“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例”的立法目的與性質(zhì)

　　臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理的立法目的是：“建立不動(dòng)產(chǎn)交易秩序，保障交易者權(quán)益，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)健全發(fā)展”。其立法宗旨在于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的營(yíng)業(yè)范圍與運(yùn)作程序，促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定與發(fā)展，保障交易安全。

　　“條例”是對(duì)整個(gè)臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本法律文件，建立了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試、注冊(cè)、換證等制度并規(guī)定了獎(jiǎng)懲辦法，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格進(jìn)行了有效管理，所以具有行政管理特別法性質(zhì)和專門職業(yè)法性質(zhì)；同時(shí)該條例又規(guī)定：如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)或經(jīng)紀(jì)人員違反有關(guān)規(guī)定，除受處罰外，還應(yīng)追究其民事責(zé)任，所以又具有民法特別法性質(zhì)；為落實(shí)證照制度，避免無照經(jīng)營(yíng)，該條例還規(guī)定了非房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中介或代銷業(yè)務(wù)的公司，行政主管機(jī)關(guān)有權(quán)禁止其營(yíng)業(yè)，并處以罰款直至追究該企業(yè)負(fù)責(zé)人的刑事責(zé)任，所以該條例還具有特別刑法性質(zhì)。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)業(yè)界范圍的界定

　　“條例”規(guī)定中介業(yè)務(wù)是指從事不動(dòng)產(chǎn)買賣、互易、租賃的居間或代理業(yè)務(wù)。代銷業(yè)務(wù)則是指受開發(fā)商委托，負(fù)責(zé)策劃并代理銷售不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)。將代銷業(yè)納入管理是臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理的一個(gè)顯著特點(diǎn)。其原因在于房地產(chǎn)預(yù)售制度導(dǎo)致的糾紛較現(xiàn)房買賣更為嚴(yán)重，代銷業(yè)若不納入管理，房地產(chǎn)交易制度就難以步入正軌，就不能有效保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。

　　“條例”考慮到代銷業(yè)與中介業(yè)的差異，將代銷與中介細(xì)分為代銷經(jīng)紀(jì)業(yè)和中介經(jīng)紀(jì)業(yè)兩個(gè)行業(yè)，其銷售標(biāo)的物、交易當(dāng)事人、契約范圍以及收費(fèi)方式均有所區(qū)別，因此對(duì)其規(guī)范程度也就不同。

　　營(yíng)業(yè)保證金及其管理

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在臺(tái)灣地區(qū)屬于特許行業(yè)，為保障當(dāng)事人合法權(quán)益，特別規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)開業(yè)前應(yīng)繳存營(yíng)業(yè)保證金制度，目的是建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的信用機(jī)制。

　　營(yíng)業(yè)保證金的繳存與管理�！皸l例”規(guī)定營(yíng)業(yè)保證金繳納義務(wù)人為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，企業(yè)應(yīng)依據(jù)主管部門規(guī)定繳存營(yíng)業(yè)保證金，統(tǒng)一繳存到房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)業(yè)同業(yè)公會(huì)或代銷經(jīng)紀(jì)業(yè)同業(yè)公會(huì)統(tǒng)一指定的金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)保證基金專戶上。同業(yè)公會(huì)設(shè)立營(yíng)業(yè)保證金管理委員會(huì)，其中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不得超過委員總數(shù)的五分之二，基金利息用于健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度。

　　基金的性質(zhì)與用途。基金性質(zhì)主要有以下三點(diǎn)：“條例”第九條規(guī)定“營(yíng)業(yè)保證基金獨(dú)立于經(jīng)紀(jì)業(yè)及經(jīng)紀(jì)人員之外，不因經(jīng)紀(jì)業(yè)或經(jīng)紀(jì)人員的債務(wù)債權(quán)關(guān)系而為讓與、扣押、抵銷或設(shè)定負(fù)擔(dān)”，目的是使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人員的財(cái)產(chǎn)與債務(wù)完全脫離，因此基金具有相對(duì)獨(dú)立性；營(yíng)業(yè)保證基金的利息用于健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度，使其具有公益性質(zhì)；營(yíng)業(yè)保證金繳存以后，發(fā)生房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)合并、變更組織型態(tài)后，其已繳存的保證金將不受影響，其權(quán)利隨之轉(zhuǎn)移，不需要重新繳納，另外申請(qǐng)退出的企業(yè)，自核準(zhǔn)注銷營(yíng)業(yè)之日起滿一年后，可以申請(qǐng)退還其營(yíng)業(yè)保證金本金，所以該基金又具有財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)繳存的營(yíng)業(yè)保證金本金�？钣糜趽p害賠償?shù)闹Ц��！皸l例”規(guī)定受損害人取得對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)行名義、經(jīng)仲裁成立或經(jīng)基金管理委員會(huì)決議支付后，可以在該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)繳存的營(yíng)業(yè)保證金及提供擔(dān)保總額內(nèi)，向同業(yè)公會(huì)請(qǐng)求代為賠償。其目的在于避免部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員蓄意欺詐消費(fèi)者，以建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)公正的形象，贏得客戶信賴。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格認(rèn)證管理

