當(dāng)輿論還在為樓市優(yōu)惠政策到年底是否全部取消爭(zhēng)論不休時(shí)，銀行正在用自己的行動(dòng)表明態(tài)度。到目前為止，上海、深圳、杭州以及南京等城市都已出現(xiàn)銀行收緊二套房貸的跡象。此外，雖然多數(shù)銀行都還執(zhí)行七折的房貸利率優(yōu)惠，但在部分銀行，購房者，即使是首套房的購房者，也只能有條件地享受七折的利率優(yōu)惠。

　　雖然去年財(cái)政部在出臺(tái)七折房貸利率優(yōu)惠政策時(shí)，并沒有明確其執(zhí)行期限，但如今各銀行根據(jù)實(shí)際情況自行調(diào)整的做法，已經(jīng)表明，政策不在乎是否到期取消，而在于，這些優(yōu)惠政策是否符合目前市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)？是否還有必要繼續(xù)執(zhí)行？在今年全國樓市，尤其是部分一線城市房?jī)r(jià)普遍上漲30%以上的情況下，如果繼續(xù)執(zhí)行寬松的優(yōu)惠政策，顯然已不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　取消二套房房貸優(yōu)惠政策的消息正在由傳聞走向現(xiàn)實(shí)層面。11月，深圳部分銀行在二套房房貸政策執(zhí)行尺度上開始從此前的相對(duì)寬松轉(zhuǎn)向嚴(yán)格執(zhí)行，房貸市場(chǎng)每年“前松后緊”的周期性特征再次顯現(xiàn)。

　　受“搶搭末班車”的心理因素影響，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)成交規(guī)模也出現(xiàn)明顯放大。但有學(xué)者認(rèn)為，如果年底優(yōu)惠政策取消和明年上半年加息兩項(xiàng)政策撞車，房地產(chǎn)市場(chǎng)后期的成交量就不容樂觀，市場(chǎng)基本面或發(fā)生重大變化。

　　房貸再收緊

　　盡管尚未收到銀行方面“二套住房利率必須上浮10%”的正式通知，但銀行政策操作正在收緊的趨勢(shì)已確認(rèn)無疑。深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智在接受記者采訪時(shí)表示，銀行對(duì)房貸的態(tài)度在11月之后轉(zhuǎn)變得非常明顯，從分行層面，各家銀行已經(jīng)開始嚴(yán)格按照政策規(guī)定，實(shí)行“首付四成，利率上浮10%”的二套房貸標(biāo)準(zhǔn)。

　　按照李耀智的說法，這種收緊不僅體現(xiàn)在首付成數(shù)以及利率優(yōu)惠上，同時(shí)在按揭房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)上，銀行也給得比較保守，而不是以往按照房產(chǎn)證上的價(jià)格放貸。

　　2008年10月，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下滑，中國人民銀行規(guī)定，自2008年10月27日起將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度調(diào)整至70%，最低首付款比例調(diào)整為20%。但是在銀行沖規(guī)模、搶市場(chǎng)份額的利益驅(qū)動(dòng)下，不少銀行通過以“個(gè)人”為單位認(rèn)定二套房、轉(zhuǎn)按揭等“擦邊球”的方式對(duì)客戶給予“首付兩成，利率下浮30%”的優(yōu)惠。因此，該政策在銀行執(zhí)行中并不到位。

　　記者從多家銀行以及房地產(chǎn)中介了解到，在11月以前，深圳各家銀行在二套房貸上執(zhí)行尺度都相對(duì)寬松。但目前深圳房貸市場(chǎng)已普遍收緊，其主要原因是今年上半年銀行放貸速度相對(duì)較快，　臨近年底各家銀行額度都較緊張。

　　深圳某銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，四大行以及興業(yè)銀行今年以來在深圳房貸市場(chǎng)的策略都顯得比較激進(jìn)，從各家銀行的個(gè)貸數(shù)據(jù)就可以得到證實(shí)�！敖刂�10月底，四大行深圳地區(qū)的新增個(gè)貸都接近200億元，最少的也在150億元左右�！�

　　“事實(shí)上，銀監(jiān)會(huì)下文以后，不少銀行在二套房貸上的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)日趨嚴(yán)格，而到了11月，銀行全年的放貸任務(wù)基本已經(jīng)完成，再?zèng)]有沖規(guī)模的壓力，銀行收緊利率優(yōu)惠政策也很自然�！鄙鲜鲢y行人士說。

　　該人士所稱的銀監(jiān)會(huì)下文，指的是銀監(jiān)會(huì)6月22日下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，該通知再次強(qiáng)調(diào)了二套房首付四成、利率1.1倍的政策底線。而后在各種監(jiān)管會(huì)議和場(chǎng)合，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人亦多次重申個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)和二套房政策標(biāo)準(zhǔn)，這也使得銀行對(duì)二套房貸不敢再打“擦邊球”。

