此前最擔(dān)心的政策問題眼下已被中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議解決大部分，房地產(chǎn)業(yè)似乎前途一片光明。但是，這個(gè)行業(yè)頭上仍懸有三把達(dá)摩克利斯之劍。

    供地隱憂：中低價(jià)房、中小套型房大減45％

    12月8日，國土資源部相關(guān)部門公布的《今年前三季度土地市場運(yùn)行情況通報(bào)》顯示，去年中央政府出臺(tái)的4萬億投資計(jì)劃，直接帶來了土地供應(yīng)的井噴：前三季度全國土地供應(yīng)總量180544公頃，同比增加31.0％。其中，通過招拍掛方式出讓的土地面積105867.92公頃，同比增加31.0％。前三季度住宅用地供應(yīng)40192公頃，同比增加8.7％；普通商品房用地供應(yīng)33183公頃，同比增加4.3％。

    但值得注意的是，普通商品房用地供應(yīng)占住宅用地供應(yīng)總量的比重為82.6％，比去年同期下降了3.5個(gè)百分點(diǎn)。且在前三季度中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)為6002.94公頃，與去年同期相比大幅減少了45％。中小套型普通商品房用地的減少，將直接意味著明后年中低價(jià)位、中小套型普通商品房供給的減少。

    前三季度招拍掛帶來的土地出讓價(jià)款達(dá)到6296億元，同比增加1.4％。其中，僅北京的賣地收入總額就達(dá)760億元。雖然《通報(bào)》顯示，前三季度土地招拍掛的平均價(jià)款594元/平方米，比去年同期的768元/平方米下降了22.6％。但第三季度普通商品房用地出讓平均價(jià)款1171元/平方米，同比（1134元/平方米）上漲3.5％，比第二季度的1037元/平方米更是上漲了12.9％。這導(dǎo)致各地地王頻現(xiàn)。

    捆綁效應(yīng)：銀行、政府、民眾被動(dòng)形成利益共同體

    雖然各種指標(biāo)紛紛示警中國樓市的潛在風(fēng)險(xiǎn)，但作為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，商品房成交下跌早已成為國民經(jīng)濟(jì)“難以承受之重”。

    目前，我國房地產(chǎn)業(yè)占GDP總額6.6％，以及四分之一投資額。與其直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)達(dá)60個(gè)。毫無疑問，房地產(chǎn)已成為中國經(jīng)濟(jì)的直接命脈。另有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)里的貸款(包括開發(fā)商貸款、土地貸款和個(gè)人住房按揭貸款)已經(jīng)達(dá)到數(shù)十萬億。顯然，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)與地方政府、國家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起。

    如果各方利益沒有得到厘清并向健康方向發(fā)展，大家將被地產(chǎn)一直挾持，最終也隨地產(chǎn)的崩盤一起墜入深淵。

    2010年內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)能否保持穩(wěn)定發(fā)展，將成為中國經(jīng)濟(jì)走勢的風(fēng)向標(biāo)。而對于備受關(guān)注的樓市泡沫之患，國信證券認(rèn)為，由于房地產(chǎn)投資存在衰退隱憂，房價(jià)仍處在穩(wěn)定可控水平，信貸資金并未大量流入樓市，“樓市泡沫”言之過早，未來政策仍將偏暖。

    房價(jià)泡沫：房價(jià)收入比、空置率是國際5倍

    12月4日，中國指數(shù)研究院的一份報(bào)告顯示，北京、上海、深圳、杭州等一線城市的房屋租售比已經(jīng)超過1:300的國際警戒線。房屋租售比是國際上用以判斷房產(chǎn)是否具有投資價(jià)值和存在泡沫的普遍標(biāo)準(zhǔn)，是反映樓市健康與否的晴雨表。一般而言，租售比1:200到1:250之間意味著區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行良好；而超過1:300的租售比警戒線，就意味著房價(jià)偏離房產(chǎn)價(jià)值，隨之而來的是投資價(jià)值變小和投資風(fēng)險(xiǎn)加大。

    根據(jù)中國指數(shù)研究院最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1至10月，北京地區(qū)房屋租售比達(dá)到1:434，高居榜首；上海地區(qū)也高達(dá)1:418，此外深圳、杭州均突破1:360。而且業(yè)內(nèi)人士表示，統(tǒng)計(jì)所采用的是二手市場數(shù)據(jù)，如果換成新房，結(jié)果“可能比實(shí)際水平還低”。

