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廣州限價房地塊或蓋商品房
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-4-9
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- 中研網(wǎng)訊：
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2009-2012年中國別墅行業(yè)應對新經(jīng)濟環(huán)境變化及發(fā) 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了2009-2012年中國深圳房地產(chǎn)行業(yè)應對新經(jīng)濟環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了2009-2012年中國上海房地產(chǎn)行業(yè)應對新經(jīng)濟環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了2009-2012年中國北京房地產(chǎn)行業(yè)應對新經(jīng)濟環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了作為市場調(diào)節(jié)器的限價房，在房價大幅回落后，正面臨尷尬的境地。業(yè)主在聲討限價房質(zhì)量問題的同時，也在抱怨其價格已經(jīng)高過周邊的商品房。
本來就沒有完全按照市場的思維辦事，用行政干預市場價格的產(chǎn)物的限價房，在樓市的重大變化面前，該退出歷史舞臺了。而如何處理既往限價房用地和項目，也在考量政府的智慧。同時，在目前形勢下，如何解決中低收入人群的住房問題，是迫切需要思考的命題。
讓限價房限入尷尬境地的主要原因之一就是其質(zhì)量問題。
4月8日，全國第一個限價房—保利西子灣的162戶業(yè)主，在白云區(qū)法院同開發(fā)商保利地產(chǎn)對簿公堂。
這實際上是去年12月，保利西子灣業(yè)主集體拒收房風波的延續(xù)。
質(zhì)量問題遭聲討
事情緣起，一些準業(yè)主在保利西子灣交房前，發(fā)現(xiàn)樓盤存在著內(nèi)外墻面裂縫、廚房墻面空鼓等質(zhì)量問題，遂將圖片拍下傳到業(yè)主論壇上。正式交房后，業(yè)主在驗房時發(fā)現(xiàn)不少質(zhì)量問題仍舊存在，遂集體拒收。
之后，保利西子灣的業(yè)主和開發(fā)商之間的溝通，一直有對抗和摩擦并存�！拔覀兲岬恼囊螅＠�是去做了。但最后收房的時間比原定的晚了很多，而且整改效果又不太讓人滿意，我家里墻面上的色差還在�！苯衲�2月份才收樓的伍（音）小姐說。
3月30日，保利專門召開新聞發(fā)布會，向媒體通報保利西子灣全部竣工、已經(jīng)達到合同約定交樓條件和國家工程質(zhì)量的驗收標準，并已取得竣工驗收備案表的消息。保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司副總經(jīng)理余英表示，在網(wǎng)絡上流傳的西子灣質(zhì)量問題的照片，是個別別有用心之人將未完工程的照片發(fā)布出去，并將一些建筑行業(yè)通病予以夸大，給項目造成了負面影響。
而保利銷售總監(jiān)胡在新稱，保利西子灣為了保證房屋質(zhì)量，最后算下來利潤率只有3%，屬于微利項目。
就在保利西子灣公布“目前一期已經(jīng)有90%以上的業(yè)主收房，且有200多戶業(yè)主已經(jīng)入住”消息的同時，162戶業(yè)主集體訴訟索賠案將于4月8日開庭的消息也不脛而走。
保利162戶業(yè)主的代理律師、廣東格林律師事務所首席律師張旭鋒對時代周報記者表示，雖然2008年12月12日，保利西子灣已經(jīng)取得了《工程質(zhì)量驗收意見書》，符合《限價商品住宅買賣合同》當中的一個交房條件，但該意見書同時也指出，涉訟房屋的部分內(nèi)外墻有裂縫等諸多問題；且涉訟房屋的裝飾、設備標準也與合同附件的約定大相徑庭。因此，認定這些涉訟房屋并不符合合同約定的全部交付條件，這162戶業(yè)主依照合同約定及《商品房銷售管理辦法》相關(guān)規(guī)定有權(quán)拒絕收樓。而保利方面未按時取得《建筑工程竣工驗收備案表》，應承擔相應的逾期交房違約責任。
無獨有偶。廣州最便宜的限價房項目—龍光峰景，也遭到業(yè)主對房屋質(zhì)量的集體聲討。原定于去年12月25日交房的龍光峰景，至今收房的業(yè)主卻寥寥無幾。不少業(yè)主至今仍在論壇上抱怨房屋質(zhì)量問題。一位小區(qū)業(yè)主告訴時代周報記者，雖然他們已經(jīng)入住一個多月，但直到目前，家里衛(wèi)生間漏水的問題仍沒有得到解決，“到物業(yè)管理處要求整改，卻總被告知要等公司安排師傅�！痹撆空f，“龍光是在不停地進行整改。但就像失敗的整形手術(shù)一樣，修改多次，問題依舊出現(xiàn)。”
不再是市場寵兒
除了質(zhì)量問題，限價房面市前后的市場變化，也讓其陷入尷尬境地。
廣州目前已經(jīng)推出的5個限價房項目，市場價格都是在當初賣地時簽訂合約定下的。
