北京年底前迎土地出讓高峰 開發(fā)商稱不解渴
    
    本報記者獲得的北京發(fā)改委智囊機構(gòu)北京經(jīng)濟信息中心一份研究報告預(yù)測：2010年預(yù)計北京市房地產(chǎn)投資將回落到15%左右，固定資產(chǎn)投資回落到增幅16%。
    
    今年上半年，北京固定資產(chǎn)投資下滑，在經(jīng)濟增長壓力下，北京市啟動了1000億土地儲備投資計劃。
    
    今年前三季度，北京市房地產(chǎn)投資同比增長56%，土地一級開發(fā)投資增長7.6倍。截止到9月末，北京固定資產(chǎn)投資完成3508.4億元，增幅54.4%。
    
    前述報告對于北京投資的預(yù)測是：2010年北京房地產(chǎn)投資為主的固定資產(chǎn)投資將“回歸理性”，預(yù)計全年增幅在16%左右。
    
    只拿地不開發(fā) 房地產(chǎn)投資失調(diào)
    
    上述研究報告指出，在“大投資”的推動下，北京GDP今年有望實現(xiàn)“保9”的目標。
    
    北京統(tǒng)計局副局長于秀琴此前在北京市三季度宏觀數(shù)據(jù)發(fā)布會上表示，北京市房地產(chǎn)投資成為了固定資產(chǎn)投資的絕對主力。但是這一高增長背后，卻有很多隱憂。
    
    例如，今年全年北京土地一級開發(fā)投資將有近10倍的增長。但是，今年1-3季度的數(shù)據(jù)來看，如果扣除土地一級開發(fā)的7.6倍的增長，則前三季度北京房地產(chǎn)開發(fā)投資實際增長僅4.2%，二級開發(fā)中的住宅開發(fā)投資增長10%左右，經(jīng)營性用房投資仍在下降，只有保障性住房投資增長了120%。
    
    “預(yù)計北京今年全年房地產(chǎn)投資增幅在25%左右，”北京經(jīng)濟信息中心一位研究員說，今年北京固定資產(chǎn)投資中國有投資比例過重。
    
    中國民營經(jīng)濟研究會顧問保育鈞11月26日在搜狐財經(jīng)“國企、民企能否共贏”的論壇上說，擴大內(nèi)需投資對民營經(jīng)濟投資產(chǎn)生了擠出效應(yīng)，尤其是房地產(chǎn)投資和土地儲備投資，很多地方看到土地儲備投資賺錢，已經(jīng)收歸政府開發(fā)了。
    
    除了投資主體是國有居多外，今年北京房地產(chǎn)投資的資金來源結(jié)構(gòu)上，也是銀行貸款多，企業(yè)自有資金少。
    
    上述研究報告指出，今年前三季度北京房地產(chǎn)開發(fā)資金來源同比增長82.8%，去年同期下降14%。
    
    但在資金來源中，金融貸款增長1.4倍，占比高達40%以上，比重較去年同期提高了10個百分點。而自籌資金占資金來源比重已降至2006年以來的低點，尤其是自有資金增長較慢，占資金來源比重也分別由去年同期的22.12%和13.91%，下降到今年的15.24%和7.71%。
    
    清華大學公共管理學院教授崔之元向記者表示，今年金融貸款的增長，更多依賴于“過度寬松”的貨幣政策和全球充裕的流動性，受宏觀調(diào)控政策影響較大，雖然短期內(nèi)政策基調(diào)不會改變，但長期看來，資金來源過于集中，缺乏內(nèi)生增長動力，將會為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來要素瓶頸。
    
    上述研究報告指出，今年土地一級開發(fā)成為推動全社會固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要力量。相比之下，土地二級開發(fā)市場不夠活躍，投資跟進較慢。
    
    1政府主導(dǎo)土地一級開發(fā)，具有天然優(yōu)勢，但如果能夠在土地市場“招拍掛”的制度基礎(chǔ)上，在拆遷難度較小地區(qū)和新增建設(shè)用地的開發(fā)過程中，適當采取土地一、二級開發(fā)聯(lián)動“招拍掛”的模式，將會在有效節(jié)省開發(fā)成本的同時，加速土地開發(fā)進度。
    
