業(yè)主聯(lián)合出售業(yè)權(quán)的案例成功關(guān)鍵在于，地段是否有重建價值，以及是否已有開發(fā)商留意很久，同時，小業(yè)主是否能夠聯(lián)合起來。如果上述三個條件同時具備，則成功的幾率將非常高

　　今年初宣布啟動的香港觀塘市中心重建計劃目前因尚有部分市民不接受香港市區(qū)重建局（下稱“重建局”）提出的收購建議未能順利推進(jìn)。這個重建局成立以來最大的重建計劃是目前香港最受關(guān)注的一個舊城改造項目。

　　該計劃涉及樓宇24幢，住戶和店鋪分別約為1800家和300家，將有4500名居民可以獲得補償或公屋安置，預(yù)計項目的收購賠償額達(dá)130億港元，總發(fā)展成本約為300億港元。

　　重建局成立于2001年5月，是香港專門處理市區(qū)重建的政府機構(gòu)，其前身是土地發(fā)展公司。據(jù)了解，觀塘市中心重建計劃是早于土地發(fā)展公司時期就已向公眾承諾的計劃，后因土地發(fā)展公司財政陷入困境而拖延數(shù)年，直至今年才由重建局重新提起。

　　重建局主導(dǎo)舊城改造

　　記者在重建局的網(wǎng)站上看到，該局的重建目標(biāo)是居住環(huán)境惡劣的殘破舊樓。其工作目標(biāo)是用大約六至六年半的時間完成一個項目，當(dāng)中規(guī)劃、收地及清場工作約需三年半。但有香港市民告訴記者，大多數(shù)重建計劃都會因為業(yè)主對重建局提出的補償不滿意而拖延多時。

　　據(jù)悉，以往業(yè)主因不滿意補償而與重建局進(jìn)行的談判成功率還算較高，但“時間往往會拖延很久”。實際上，重建局對拆遷補償有詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，其最終目標(biāo)是讓業(yè)主能夠在同區(qū)域買到一套7年樓齡、同等面積的房屋。

　　據(jù)香港中原地產(chǎn)研究部主管黃梁昇介紹，重建局給業(yè)主的補償包括兩部分，即原有住房的市場估值和自置居所津貼的總和。所謂的自置居所津貼，是指以周邊7年樓齡、同等面積房屋的市場價格與業(yè)主原有住房估值之間的差價。

　　舉例而言，假設(shè)一套老屋市場估價是80萬港元，而同區(qū)域7年樓齡的房屋價格為200萬港元，則業(yè)主除了可以拿到80萬港元外，還將獲得120萬港元的自置居所津貼，使他可以在同區(qū)域買到一套7年樓齡的房子。

　　不過如果該業(yè)主將老屋的一半自住、一半出租，那他的自置居所津貼則分為兩部分，僅自住的一半可獲得足額的津貼，出租的一半只可獲得相當(dāng)于足額津貼75%的出租補助津貼，如此算下來，該業(yè)主可獲得的自置居所津貼只有185萬港元。

　　如果該業(yè)主房屋一半自住、一半空置，那么就按面積，分別根據(jù)自住和空置的標(biāo)準(zhǔn)賠償；如果該房屋全部被空置或出租，那么業(yè)主可以獲得的補助津貼僅相當(dāng)于自住居所津貼的一半。此外，自住業(yè)主在單一個重建項目中，最多可獲3個單位的自置居所津貼。除了上述這些補償以外，重建局還會給業(yè)主10萬港元左右的搬家津貼。

　　據(jù)了解，早在土地發(fā)展公司成立前，香港的舊城改造也是由開發(fā)商介入的，但后來開發(fā)商逐漸發(fā)現(xiàn)，一些舊城改造項目他們根本就沒有辦法處理。隨后香港特區(qū)政府開始介入，而開發(fā)商自此也“知難而退”。

　　現(xiàn)在，由重建局主導(dǎo)的舊城改造所做的都是開發(fā)商無法處理的一些區(qū)域。重建局在收回土地后，再將土地進(jìn)行招標(biāo)，由開發(fā)商來參與共同開發(fā)，亦有少數(shù)項目由重建局自己操作。據(jù)了解，重建局對上述觀塘市中心重建計劃的財政收益表現(xiàn)得低調(diào)保守，只稱回報率可能是4至5厘。

　　業(yè)主牽頭促改造

　　在觀塘市中心重建計劃之前，重建局成立5年來已開展了30個重建計劃，總發(fā)展成本約為240億港元。此次僅觀塘市中心一個重建計劃的投資就已超過過去30個重建計劃的總成本。

　　不過，過去幾年一直由重建局主導(dǎo)的舊城改造現(xiàn)在正在發(fā)生一些變化。黃梁昇透露，在最近幾年，香港業(yè)主的一些想法正在發(fā)生改變。他們現(xiàn)在更歡迎開發(fā)商介入舊城改造，因為“他們認(rèn)為開發(fā)商出錢比重建局還慷慨”。

