì)劃，募集資金規(guī)模計(jì)劃為2.5億元，該資金全部用于向另一家信托公司購買其持有的房地產(chǎn)業(yè)信貸資產(chǎn)。該產(chǎn)品的說明中提到，其擔(dān)保措施由資金使用方提供一塊評估價為4.5億元的土地使用權(quán)來抵押，此外由開發(fā)商實(shí)際控制人提供個人擔(dān)保。
在研究人員看來，這款產(chǎn)品的抵押和擔(dān)保措施并沒有能夠提供足夠的風(fēng)險隔離，一旦資金使用人發(fā)生資金危機(jī)，抵押物也難以變現(xiàn)，實(shí)際控制人擔(dān)保也具有不確定性，投資者仍然面臨較大支付風(fēng)險。
假如你虧光了……
資深投資人任維杰認(rèn)為，從資本逐利的屬性上可以看出，開發(fā)商愿意付給信托投資人以高回報，顯然是從銀行貸款有難度，項(xiàng)目的風(fēng)險相對較大。從融資渠道的角度考慮，銀行會把安全性最高的房地產(chǎn)項(xiàng)目留給自己，挽留還款風(fēng)險最小的企業(yè)客戶。如今“流落”到信托渠道來融資的企業(yè)和項(xiàng)目，相對風(fēng)險要偏大。
“普通投資人評估風(fēng)險的最好辦法就是，假如你虧光了本金，你受得了嗎？老婆會不會離婚，孩子還養(yǎng)得起嗎……”任維杰認(rèn)為，虧損100萬元對于億萬富翁只是九牛一毛，但是對于工薪階層可能會是虧了全部身家。不同信托投資人對于高風(fēng)險的承受力不一樣，投資者也應(yīng)該根據(jù)自身的風(fēng)險承受力去選擇相對應(yīng)收益水平的信托產(chǎn)品，而不應(yīng)該盲目追求高收益產(chǎn)品。
李勇認(rèn)為，目前信托領(lǐng)域是國內(nèi)引入合格投資人制度最為成功的理財領(lǐng)域。信托業(yè)相關(guān)規(guī)定要求集合信托產(chǎn)品中自然人投資者不能超過50人，對于自然人的資產(chǎn)規(guī)模也有嚴(yán)格的要求，引入的合格投資者相對具有較高資產(chǎn)規(guī)模，因此風(fēng)險承受能力也比較大。在李勇看來，信托產(chǎn)品既有監(jiān)管部門的嚴(yán)防死守，又有信托公司的風(fēng)險管控，買入收益較高的信托產(chǎn)品還是比較安全的。
有多位知情人士曾向本報記者報料，由于大部分信托產(chǎn)品的認(rèn)購門檻設(shè)定在100萬元甚至更高，在部分大城市存在多名自然人集資購買一份信托產(chǎn)品的情況。但據(jù)本報記者調(diào)查，多人集資購買信托產(chǎn)品更多購買的是證券類信托私募基金，集資購買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的情況相對較少。
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