　　臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人分為兩級(jí)，一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，可以執(zhí)行中介或代銷業(yè)務(wù)。二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營(yíng)業(yè)員，協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)行經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。“條例”規(guī)定經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試及格并領(lǐng)有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證書者，才能擔(dān)任房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

　　考試資格與科目。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試為普通考試，有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)考資格依“專門職業(yè)及技術(shù)人員考試法”的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)具備以下條件：考試人員學(xué)歷應(yīng)達(dá)到高中以上，具備一年以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營(yíng)業(yè)員的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試合格�？荚噷�業(yè)科目設(shè)有民法、土地法及相關(guān)稅法、不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)等。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營(yíng)業(yè)員不受學(xué)歷和實(shí)際工作限制，經(jīng)政府指定單位舉辦的考試合格者就為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營(yíng)業(yè)員。

　　經(jīng)紀(jì)人員從業(yè)限制�！皸l例”對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員進(jìn)行了嚴(yán)格限制，規(guī)定經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)者，必須獲得地政主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)才可以辦理營(yíng)業(yè)登記，如果有違法事項(xiàng)，則撤銷其營(yíng)業(yè)資格。“條例”規(guī)定下列人員不具有經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的資格，已開辦者，也應(yīng)撤銷其證書：無行為能力或限制行為能力者；破產(chǎn)之后還未復(fù)權(quán)者；犯欺詐、背信、侵占罪、性侵害犯罪等；受勞教處分者；曾經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)撤銷，自撤銷之日起未滿五年者；未按規(guī)定補(bǔ)充繳納營(yíng)業(yè)保證金者；未按規(guī)定收取傭金者；受停止執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)處分尚未執(zhí)行完畢，或撤銷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員合格證書處分還未滿五年者。

　　執(zhí)照注冊(cè)登記制度�！皸l例”規(guī)定了執(zhí)照注冊(cè)登記制度，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須接受繼續(xù)教育，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證書有效期為四年，期滿時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人持在主管機(jī)關(guān)認(rèn)可的機(jī)構(gòu)、團(tuán)體完成專業(yè)訓(xùn)練課程30學(xué)時(shí)以上的證明文件，向直轄市、縣政府辦理注冊(cè)登記，以保持其專業(yè)水平。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)行為規(guī)范

　　臺(tái)灣地區(qū)“民法”原則上禁止雙方代理，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不得同時(shí)為買賣雙方的代理人。同時(shí)“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例”規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能在一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)執(zhí)業(yè)，并不能為自己或其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)執(zhí)行中介或代銷業(yè)務(wù)。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)行為主要是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)盡義務(wù)來加以規(guī)范的，應(yīng)盡義務(wù)分為兩類，一部分是委托合同所約定的義務(wù)，屬于私權(quán)約定；另一部分是涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)或經(jīng)紀(jì)人員的義務(wù)，則以法律明確規(guī)范。前者依據(jù)臺(tái)灣地方政府頒布的“不動(dòng)產(chǎn)委托銷售契約書范本”第7條對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受托時(shí)應(yīng)盡的義務(wù)，可以歸納為誠(chéng)實(shí)義務(wù)和提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)服務(wù)的義務(wù)；后者包括禁止不真實(shí)廣告、說明重要事項(xiàng)、親自處理有關(guān)事項(xiàng)和做善良管理人。

　　“條例”規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)及其從業(yè)人員不得收取差價(jià)或其他報(bào)酬，其中經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)者，應(yīng)依實(shí)際成交價(jià)格或租金按主管部門規(guī)定傭金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收，應(yīng)公示傭金標(biāo)準(zhǔn)。違者將給予嚴(yán)厲處罰。

　　行政監(jiān)督管理與獎(jiǎng)懲

　　臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理，除包括行業(yè)執(zhí)照許可、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)照考試以外，還包括詳細(xì)的行政監(jiān)督管理和獎(jiǎng)懲制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)行政主管部門有監(jiān)督、管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)運(yùn)行，并對(duì)其進(jìn)行獎(jiǎng)懲的權(quán)力。臺(tái)灣地區(qū)市、縣的房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)置了獎(jiǎng)懲委員會(huì)，以處理獎(jiǎng)懲事項(xiàng)。委員會(huì)對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展、維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益有突出貢獻(xiàn)者，給予獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)人員規(guī)定各種懲罰內(nèi)容，其中行政懲罰包括警告、停止?fàn)I業(yè)、罰款以及撤銷許可或執(zhí)照等。