按照廣州市國土房管局對限價房定價策略的解釋，“限價房銷售價格原則上定于土地出讓時同一區(qū)域、同一地段的同類型商品房市場價格的70%�！币虼�，當2006年第一塊限價房用地一公布最高限價，即被質(zhì)疑“抬價”而非“限價”之時，廣州市國土房管局的官員出面澄清：一方面指出，此價格是指項目的“最高限價”，也就是某個項目中，品質(zhì)最好的那部分房子的售價；另一方面，限價房項目要一兩年之后才會上市，到時候，這個價格的參照系會是彼時周圍普通商品房的價格。
誰也沒有料到，從2006年下半年推地，到2008年初項目陸續(xù)推出市場的一年多時間里，樓市并沒有如預期中那樣繼續(xù)上升，反而從2007年底開始急轉(zhuǎn)而下。
房價的大幅回落讓限價房不再是市場的寵兒。在保利西子灣面市時，幾公里外南海的時代糖果樓盤就打出了“比限價房還便宜的房子”的廣告，以4800元/平方米的價格吸引客戶。而廣州東部科學城的兩個限價房在銷售中，也遭到了均價只有3800元/平方米的碧桂園鳳凰城的狙擊。
2008年底，保利西子灣業(yè)主拒收風波時，廣州房價回落跡象明顯。不少業(yè)主反映，除了質(zhì)量問題，也透露過保利西子灣6500元/平方米的價格已經(jīng)遠遠高過周邊的另一個不到5000元/平方米的限價房，讓他們“覺得有點虧了”。
需要根據(jù)市場情況進行改變的還有限價房的開發(fā)商。廣州市國土房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年銷售額排名前10的樓盤中，有4個是限價房項目。保利西子灣一期銷售第一天就已售出9成，萬科、龍光和中海四家公司開發(fā)的限價房，一經(jīng)推出也都取得不錯的銷售業(yè)績。然而，當初8000多人搶購843套房源的景觀已經(jīng)不會重演。
廣州市國土房管局的陽光家緣網(wǎng)站顯示，萬科去年年底推出的新一期限價房萬科城花園B1-B19棟項目，截至2009年4月8日零時，共成交了837套，還剩下411套。而同早期限價房項目無需廣告不同的是，中海金沙馨園限價房第二期單位推出時，還打出了“首付7.9萬”的廣告。
行將退出舞臺
“限價房項目，是在房價一路高歌猛進的特殊歷史時期，地方政府嘗試調(diào)節(jié)房價的產(chǎn)物，并沒有在全國范圍推廣�，F(xiàn)在看來，限價房的歷史使命已完成，應該退出舞臺了�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭對時代周報記者表示。
面對限價房的尷尬處境，率先試水的廣州市相關(guān)部門必須及時作出應對。在2008年10月，廣州市國土房管局官員就表示將暫停供應新的限價房用地。而廣州市常務副市長蘇澤群甚至表態(tài)，賣不出去的限價房，可以考慮由政府回購。
經(jīng)過近6個月的考量，廣州市仍舊堅持不會取消限價房政策，但會對此進行系列調(diào)整。廣州市國土房管局局長謝曉丹稱：“限價房既是幫助中等收入家庭解決高房價情況下購房困難問題的一項住房政策，也是多層次住房供應和消費體系的一個層次，同時，也是政府穩(wěn)定房價的一項措施，是靈活的‘調(diào)節(jié)器’。房價高時就多供應些、房價平穩(wěn)時就少供應或不供應。”他同時強調(diào)：“實際上，目前出現(xiàn)的問題可以通過調(diào)整限價房的銷售范圍、靈活掌握限價房的用地供應規(guī)模來解決，不需要調(diào)整實踐已經(jīng)證明行之有效的限價房政策導向�！�
據(jù)統(tǒng)計，2008年以來，廣州已向市場投放總計5000多套限價房，目前已銷售出87%。而隨著2009年房地產(chǎn)市場的調(diào)整，部分限價房項目銷售速度減緩，成交比率降至50%多。廣州市國土房管局針對這一變化，表示“為了支持房地產(chǎn)企業(yè)盡快銷售限價房，今年廣州將不再新推出限價房地塊，同時適當擴大限價房銷售對象范圍。具體放寬標準與細則最快在今年上半年出臺”。
廣州市國土房管局房地產(chǎn)市場管理處處長陳大旺透露，新的限價房銷售管理辦法將把兩大類人群納為限價房銷售對象：一類是在城市建設拆遷中符合要求的被拆遷戶，另一類是海外歸來的高層次人群。
目前，在廣州10宗限價房項目中，已經(jīng)銷售產(chǎn)品的有5塊，動工但未上市的有2塊，另外3塊位于花都、番禺和金沙洲的地塊尚未動工開發(fā)。按照陳大旺所言，對于目前廣州三個未開發(fā)限價房地塊，政府考慮對符合轉(zhuǎn)為保障性住房用地的地塊轉(zhuǎn)為保障性住房用地。也可征求區(qū)政府的意見，轉(zhuǎn)為拆遷安置房用地。若區(qū)政府不需要拆遷安置房用地，不排除將該地塊轉(zhuǎn)為普通商品住宅用地。而對于已開發(fā)的限價房項目，則不可轉(zhuǎn)為普通商品房，在新的銷售管理辦法未出臺前，仍按照目前的限價房銷售管理辦法執(zhí)行。
“對于既有項目，應給開發(fā)商一定的自由權(quán)�！睏罴t旭對時代周報記者說，但限價房作為一個權(quán)宜之計，本來也沒有完全按照市場的思維辦事，算是一種行政干預市場價格的行為，這也是它應該退出歷史舞臺的主要原因之一。 - ■ 與【廣州限價房地塊或蓋商品房】相關(guān)新聞
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