    “至少有80％的人是買不起房的！房價(jià)泡沫很嚴(yán)重�！敝醒朦h校研究室副主任周天勇3個(gè)月前就做出了這樣的判斷。

    12月7日，中國社科院在北京發(fā)布2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》。藍(lán)皮書指出，中國房價(jià)收入比超出合理承受范圍，85％家庭無能力買房。藍(lán)皮書表示，房價(jià)收入比（住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比）應(yīng)當(dāng)在3~6倍的范圍，6倍以上的居民購買住房就已非常困難。而此前的8月份，根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，目前北京市的房價(jià)收入比已達(dá)27:1，超出國際平均水平5倍。

    一邊是多數(shù)人買不起房，另一方面則有大量房屋空置。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多樓盤空置率達(dá)50％以上。而按照國際通行慣例，商品房空置率在5％~10％之間為合理區(qū)，空置率在10％~20％之間為空置危險(xiǎn)區(qū)；空置率在20％以上則意味著商品房嚴(yán)重積壓。

    如果各方利益沒有得到厘清并向健康方向發(fā)展，大家將被地產(chǎn)一直挾持，最終也隨地產(chǎn)的崩盤一起墜入深淵。

    2010年內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)能否保持穩(wěn)定發(fā)展，將成為中國經(jīng)濟(jì)走勢的風(fēng)向標(biāo)。而對于備受關(guān)注的樓市泡沫之患，國信證券認(rèn)為，由于房地產(chǎn)投資存在衰退隱憂，房價(jià)仍處在穩(wěn)定可控水平，信貸資金并未大量流入樓市，“樓市泡沫”言之過早，未來政策仍將偏暖。

    郭海萍是個(gè)33歲的已婚女人，為了能與兩歲的孩子團(tuán)圓而急于買一套屬于自己的房子，但卻苦于手頭拮據(jù)。隨后事情出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，海萍的妹妹海藻決定幫助姐姐籌錢買房，所有的情節(jié)由此展開。

    以上是電視劇《蝸居》的開始。該劇最近在國內(nèi)廣為傳播，并引發(fā)了中國觀眾的熱議。故事背景設(shè)定為江州（在此影射上海）;情節(jié)環(huán)環(huán)相扣：妹妹海藻后來成了當(dāng)?shù)厥虚L秘書的情婦，而這位市長秘書因貪污腐敗接受調(diào)查，最終車禍身亡。雖然電視劇情可能過于戲劇化，但近日中國樓市呈現(xiàn)急速高位攀升，給這樣的電視劇提供了豐富的素材。一些城市的房價(jià)已經(jīng)高得離譜，很多還未置業(yè)的人擔(dān)心自己可能永遠(yuǎn)都買不起房子。

    一年前，為應(yīng)對全球經(jīng)濟(jì)衰退對中國經(jīng)濟(jì)增長率的影響，政府出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)市場的措施，包括降低房貸利率和保證金等等，而房地產(chǎn)投資約占中國固定資產(chǎn)投資的三分之一。自此，中國人開始掀起新一輪買房的熱潮。

    國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國商品房銷售額同比增長近80%。商品房銷售面積同比增長48%。全國平均房價(jià)同比上漲幅度約為21%。

    一線城市的房地產(chǎn)市場則更為狂熱。據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在11個(gè)重點(diǎn)城市中，有6個(gè)城市的房產(chǎn)成交面積在前11個(gè)月內(nèi)超過去年同期的一倍。上海住宅銷售面積同比增長了70%，增幅在重點(diǎn)城市中最低;漲幅最高的杭州住宅銷售面積增長率則高達(dá)162%。

    這些令人驚愕的增長率的背后是什么?分析人士認(rèn)為，流動(dòng)性充裕帶動(dòng)了短期內(nèi)需求的上漲。但在更深層的基礎(chǔ)上，他們認(rèn)為有更多的因素在推動(dòng)樓市走高，包括現(xiàn)行的壟斷性土地出讓制度造成供給扭曲。如果這些因素以及其它經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡的狀況不能得到解決，觀察人士擔(dān)心，這將對中國的經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)結(jié)構(gòu)的長期走向造成不利影響。

    一位上海的房地產(chǎn)開發(fā)公司的總經(jīng)理表示：“我認(rèn)為目前的樓市狂熱代表著市場經(jīng)濟(jì)中‘惡’的一面�！彼�指出目前流向房產(chǎn)開發(fā)商的資金來自于各個(gè)渠道，包括其他行業(yè)的民營中小企業(yè)、受惠于經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃因而現(xiàn)金充裕的大型央企，以及富裕的國內(nèi)個(gè)人投資者。“另一方面，中國房產(chǎn)市場的投資者并不指望靠租金收回投資，他們是靠下一個(gè)炒房者接盤而獲取收益。”他補(bǔ)充道，“但是我并不認(rèn)為樓市會(huì)在短期內(nèi)回落。集體的下意識(shí)在推動(dòng)著樓市繼續(xù)走熱。我們感覺到這是瘋狂的，而且感到有一些不對勁。但是作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們的工作就是建造樓宇。”

