張廣寧：歡迎港商參與廣州舊改

　　本月初，廣州市政府代表赴港招商項(xiàng)目中，舊城改造成為最受關(guān)注的項(xiàng)目。而這已經(jīng)是廣州市今年以來第二次拿舊城改造到香港推薦。上一次推薦是荔灣區(qū)政府組織的。

　　是次招商上，廣州市市長張廣寧接受粵港兩地媒體聯(lián)合采訪時(shí)表示，這次交流會(huì)廣州市城建主管部門都來了，廣州抱著最大的誠意，歡迎港商參與廣州的舊城改造和開發(fā)，包括城中村改造。

　　舊城改造，這個(gè)在廣州已經(jīng)被關(guān)注了一年多的話題，再次被強(qiáng)烈提及。

　　舊城改造擬騰出土地

　　對(duì)于目前市場上房價(jià)上漲的原因，廣州多數(shù)行業(yè)人士的分析均指向供應(yīng)量不足，因此，增加供應(yīng)量平衡市場供需矛盾成為解決房價(jià)的當(dāng)務(wù)之急。

　　本月8日，廣州市國土房管局一舉放出白云區(qū)、花都區(qū)和番禺區(qū)的12宗土地，總用地面積達(dá)到70萬平方米，統(tǒng)計(jì)顯示，這些地塊總共可以提供11000多套90平方米以下住房，從而創(chuàng)下近年來單次出讓土地規(guī)模最大的紀(jì)錄。

　　從7月伊始，廣州放地的速度明顯加快，除了增加城市周邊各區(qū)的土地供應(yīng)外，還連續(xù)兩次推出了此前回收的市中心“爛尾地”和閑置土地。政府的意圖再明顯不過，為了增加住房供應(yīng)而加大土地供應(yīng)。

　　盡管如此，廣州市區(qū)土地儲(chǔ)備不足，導(dǎo)致地價(jià)遭到開發(fā)商哄抬也成為無法避免的事實(shí)。在土地一級(jí)市場，幾乎每一次拍賣都會(huì)刷新成交地價(jià)紀(jì)錄。增加市區(qū)土地和住房供應(yīng)，舊城改造和城中村改造儼然成為最后一根救命稻草。

　　目前，廣州市已經(jīng)有四個(gè)舊城改造的試點(diǎn)項(xiàng)目，其中最受關(guān)注的是荔灣區(qū)的恩寧路項(xiàng)目。該項(xiàng)目已經(jīng)在近期啟動(dòng)了拆遷動(dòng)員，隨時(shí)可能開始拆遷工作。

　　實(shí)際上，廣州市政府對(duì)于這些項(xiàng)目的思路也基本理清：即政府負(fù)責(zé)拆遷等前期工作，引進(jìn)社會(huì)資金進(jìn)行整體改造。政府幾番拿舊城改造到香港招商，為的正是引進(jìn)社會(huì)資金。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解到，廣州市本地開發(fā)巨頭也紛紛表示看好舊城改造項(xiàng)目，通過各種方式向政府拋送“繡球”。

　　但是，引資問題始終懸而未決，到底由哪家開發(fā)商來飲廣州此輪舊城改造的“頭啖湯”，一直都受到廣州房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注。

　　由于商家未能最終確定，而規(guī)劃也難以出臺(tái)，那么這些舊城改造項(xiàng)目最終面目如何、能否提供新的房源，以及提供多少，都還是一個(gè)未知數(shù)。但唯一可以肯定的是，隨著廣州老城區(qū)舊城改造以及城中村改造的推進(jìn)，勢必能夠?yàn)檫@個(gè)城市的住宅騰出新的空間。

　　新社區(qū)改造解決后顧之憂

　　在廣佛交界處的金沙洲，廣州最早確定的新社區(qū)之一的金沙洲項(xiàng)目，如今已經(jīng)成為一個(gè)偌大的施工工地。遠(yuǎn)處望去，幾十棟正在建設(shè)的小高層樓房，分散在一條狹長的地塊上。這個(gè)規(guī)模，讓廣州房地產(chǎn)行業(yè)的老記者聯(lián)想到當(dāng)年華南板塊的大盤運(yùn)作，同樣是密密麻麻的塔吊穿插于數(shù)不清的樓宇雛形之間。

　　金沙洲新社區(qū)，是廣州在建新社區(qū)當(dāng)中規(guī)模最大的一個(gè)，另外，據(jù)廣州市國土房管局有關(guān)官員介紹，還有13個(gè)新社區(qū)項(xiàng)目已經(jīng)或者即將于今年動(dòng)工，將全部由政府投資。這些新社區(qū)所能提供的房源，將超過2萬套。

　　新社區(qū)，是廣州市提出的一個(gè)新名詞，其中包含了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。主要用于解決城市拆遷戶和低收入人群的購房問題。目前，有部分社區(qū)已經(jīng)基本完工，將于今年交付使用。廣州將有5000多戶雙特困戶在年底搬進(jìn)新社區(qū)。

　　日前，廣州市公布了關(guān)于購買新社區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)，符合條件的居民已經(jīng)可以向國土房管部門提交申請(qǐng)。

　　擠壓開發(fā)商囤地空間

　　在廣州市區(qū)，政府積極主導(dǎo)的除了規(guī)模較大的舊城改造之外，回收閑置土地是另一重要舉動(dòng)。就在幾天前，廣州市常務(wù)副市長蘇澤群主持召開廣州市處理閑置土地領(lǐng)導(dǎo)小組工作會(huì)議（即俗稱的收地會(huì)）上，決定收回80宗閑置土地，用地面積達(dá)1.39平方公里。廣州市國土房管局表示，這是近年來單次收地會(huì)決定收回閑置土地面積最大的一次。