    國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所副所長張文魁在上述搜狐財經(jīng)經(jīng)濟學家論壇上表示，需要高度關(guān)注當前國有企業(yè)拿地而不開發(fā)和政府大量開展土地一級開發(fā)，而如果明年房地產(chǎn)市場發(fā)生變化，這些一級土地開發(fā)投資轉(zhuǎn)化不成房地產(chǎn)開發(fā)投資，還會產(chǎn)生金融風險。
    
    “國有化”發(fā)酵 投資效益大幅下滑
    
    上述研究報告預(yù)測，2010年北京市投資結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化。日前，北京市啟動了500億的南城開發(fā)計劃，預(yù)計帶動社會投資2900億元。北京市在經(jīng)歷了2009年的“緊急大投資”之后。2010年的投資計劃安排將回歸產(chǎn)業(yè)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資，告別土地開發(fā)投資。
    
    該報告進一步指出了2009年北京市投資結(jié)構(gòu)中存在的問題。
    
    最為明顯的問題是，2009年，北京市投資的快速恢復(fù)增長，無疑成為了全市經(jīng)濟企穩(wěn)回升的重要力量，投資增長對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻大幅提高，但需要關(guān)注的是，投資效益出現(xiàn)了全面大幅下滑。
    
    其次，由于國有企業(yè)對投資回報率較高行業(yè)的市場占有率較高；對銀行貸款的吸引能力和跨領(lǐng)域混業(yè)經(jīng)營能力均較強；加之北京市作為首都，中央資產(chǎn)比重本已較高，在財政資金的支持下，增強了市場中的“國有化”傾向，進一步對社會資本進行了“擠出”，導(dǎo)致金融危機以來北京市社會投資持續(xù)萎靡。
    
    記者了解到，今年，北京市高附加值產(chǎn)業(yè)完成投資情況并不樂觀。從第二產(chǎn)業(yè)來看，北京市工業(yè)和制造業(yè)投資同比分別增長22.4%和9.5%，而交通運輸設(shè)備制造業(yè)和通信計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)完成投資同比分別下降4.8%和36.8%；從第三產(chǎn)業(yè)來看，信息計算機軟件業(yè)完成投資增速低于第三產(chǎn)業(yè)22.72個百分點；產(chǎn)業(yè)投資的高度化較低，已成為當前北京市產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展的重要瓶頸。

    崔之元對記者說，2010年宏觀環(huán)境的改變，將使很多地方政府面臨經(jīng)濟增長方式的調(diào)整。
    
    例如，今年很多地方政府投資資金來源是銀行貸款，而明年銀行貸款規(guī)模不會像今年這么大。調(diào)動民營企業(yè)的投資積極性，是所有地方政府渡過經(jīng)濟危機之后，必須做的功課。
    
    上述研究報告指出，在國家及北京市多項穩(wěn)定經(jīng)濟政策的引導(dǎo)下，在寬松的信貸環(huán)境下，北京市土地市場、房地產(chǎn)交易市場恢復(fù)了活力。但土地一級儲備完成后，進入土地交易市場再到形成實物投資量的滯后期將近1年，而且還要受到土地市場供需等因素的影響，如果一、二級市場開發(fā)不能形成有效聯(lián)動，會影響到現(xiàn)階段高速增長的可持續(xù)性。
    
    2報告指出，2010年北京即便是繼續(xù)做大房地產(chǎn)投資，也應(yīng)該注意一級土地開發(fā)投資向二級房地產(chǎn)開發(fā)投資轉(zhuǎn)變的工作。因此要在加強土地一級開發(fā)、儲備的基礎(chǔ)上，加快土地投放二級市場的力度；在滿足工業(yè)用地保持快速增長的同時，加快住宅類用地的推出進度；在增加保障性住房建設(shè)用地的同時，增加商品房建設(shè)用地的供給。

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