    本土需求主導(dǎo)

    并不是所有人都認(rèn)為現(xiàn)在是投資樓市的有利時(shí)機(jī)。政策風(fēng)險(xiǎn)正在加大，對政府明年可能會(huì)出手消除樓市泡沫的預(yù)期也在增長。11月底有報(bào)道稱，高盛有意以3億美元出售其持有的上海花園廣場物業(yè)。

    然而目前投資者的熱情尚無降溫的跡象。大城市的高檔住宅正在不斷拉高資產(chǎn)估值�？纯瓷虾：勒�的標(biāo)桿作品——湯臣一品。到今年六月為止的四年內(nèi)，湯臣一品平均每年只售出一套。但在6月22日，一天內(nèi)就成交了5套，截至11月中旬的五個(gè)月內(nèi)，湯臣一品共出售42套單元，收回資金20多億元。在上個(gè)月，湯臣一品再度刷新上海最高房價(jià)成交紀(jì)錄，以9610萬元售出一套600平米的公寓。

    大城市高端住宅市場的表現(xiàn)尤為耀眼。中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，北京高檔住宅銷售占商品房銷售總面積的25%，而3月份這一比例尚不足10%。許多投資人預(yù)期房價(jià)將會(huì)進(jìn)一步上漲。上海中心區(qū)域浦東陸家嘴的一位房產(chǎn)中介經(jīng)理對本地的一家報(bào)紙記者表示，有超過40%的陸家嘴高檔住宅購房者是為了獲取投資性收益。

    這些投資者來自何方?有報(bào)道顯示，70%的上海高檔住宅購買者來自于中國其他城市。過去，經(jīng)常有評(píng)論指責(zé)是外國人拉高了中國房價(jià)，但目前這輪激增的需求——至少在豪宅領(lǐng)域——?jiǎng)t主要來自于國內(nèi)投資者。戴德梁行投資部的數(shù)據(jù)表示，國內(nèi)高檔房產(chǎn)的投資者中以本國公民居多。至9月中期，單筆價(jià)值超過1千萬美元的32套房產(chǎn)交易中，有84%為國內(nèi)購房者所得。

    狂熱的根源

    從短期來看，有關(guān)專家一致認(rèn)為，大量的新增銀行貸款是推動(dòng)中國樓市快速上漲的重要因素。中國的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃中有部分資金依賴于銀行貸款。到10月末，銀行今年新增貸款已接近10萬億元，同比增幅超過150%。

    這些新增貸款中有很大一部分涌入房地產(chǎn)市場。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，各渠道籌集的房地產(chǎn)開發(fā)資金同比增長了43.4%，高達(dá)4.4萬億元人民幣。房產(chǎn)按揭貸款同比增幅達(dá)到驚人的120%，超過6160億元，而銀行為房地產(chǎn)開發(fā)商提供的貸款同比增長了50%，超過9110億元。

    但在更深層面上，中國房地產(chǎn)市場還存在更本質(zhì)的問題。近日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中央黨校研究室副主任周天勇教授就談到了上述問題。12月初，周教授在接受北京《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》采訪時(shí)指出，從深層次看，房價(jià)高漲與高度壟斷的土地招拍掛體制有關(guān)。

    在中國，地方政府依靠出讓土地獲得巨額收益。例如，今年北京市土地出讓收入約占全市財(cái)政收入的三分之一。這意味著地方政府對于限制土地供應(yīng)以及推高房價(jià)有利益驅(qū)動(dòng)力。前述上海房產(chǎn)開發(fā)商表示，在房產(chǎn)開發(fā)成本中，和政府有關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用（包括土地成本、稅費(fèi)以及其他各項(xiàng)費(fèi)用）約占總成本的60-65%左右。

    今年，隨著房地產(chǎn)開發(fā)商的需求回升，土地價(jià)格不斷上漲。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，今年1-10月，全國十大重點(diǎn)城市的土地出讓收入均超過去年同期，甚至高于被視作房產(chǎn)鼎盛時(shí)期的2007年全年的收入水平。

    截至今年9月下旬，上海土地出讓金收入已達(dá)526億元，其中住宅用地收入近300億，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均居全國之首。到第三季度末，北京土地出讓金收入就已超過去年總額。10月份單月，中國60個(gè)城市住宅用地交易成交了337宗，其中有29宗的溢價(jià)水平超過100%。