　　臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理制度對(duì)大陸的啟示

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理的核心內(nèi)容

　　臺(tái)灣地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)進(jìn)行規(guī)范化管理，集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證管理。規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員必須參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格考試，并規(guī)定申請(qǐng)參加考試者必須符合有關(guān)學(xué)歷、工作經(jīng)驗(yàn)和道德品質(zhì)等方面的要求。同時(shí)規(guī)定對(duì)從業(yè)人員的從業(yè)記錄進(jìn)行考核，并對(duì)其執(zhí)業(yè)資格進(jìn)行注冊(cè)登記。為維護(hù)行業(yè)從業(yè)人員良好的專業(yè)水平和職業(yè)道德素質(zhì)，對(duì)取得執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須接受繼續(xù)教育等內(nèi)容也作出了詳細(xì)規(guī)定，同時(shí)規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格有效期限，期滿前要到管理機(jī)構(gòu)重新進(jìn)行注冊(cè)登記才能繼續(xù)執(zhí)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員如果違反有關(guān)法律規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范，管理部門可以暫�；虻蹁N其執(zhí)業(yè)資格。

　�。ǘ�）對(duì)執(zhí)業(yè)資格進(jìn)行分類管理

　　臺(tái)灣地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格進(jìn)行了分類管理，分別頒發(fā)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照與營(yíng)業(yè)員執(zhí)照兩種形式。由于對(duì)兩種類別從業(yè)人員需具備的學(xué)歷、工作經(jīng)驗(yàn)、考試課程的要求不同，所以兩類人員的業(yè)務(wù)范圍和權(quán)利范圍也相應(yīng)有所不同。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)從業(yè)人員進(jìn)行執(zhí)業(yè)資格分類管理的意義在于：從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實(shí)際出發(fā)，根據(jù)業(yè)內(nèi)崗位的不同，對(duì)業(yè)內(nèi)人員進(jìn)行層次區(qū)分，實(shí)現(xiàn)人力資源的優(yōu)化。由于分類管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的從業(yè)資格提出了較高要求，不但可以維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的聲譽(yù)，而且還能保護(hù)消費(fèi)者的利益；通過分類管理可以提高執(zhí)業(yè)資格管理的有效性，由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要對(duì)其屬下的營(yíng)業(yè)員負(fù)有監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，如果因?yàn)楸O(jiān)督不利導(dǎo)致客戶遭受嚴(yán)重利益損失，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要承擔(dān)連帶責(zé)任，將受到暫停甚至吊銷執(zhí)照的處罰，所以在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格管理的同時(shí)，又實(shí)現(xiàn)了對(duì)銷售員行為的有效約束。

　　（三）由政府行政主管部門負(fù)責(zé)執(zhí)業(yè)資格管理

　　“條例”明確了政府行政主管部門是實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格管理的主體。所以對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的管理都是通過政府主管部門進(jìn)行的，臺(tái)灣地區(qū)的政府主管部門依行政級(jí)別不同分別為“內(nèi)政部”、直轄市政府地政處和縣（市）政府，具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格的管理工作。政府負(fù)責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格管理，主要是分權(quán)制衡思想對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人監(jiān)督管理上的體現(xiàn)。政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)督管理是通過核發(fā)、吊銷執(zhí)照體現(xiàn)的，行業(yè)協(xié)會(huì)則負(fù)責(zé)監(jiān)督房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的經(jīng)紀(jì)行為、職業(yè)道德。政府與管理行業(yè)協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相互監(jiān)督。

　�。ㄋ模┌l(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理的重要作用

　　臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理法規(guī)特別規(guī)定了行業(yè)協(xié)會(huì)的內(nèi)容，明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會(huì)是其開辦條件之一，高度重視行業(yè)協(xié)會(huì)的自律作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人同業(yè)公會(huì)，作為實(shí)行自律性行業(yè)管理的協(xié)會(huì)組織，其宗旨是提高從業(yè)人員的專業(yè)水平，并保護(hù)社會(huì)公眾的利益。行業(yè)協(xié)會(huì)制訂職業(yè)倫理規(guī)范，對(duì)會(huì)員提出了嚴(yán)格的自律要求；同時(shí)向從業(yè)人員提供教育和培訓(xùn)課程，十分注重對(duì)會(huì)員的職業(yè)繼續(xù)教育和職業(yè)道德教育，對(duì)規(guī)范管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)起到了積極作用。

　　（五）設(shè)立營(yíng)業(yè)保證金制度

　　為加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理，臺(tái)灣地區(qū)規(guī)定了“營(yíng)業(yè)保證金”，其用途是賠償因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的不當(dāng)行為而使房地產(chǎn)權(quán)利人遭受的經(jīng)濟(jì)損失，以便能更好地保護(hù)社會(huì)公眾的合法權(quán)益，值得借鑒。

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