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海外基金集結(jié)涌向?qū)χ袊康禺a(chǎn)市場影響分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-8-7
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- 中研網(wǎng)訊：
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海外基金正在集結(jié)。超過千億的資金向中國房地產(chǎn)市場涌來。
“離岸物業(yè)和股權(quán)交易比任何時候都熱”，金地集團(tuán)總裁張華綱如此表示。各路基金通過投股權(quán)資、項目投資、物業(yè)投資等各種渠道，覬覦著中國的房地產(chǎn)。
“外資對中國房地產(chǎn)的熱情是持續(xù)的”，美國盛智律師事務(wù)所上海代表處公司法律業(yè)務(wù)組的資深律師鄭樑介紹，他正在幫助一些國外私募基金進(jìn)入中國市場，“從今年1月份開始，海外的資金就非常關(guān)注中國企業(yè)需要資金的問題” 。
他手中目前代理多家海外私募基金，部分基金已經(jīng)在中國設(shè)立了咨詢機(jī)構(gòu)，而同時在海外募集了5000萬到1億美金規(guī)模資金，準(zhǔn)備投入中國市場�！�2009年或者就是投資的熱潮期，現(xiàn)在他們已經(jīng)開始了市場調(diào)查，還在觀察奧運(yùn)之后中國經(jīng)濟(jì)的走勢�！�
海外基金悄然出手
境外買賣股權(quán)正空前火爆。
“離岸物業(yè)和股權(quán)交易比任何時候都熱，”金地集團(tuán)總裁張華綱表示，“我們看到國外大的投行正在積極募集大型基金，可能正是醞釀著一個大趨勢的開始。”
那些已經(jīng)進(jìn)入中國，注冊了房地產(chǎn)經(jīng)營許可的國外開發(fā)企業(yè)，或者國內(nèi)地產(chǎn)公司在境外注冊上市，雖然主要業(yè)務(wù)在國內(nèi)，但是注冊地點放在離岸群島或者香港，“他們的一些股權(quán)買賣，或者物業(yè)買賣可能無法監(jiān)控，可以在境外完成。”張華綱解釋。
7月12日，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司(3383.HK)出售旗下公司冠金公司30%股權(quán)，獲得買方摩根士丹利52.8億元的轉(zhuǎn)讓款；截至6月29日，恒大地產(chǎn)通過私募股權(quán)的方式得到了5.06億美元(近35億元人民幣)，投資的是香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤、中東某國家投資局、德意志銀行、美林銀行等其他5家機(jī)構(gòu)……
今年上半年，一大批外資房地產(chǎn)投資基金如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凱德置地、澳大利亞麥格理等出現(xiàn)在眾多國內(nèi)強(qiáng)勢開發(fā)商的合作名單中，其中包括金地、綠地、奧園、富力等，都與外資聯(lián)合拿地開發(fā)。
股權(quán)投資的興盛，與國內(nèi)貸款緊縮息息相關(guān)�！肮蓹�(quán)投資的增加是因為國內(nèi)公司的資金鏈緊繃，所以股權(quán)出售的溢價空間縮小了，便宜了�！币晃粊碜韵愀鄣姆康禺a(chǎn)基金經(jīng)理表示，“地產(chǎn)公司為了把項目先做起來，有所讓步�！�
除此之外，外資對中國物業(yè)的收購仍然孜孜以求。
7月17日，世邦魏理仕投資以單價2.54萬元/平方米、總價4.33億人民幣從遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(3377.HK)購得北京燕莎商圈的高端服務(wù)式公寓遠(yuǎn)洋公館A座的期房。 6月，其剛剛以9.5億元的總價、單價1.9萬元/平方米，購得位于上海的廣州發(fā)展銀行大廈。
根據(jù)DTZ戴德梁行提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)：2008年上半年，國內(nèi)整幢建成物業(yè)(單一金額超過1000萬美元)的買賣共有64宗，與去年上半年的31宗相比，交易量增長高達(dá)106.5%，其中，境外資金整棟物業(yè)買賣共有14宗。根據(jù)公開信息初步統(tǒng)計，包括黑石集團(tuán)、世邦魏理仕、遠(yuǎn)東發(fā)展有限公司等國際投行，僅在6、7月份便花費(fèi)38.43億元，購買主要位于上海和北京的物業(yè)。
一些私募不惜高價收購物業(yè)，中海地產(chǎn)也透露，北京的中海廣場項目，商業(yè)面積12萬平米，也被外資叫價60億元，相當(dāng)于每平米5萬元的高價。
除商用物業(yè)以外，住宅物業(yè)也受到青睞，中海地產(chǎn)旗下杭州的住宅也開始引起外資的興趣，一只不大的國外私募基金欲整棟購入，因為對價“沒談好”擱淺。
而外資對國內(nèi)企業(yè)的滲透也超過了這些形式，一些國內(nèi)企業(yè)也在離岸市場發(fā)起房地產(chǎn)基金反向投資他們在國內(nèi)的項目。
最早的萬科與中信資本的合作已經(jīng)進(jìn)入了第三期。
金地也披露正在發(fā)起一只美元基金，上限為5億美元，投資金地在國內(nèi)開發(fā)的項目，單個項目不超過20%，即不到一個億美金，投資開發(fā)性股權(quán)，一起開發(fā)一起拿地。
華潤置地(1109.HK)和中東一個基金公司在香港合作成立的Halfs capital基金管理公司，則是各拿5億美金放在新的公司，讓這個新的公司去拿地。