　　“更重要的是，在今年大幅放貸之后，一些銀行的資本充足率已經(jīng)有所下降，在資本充足率未得到改善之前，再大幅放貸恐怕也非監(jiān)管所允許�！鄙钲诹硪患毅y行行長(zhǎng)告訴CBN。

　　同時(shí)，有消息甚至稱，由于額度已經(jīng)用完，有的銀行在11月后的貸款審核進(jìn)展已經(jīng)開始暫停，可能要壓到年底或者明年才能審批。

　　盡管如此，對(duì)于資本充足率尚顯充足的四大行部分分支網(wǎng)點(diǎn)來說，二套房的利惠政策并非全部取消。“即使目前，還是有一些銀行以個(gè)人為單位認(rèn)定二套房標(biāo)準(zhǔn)，有的大行的個(gè)別支行，在貸款利率上也還能申請(qǐng)到25%~30%的利率下浮水平。”深圳一家中介人士說。同時(shí)，也有銀行業(yè)人士表示，在深圳市場(chǎng)，一些比較激進(jìn)的銀行也仍然能夠批到兩成首付，有的銀行甚至將房產(chǎn)估價(jià)做得特別高。

　　樓市或轉(zhuǎn)入調(diào)整周期

　　深圳綜合開發(fā)院旅游和地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，目前二套房貸政策再次收緊，主要是今年以來中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展持正面走勢(shì)，所以銀監(jiān)會(huì)再次重申強(qiáng)調(diào)二套房貸的收緊，這是在國家大的政策不變的前提下，對(duì)某些經(jīng)濟(jì)層面的政策有所調(diào)整和收緊。
　　按貸款總額100萬元、20年期的現(xiàn)行利率計(jì)算，如果嚴(yán)格執(zhí)行七折利率和上調(diào)一成利率，第二次房貸所要支付的利息總額將比以前增加近32萬元，這并不是一筆小額數(shù)目。因此，很多置業(yè)者開始在年底前緊急入市。

　　宋丁在接受記者采訪時(shí)表示，從深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)成交規(guī)模在10月份出現(xiàn)明顯放大可以看出，受“搶搭末班車”的心理因素影響，二套房貸政策收緊可能會(huì)在年底引發(fā)一波購房者入市小高潮。

　　來自深圳市國土房產(chǎn)部門的最新數(shù)據(jù)也顯示，10月份深圳市新建商品住宅銷售面積為49.69萬平方米，環(huán)比9月份增長(zhǎng)49%，比去年同期增長(zhǎng)46.15%。世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)報(bào)告稱，10月份深圳一手房成交面積為49.69萬平方米，環(huán)比上升48.98%，成交量一舉扭轉(zhuǎn)了自5月份以來的低迷頹勢(shì)，深圳樓市總體的反彈態(tài)勢(shì)十分明顯。

　　宋丁說，房貸優(yōu)惠政策旨在刺激房地產(chǎn)消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，目前宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，全年GDP“保8”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)基本沒有太大懸念。如果繼續(xù)執(zhí)行房貸優(yōu)惠政策，其帶來的負(fù)面效果也將與日俱增。

　　事實(shí)上，在此前政策放松的刺激下，自今年3月份以來，深圳商品住房?jī)r(jià)格開始一路上揚(yáng)。9月份深圳新房銷售均價(jià)更達(dá)到了每平方米20940元，創(chuàng)下歷史新高。而從2007年的一手房成交均價(jià)12000元/平方米到今年超過20000元/平方米，深圳只用了2年時(shí)間，漲幅高達(dá)90%。

　　這樣的房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)超出深圳普通居民的承受能力。零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)剛剛發(fā)布的今年第三季度“中國購房者信心指數(shù)”顯示，深圳市民購房者信心指數(shù)為87.9，僅高于最低分城市上海，在全國各城市中位列倒數(shù)第二。

　　宋丁認(rèn)為，如果年底優(yōu)惠政策取消和明年上半年加息兩項(xiàng)政策撞車，則深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)后期的成交量就不容樂觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面或許會(huì)發(fā)生重大變化。

　　深圳市社科院城市營運(yùn)研究中心主任高海燕也認(rèn)為，政策變化的最大作用是改變廣大置業(yè)者對(duì)樓市的預(yù)期，二套房貸政策收緊將導(dǎo)致多數(shù)置業(yè)者觀望，從而讓樓市轉(zhuǎn)入調(diào)整周期。

　　李耀智認(rèn)為，相對(duì)應(yīng)自住房購房者而言，二套房貸政策收緊更有利于遏制深圳市場(chǎng)高達(dá)40%的炒房者。但他同時(shí)表示，優(yōu)惠政策是一把“雙刃劍”，今年的優(yōu)惠政策令房?jī)r(jià)飛速上漲帶來購房成本增加，而明年政策不明朗，談判的空間更大。

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