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樓市短期難言企穩(wěn)
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-2-9
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2009年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)研究咨詢報告 2009年，我國房地產(chǎn)市場的走勢受兩方面因素的制約和影響。一方面是利空因素。國際金融風(fēng)暴繼續(xù)2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成
各地樓市刺激政策的出臺及由此帶來的成交量環(huán)比微漲，使得部分人士認(rèn)為樓市已止跌企穩(wěn)。在國際金融危機(jī)尚未見底、樓市下滑趨勢短期難以扭轉(zhuǎn)的態(tài)勢下，此種斷言實則較為武斷。樓市不僅難以在短短兩三月間企穩(wěn)，而且未來還將繼續(xù)經(jīng)歷探底的過程。
不容否認(rèn)，在降息、住房交易環(huán)節(jié)的減免稅費以及其他各地自主出臺的樓市刺激政策的綜合作用下，部分城市的房價開始進(jìn)入合理區(qū)間，部分剛性需求乘機(jī)轉(zhuǎn)化為實際購買力，從而共同拉動了這些城市住宅成交量在去年年底的反彈。但將此種反彈解讀為樓市止跌企穩(wěn)的信號，很大程度上是一種誤讀。SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的下滑大勢已經(jīng)形成，今年樓市繼續(xù)調(diào)整的壓力仍然較大。一系列樓市刺激政策能否扭轉(zhuǎn)行業(yè)大幅下滑的趨勢，主要取決于整個經(jīng)濟(jì)走勢。目前，國際金融危機(jī)尚未見底基本上成為政界、學(xué)界的共識，第二波金融危機(jī)襲來的可能性較大，由此可能帶給實體經(jīng)濟(jì)何種嚴(yán)重后果尚難預(yù)料。中國經(jīng)濟(jì)同樣面臨諸多考驗，實現(xiàn)今年經(jīng)濟(jì)增長8％的目標(biāo)存在較大困難。宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性及其對購房者消費預(yù)期造成的負(fù)面影響，將共同施壓于樓市回暖。
從房地產(chǎn)行業(yè)自身來分析，下滑趨勢已經(jīng)確立，探底過程還在持續(xù)。其一，房價虛高成份依然較大。盡管全國各地樓市降價一浪接一浪，但總體上仍然大大高于當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨�，而且，不少城市的降價樓盤都集中在郊區(qū)。目前，北京等地的樓市降價硝煙已經(jīng)從五環(huán)外向二環(huán)蔓延，促銷方式也從特價房“升級”為直接降價。城市核心區(qū)域房價開始松動或預(yù)示著房價探底過程進(jìn)入一個新階段。其二，存量房、未來供應(yīng)量的放大和保障房的放量入市將繼續(xù)推動住宅市場的調(diào)整。以北京樓市為例，按照北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)上取得預(yù)售證而未售的1925萬平方米計算，北京2008年末住宅存量比2007年上升61%。2009年北京市政府供應(yīng)保障性住房用地，折合建筑面積為850萬平方米，而2008年住宅成交面積僅為809.5萬平方米，明顯不及2009年政府保障房用地的供應(yīng)量。潘石屹由此認(rèn)為，北京樓市難以在四五月份見底。其三，一批房地產(chǎn)開發(fā)商面臨破產(chǎn)壓力。經(jīng)濟(jì)下行、資金緊張、觀望氣氛濃重，在這種經(jīng)濟(jì)周期調(diào)整和行業(yè)自身調(diào)整雙重重壓之下，樓市火爆時期狂飆突進(jìn)的開發(fā)商將為其激進(jìn)的發(fā)展策略付出代價。潘石屹說，一批在過去幾年犯了錯誤的房地產(chǎn)商的倒閉、兼并和重組是行業(yè)“見底”的標(biāo)志，也是讓房地產(chǎn)回到正確發(fā)展道路上的標(biāo)志。
當(dāng)然，在今年樓市的繼續(xù)探底過程中，伴隨著房價的繼續(xù)下調(diào)，部分月份樓市成交量出現(xiàn)同比較大增長的可能性較大。但具體分析時需考慮到2008年樓市成交量幾乎同比下降五六成的基數(shù)因素以及保障房大量入市并擔(dān)當(dāng)成交主力等因素。排除偶然因素，在經(jīng)濟(jì)大勢開始向好情況下，商品住宅成交量的連續(xù)數(shù)月出現(xiàn)同比環(huán)比回升方可視為樓市開始走穩(wěn)的信號之一。
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