　　2003年以來，廣州市一直致力于嚴(yán)肅打擊閑置土地行為，在此次收地會(huì)之前已累計(jì)收回閑置土地24.46平方公里。

　　據(jù)悉，這次收地會(huì)審議的閑置土地，是今年上半年廣州市國土房管局在廣州市十區(qū)范圍內(nèi)的1116宗已批準(zhǔn)使用的建設(shè)用地中清查出來的，共計(jì)96宗。除依法收回的80宗用地外，其余16宗由于存在非企業(yè)方面的原因，收地會(huì)決定給予延期1年開發(fā)建設(shè)時(shí)間。

　　值得關(guān)注的是，此次收回的80宗閑置土地主要分布在中心6區(qū)，占總量的95%。而此前，廣州曾經(jīng)分兩批推出了中心6區(qū)的土地供應(yīng)，最多的一次面積達(dá)到20萬平方米。這些地都是去年和今年上半年收回的閑置土地。

　　這似乎證實(shí)了一個(gè)事實(shí)，那便是廣州市區(qū)并非沒有地，而是地不在政府手中。因此，廣州市一方面收地，一方面將收回的地塊推向市場，實(shí)際是在擠壓商家的囤地空間，盤活土地。

　　正如廣州市有關(guān)官員指出：加大閑置土地處置，有利于打擊囤積土地行為、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)秩序、促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)速度，切實(shí)發(fā)揮加大供地的實(shí)效，而根本，在于緩解當(dāng)前存在的住房供需矛盾。

舊城改造如何借鑒香港經(jīng)驗(yàn)？

　　在內(nèi)地房地產(chǎn)市場的各種制度建設(shè)中，香港經(jīng)驗(yàn)是非常重要的一個(gè)借鑒渠道。就連舊城改造，其模式在早些年的香港亦有跡可循。如今重新將眼光投向香港，在過去數(shù)年的發(fā)展中，香港在舊城改造方面的制度建設(shè)又有較大變化及發(fā)展。

　　而作為借鑒者的內(nèi)地，在香港相關(guān)制度已有所發(fā)展變化的同時(shí)，又有沒有相應(yīng)的改變呢？在舊城改造這個(gè)領(lǐng)域，舉目內(nèi)地，到目前為止，似乎還沒有在這方面有建設(shè)性創(chuàng)新的制度出現(xiàn)。

　　香港中原地產(chǎn)研究部主管黃梁昇在接受記者采訪過程中亦提到，香港在過去由開發(fā)商直接介入舊城改造的過程中所發(fā)生的一系列問題，其中包括借用非法或非常規(guī)手段將業(yè)主逼走。這種情況目前在一些內(nèi)地城市仍在上演。

　　有了解兩地房地產(chǎn)市場的人士表示，目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境及制度建設(shè)等方面，與香港上世紀(jì)70年代的情況非常相似。問題的關(guān)鍵是，當(dāng)內(nèi)地一些一線城市將不斷上漲的房價(jià)與香港房價(jià)進(jìn)行“攀比”時(shí)，這些城市的房地產(chǎn)制度建設(shè)是否也曾經(jīng)與香港進(jìn)行過比較呢？尤其在舊城改造方面，在房價(jià)上漲的市場環(huán)境下，舊城改造如何使其中的居民得到合理公平的賠償正在成為一個(gè)重要問題。

　　香港特區(qū)政府關(guān)于土地收回有一條重要的政策，即公平合理地賠償，使受影響的人士不但可收回土地?fù)p失，也可收回商業(yè)損失。如果當(dāng)事人仍然覺得不公平的話，可以將有關(guān)事情提交土地審裁處處理。

　　公平合理地賠償，類似的說法在內(nèi)地各城市的舊城改造中也曾出現(xiàn)，但其具體執(zhí)行的情況并不樂觀。何為公平合理？以拆遷房屋周邊的市場單價(jià)作為補(bǔ)償價(jià)格，這是否合理？市場單價(jià)應(yīng)該由什么部門來確定？如果居民有異議，又可以通過哪些途徑進(jìn)行申訴？這些，都是舊城改造中的關(guān)鍵。

　　在香港的相關(guān)規(guī)定中，關(guān)于重建計(jì)劃所涉及的業(yè)主所應(yīng)得到的補(bǔ)償，都有非常詳細(xì)的規(guī)定，并對(duì)各種可能出現(xiàn)的情況逐一列明。這使“同屋同價(jià)”成為可能。而且，其補(bǔ)償?shù)哪繕?biāo)是以同區(qū)域內(nèi)7年樓齡、同等面積的房子作為現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，這一目標(biāo)將保證被拆遷業(yè)主在拆遷后的生活條件不會(huì)比之前有所下降，而是希望有所改善。

　　相比較之下，即使是內(nèi)地一些大城市的拆遷補(bǔ)償，大多無法達(dá)到僅以補(bǔ)償款就能實(shí)現(xiàn)生活條件改善的目標(biāo)。

　　而香港目前正在興起的由業(yè)主主導(dǎo)的舊城改造，在內(nèi)地的推行需時(shí)將更長。當(dāng)然，這一模式是否適應(yīng)內(nèi)地現(xiàn)在的法律法規(guī)也是一個(gè)問題。但僅從結(jié)果表面比較，由業(yè)主牽頭的舊城改造，業(yè)主所得利益遠(yuǎn)較重建局主導(dǎo)的重建計(jì)劃要高得多。

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