　　當(dāng)然，開發(fā)商愿意介入的改造區(qū)域必須是地段很好的區(qū)域，而不是那些需要重建局列入重建計劃的“貧民窟”。黃梁昇強調(diào)，過去20~30年間開發(fā)的一些居民社區(qū)，其業(yè)主正在聯(lián)合起來，將自己的業(yè)權(quán)統(tǒng)一拿出來，售予開發(fā)商，而不是坐等重建局來改造。

　　據(jù)了解，按照香港的《土地收回條例》，如果整個地段有九成以上的業(yè)主同意將業(yè)權(quán)出售，則開發(fā)商可以先收購這部分業(yè)主的業(yè)權(quán)，然后向法院申請將這一土地強制拍賣，將剩余業(yè)主的業(yè)權(quán)收到自己手中。

　　由香港中原地產(chǎn)充當(dāng)經(jīng)紀(jì)人的兩個類似案例也于去年底今年初成功交易。據(jù)了解，這兩個案例均為100%的業(yè)主同意將業(yè)權(quán)集中起來出售。于去年底啟動的位于香港北角的新東方臺社區(qū)，其全部業(yè)主在向開發(fā)商出售業(yè)權(quán)的事情上取得一致意見。

　　這些原來如果分開單套出售只能賣300萬~500萬港元的房子，以統(tǒng)一出售業(yè)權(quán)的方式將交由開發(fā)商改造，最后的成交價非常高，每戶從開發(fā)商手里最終拿到1200萬~1300萬港元左右。黃梁昇認(rèn)為，業(yè)主聯(lián)合向開發(fā)商出售業(yè)權(quán)實際上是在出售地段的未來價值，業(yè)主們所獲得的不止是一套同區(qū)域7年樓齡、同等面積的房子，而是由開發(fā)商給出的一個未來價值。

　　但是，黃梁昇也表示，業(yè)主聯(lián)合出售業(yè)權(quán)的案例成功關(guān)鍵在于，地段是否有重建價值，以及是否已有開發(fā)商留意很久，同時，小業(yè)主是否能夠聯(lián)合起來。如果上述三個條件同時具備，則成功的幾率將非常高。據(jù)了解，這樣的社區(qū)有一個基本特征，大多數(shù)是過去香港中產(chǎn)階層集中居住的高尚住宅區(qū)�！斑@類人群更懂得如何在這個過程中實現(xiàn)‘共贏’，而不是計較于自己的得失而使業(yè)權(quán)出售被阻礙�！�

　　而經(jīng)紀(jì)公司的介入，主要職責(zé)在于為業(yè)主們制定一個合理的“分錢標(biāo)準(zhǔn)”，由于各戶所居住樓層、裝修程度以及朝向等因素各不相同，因此，如何“分錢”成為聯(lián)合出售能否成功的要素，這也是“最難的部分”。此外，經(jīng)紀(jì)公司還需要幫助業(yè)主尋找合適的開發(fā)商。

　　實際上，這種模式得以成功的另一個關(guān)鍵還在于，區(qū)域內(nèi)的業(yè)主能否聯(lián)合起來并在民政局登記成為一個民間組織，由自己來管理自己的小區(qū)。在香港，這種方式已被認(rèn)可，并在多數(shù)小區(qū)內(nèi)施行。

　　不過，這種案子正在成為香港各經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的爭奪對象。黃梁昇稱之為“尋寶游戲”。據(jù)了解，在過去五六年間，已有超過10宗類似的成功案例。但目前仍無法了解，這種由業(yè)主牽頭的舊城改造案例未來在香港的舊城改造中將占據(jù)怎樣的地位。

　　實際上，即便是由重建局主導(dǎo)的舊城改造，也有進(jìn)行不下去的例子。重建局的前身土地發(fā)展公司曾經(jīng)計劃重建位于旺角的深圳街，但是業(yè)主向城市規(guī)劃委員會提出反對意見，成功阻止土地用途變更，土地發(fā)展公司最終選擇放棄。那里的居民至今仍居住在比觀塘市中心還要老舊的樓宇中。

　　據(jù)了解，這些在內(nèi)地被稱為“釘子片區(qū)”和拒絕重建的區(qū)域，會被無限期推后。記者在重建局網(wǎng)站上也看到了重建計劃中已將深圳街列入其中，但網(wǎng)站上并無關(guān)于該項目重建的具體情況，這意味著在重建局目前的重建安排中，深圳街仍未列入計劃。

• · 海外基金“炒樓”新路徑解密
• · 解決房價暴漲（下）
• · 解決房價暴漲（上）
• · 投資寫字樓四個投資法則
• · 如何穩(wěn)定房價--行政還是市場?
• · 我們需要什么樣的房地產(chǎn)調(diào)控？

• · · 我國建筑外墻用膩子標(biāo)準(zhǔn)重新修訂并通過評審
• · 北京醞釀取消二套房限制
• · 煙臺：新建商品房必須實行明碼標(biāo)價
• · 齊驥：開發(fā)商要順應(yīng)市場主動調(diào)價促銷
• · 2009年中國樓市猜想

• ·2008年第一季度深圳寶安區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳龍崗區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳鹽田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳南山區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳福田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳羅湖區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價