    專業(yè)從事房地產(chǎn)研究的上海某房地產(chǎn)研究院的周建成博士指出，目前在樓市等資產(chǎn)領(lǐng)域的投資收益要遠(yuǎn)高于實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。這就造成，即使泡沫瀕臨崩潰，也很難讓投資者保持冷靜，抵擋住投資于房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)。

    這種心態(tài)被中國中小企業(yè)所面臨的經(jīng)營困境得到加強(qiáng)。上海的華東師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉指出，中國中小企業(yè)紛紛從陷入困境的行業(yè)里撤出，轉(zhuǎn)而投入資產(chǎn)市場，進(jìn)一步促動(dòng)了樓市的活躍。

    同時(shí)，除了政策和宏觀經(jīng)濟(jì)面的現(xiàn)實(shí)問題，還有人認(rèn)為中國的文化因素也在樓市泡沫中扮演著重要角色。景林資產(chǎn)管理有限公司的高級(jí)分析師楊沁宇認(rèn)為，對房產(chǎn)的巨大需求體現(xiàn)出中國人對添置物業(yè)的強(qiáng)大消費(fèi)傾向，他呼吁中國人的消費(fèi)習(xí)慣應(yīng)該更趨于多元化。

    樓市泡沫的深遠(yuǎn)影響

    中國人的消費(fèi)習(xí)慣是否比中國政府的政策更容易改變，還有待觀察。但是很明顯，不斷攀升的房價(jià)意味著中國經(jīng)濟(jì)和金融業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷積聚。周博士指出，高房價(jià)會(huì)導(dǎo)致通脹預(yù)期和房價(jià)持續(xù)上漲的惡性循環(huán)。流動(dòng)性過多會(huì)引發(fā)通脹預(yù)期;大批消費(fèi)者涌入樓市以求規(guī)避通脹風(fēng)險(xiǎn);而在羊群效應(yīng)的影響下，資產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)一步上漲;如此循環(huán)反復(fù)。

位于杭州的浙江大學(xué)的葉航教授也同意中國樓市的快速發(fā)展可能會(huì)導(dǎo)致通脹，但他認(rèn)為短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)惡性通貨膨脹。而在3-5年內(nèi)是否會(huì)爆發(fā)惡性通脹則有賴于政府的調(diào)控政策是否得當(dāng)。

    此外，樓市走高還將加劇社會(huì)貧富差距，并削弱大多數(shù)人的消費(fèi)能力。經(jīng)濟(jì)專欄作家葉檀在其博客中反問到，“如果大部分人在購買一套房子后就基本喪失了消費(fèi)能力，將會(huì)產(chǎn)生怎樣的后果?”

    除了從實(shí)體經(jīng)濟(jì)中吸走大量資金，膨脹的房產(chǎn)價(jià)格對中國經(jīng)濟(jì)還有其他的負(fù)面影響。景林資產(chǎn)的楊沁宇表示，拿上海為例，飆升的房價(jià)抬高了當(dāng)?shù)氐纳�活成本，同時(shí)還催高了周邊地區(qū)的房價(jià)。他認(rèn)為當(dāng)?shù)卣�府必須關(guān)心低收入人群，為他們建立住房保障系統(tǒng)。

    未來舉措

    周博士也認(rèn)為目前的樓市，尤其是北京、上海等一線城市的高價(jià)樓市，對當(dāng)?shù)卣�府形成了一定壓力。他預(yù)計(jì)明年各城市將出臺(tái)相應(yīng)的政策，以應(yīng)對本地房地產(chǎn)市場所出現(xiàn)的問題。

    從長期來看，周指出，中國政府有一系列的“待完成事項(xiàng)”，“包括必須改革產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、征收高端物業(yè)稅以抑制投機(jī)、必須改革土地制度，增加土地供應(yīng)，建立更完善的社會(huì)住房保障體系……各級(jí)地方政府還應(yīng)合理引導(dǎo)消費(fèi)者的不現(xiàn)實(shí)購房預(yù)期，引領(lǐng)消費(fèi)需求走上更健康的方向。”

    同時(shí)，對于那些希望樓市回落的人，不妨聽聽葉航教授的意見。他推斷，隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，資金逐漸退出樓市，資產(chǎn)價(jià)值也會(huì)逐步下降。更重要的是，隨著通脹預(yù)期不斷加大，政府很可能會(huì)對當(dāng)前的貨幣政策做出調(diào)整。葉教授表示，“我認(rèn)為樓市在明年將面臨許多不確定性，風(fēng)險(xiǎn)正在積聚，現(xiàn)在并不是投資樓市的有利時(shí)機(jī)�！比欢�，對于類似于《蝸居》中郭海萍那樣的購房者，這一警告并不能讓他們寬慰。

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