“外資對中國的房地產(chǎn)的熱情是持續(xù)的”， 鄭樑律師是美國盛智律師事務(wù)所上海代表處公司法律業(yè)務(wù)組的資深律師，他正在幫助一些對中國房地產(chǎn)市場非常看好的國外私募基金進(jìn)入中國市場�！皬慕衲�1月份開始，海外的資金就非常關(guān)注中國企業(yè)需要資金的問題�！彼f。
20%~25%的高回報率
原華盛國際(HVS International) 投資公司中國區(qū)副總裁趙祥龍認(rèn)為，國內(nèi)開發(fā)企業(yè)的資金鏈危機(jī)，成為了海外基金們的機(jī)遇。
他認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)正在出現(xiàn)“流動性危機(jī)”，即資產(chǎn)變成現(xiàn)金的能力正在減弱，當(dāng)市場有賣方而缺乏買方的時候，企業(yè)的運(yùn)營就出現(xiàn)了問題，這時候企業(yè)股權(quán)的價格就會降低�！斑@是最簡單的原理，”他說，“資金鏈斷裂的企業(yè)基本上已經(jīng)沒有討價還價的能力了�！�
他認(rèn)為，那些前兩年盲目擴(kuò)張，運(yùn)用高財務(wù)杠桿，資產(chǎn)過于依賴債務(wù)融資的企業(yè)都是基金關(guān)注的對象，國內(nèi)一半以上的地產(chǎn)企業(yè)都可能成為“獵物”。
鄭?表示，他目前跟隨多家海外基金看項目和進(jìn)行談判，目前這些基金也尚未行動，因為時機(jī)未成熟，房地產(chǎn)市場的調(diào)整還沒有最后到底。
“一般來說，大型基金由于投資標(biāo)的物規(guī)模大，所以投資門檻高，基金之間競爭會更少，所以大型基金的規(guī)模一般都在5000萬美金以上�！编崢沤忉�。這樣的基金在尋找項目上也比較挑剔。
而在尋找到合適的公司或者項目之后，一些基金不僅會注入資金甚至?xí)䥇⑴c管理，將公司經(jīng)營良好之后可以溢價出讓。“跟普通的VC還是有一些區(qū)別�！�
而對于基金本身要控制風(fēng)險，趙祥龍認(rèn)為主要在估值環(huán)節(jié)。而購入那些資產(chǎn)比較優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，風(fēng)險也可控，尤其是上市公司優(yōu)先。
基金正在潛水，靜靜等待著獵物的出現(xiàn)。
而類似的基金紛紛浮出水面。全球最大并購基金黑石公司也準(zhǔn)備對包括中國、日本等國的房地產(chǎn)公司進(jìn)行股權(quán)投資，黑石集團(tuán)日本K.K.公司總經(jīng)理AlanMiyasaki在新加坡表示，“我們很高興能和這些房地產(chǎn)公司成為戰(zhàn)略同盟，以便幫助他們走出再融資困境，希望能為他們注入新的資本�！�
外資兇猛，“但是外資投資是謹(jǐn)慎的，”上述香港的房地產(chǎn)基金管理人表示，“全球市場普遍表現(xiàn)不好，但是投資總是要有地方去的，中國的市場風(fēng)險雖然越來越大，但是相對回報更好�！�
他認(rèn)為，中國目前土地成本并沒有大幅下降，而銷售狀況正在減緩，所以預(yù)期收益開始不斷下調(diào)，“過去預(yù)期房價一年有20-30%的上升，但是現(xiàn)在能夠保證每年5%-10%就不錯了�！钡撬J(rèn)為基金良好的運(yùn)作仍然能夠保證有20%的回報，這樣也是較好的收益了。
戴德梁行華南區(qū)投資部主管葉國平先生告訴記者，對于海外資金來說，尤其是進(jìn)取型基金(Opportunity fund)，他們追求20%~25%的高回報率，這么高的回報率，只能通過買地開發(fā)，才能實現(xiàn)。
“目前一些民間資金的短期借款利率已經(jīng)接近30%，如果收益不能夠達(dá)到和超過這個數(shù)字，也不好向股東們交代�！壁w祥龍說。
“兩到三年的投資回報要在25%-30%的回報，基金管理公司收取7%的管理費(fèi)�！编崢耪f。
最后一道坎
外資雖然兇猛，仍然要面對國家的外匯管制。
自從171號文件發(fā)出，商務(wù)部和外管局層層審批限制國外資金流入房地產(chǎn)。鄭?表示，國外私募公司在國內(nèi)投資注冊分公司一直都受到限制�！按嬖诜缮系恼系K�！比欢侥蓟鹑绻胍苯釉陔x岸市場上購買已經(jīng)注冊公司的“殼”，價格太貴，所以不能夠成功。
即使使用一些擦邊球方案也因為國內(nèi)的法律風(fēng)險以及操作風(fēng)險太大，國外基金難以接受。
而這些規(guī)模在5000萬美元以上的基金們，對于購買物業(yè)沒有太大興趣，并且并不喜歡合作形式，希望獨立操作項目，所以“主要是商務(wù)部不批準(zhǔn)”。
今年7月1日起，商務(wù)部發(fā)出《商務(wù)部關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》，稱商務(wù)部將委托省級商務(wù)主管部門，對外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案材料進(jìn)行核對，并由地方商務(wù)主管部門進(jìn)行審批及核對。 該《通知》稱，商務(wù)部會定期對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行抽查，而同一地方商務(wù)主管部門出現(xiàn)兩次違規(guī)的，一旦限期未改，便會遭遇收回授權(quán)。
權(quán)力下放，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期著外資進(jìn)入接著就會放寬。
“目前還沒有看到有放寬的跡象，批下來的很少，”鄭樑說。
“外資進(jìn)入是很難，主要是程序控制，需要較長的時間，但是一億元以下的資金，只需要備案，不存在審批問題。”張華綱表示，“雖然審批權(quán)下放了，但是政策上的標(biāo)準(zhǔn)還是一樣的，感覺上目前還沒有放松�！�
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