近年來，房地產(chǎn)投資保持高速增長。2006年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19382億元，比上年增長21.8%，增幅提高2.0個百分點(diǎn)，占全社會固定資產(chǎn)投資的17.6%，銀行貸款、外資及其他資金對房地產(chǎn)投資保持快速增長，社會資金投向房地產(chǎn)的勢頭沒有減弱跡象，社會游動資金繼續(xù)向房地產(chǎn)業(yè)聚集。人民幣持續(xù)呈現(xiàn)升值態(tài)勢、國家外匯儲備增加也強(qiáng)化了升值趨勢，客觀上對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生刺激作用。長期看，隨著人民生活水平、生活品質(zhì)提高和城市化進(jìn)程推進(jìn)，房地產(chǎn)市場需求將不斷擴(kuò)大，為房地產(chǎn)業(yè)提供巨大的發(fā)展空間。 

    目前房地產(chǎn)業(yè)存在的四大問題

    在保持快速發(fā)展、總體向好的同時，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場也存在一定問題，主要是：

    單純的房地產(chǎn)業(yè)市場化難以解決中低收入群體的住房問題。實行住房制度改革以來,住房不再實物分配,向住房商品化、分配貨幣化、供應(yīng)社會化的方向不斷邁進(jìn)，住房市場化成為解決居住問題的主要途徑。但市場不是萬能的，而且“嫌貧愛富”，如果采取單純市場化的方式發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，勢必將相當(dāng)一部分中低收入群體排除于供給范圍之外，從而造成嚴(yán)重的社會問題。

    多元化的房地產(chǎn)市場需求刺激房價不斷上漲。市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品價格是由價值規(guī)律和市場供需關(guān)系共同決定的。當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求不僅包括基本居住需求、住房改善需求、拆遷被動需求和往來人口消費(fèi)需求，還包括超前消費(fèi)需求、投資需求和投機(jī)需求等。社會與科技的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入水平的提高、恩格爾系數(shù)的下降等因素，都不同程度地在刺激居民進(jìn)行住房更新?lián)Q代和住房投資。農(nóng)村人口大批向城市轉(zhuǎn)移，也增加了房地產(chǎn)市場的需求。由于城市基礎(chǔ)設(shè)施承載力相對有限和土地資源相對稀缺的制約，房地產(chǎn)市場有效供給在總量、結(jié)構(gòu)等方面尚難以充分滿足旺盛的多元化需求，導(dǎo)致房價持續(xù)上揚(yáng)。

    土地管理制度影響土地供給。目前通過招拍掛出讓土地使用權(quán)的方式，引入了市場競爭機(jī)制，提高了土地資源的配置合理性和利用效率，其積極作用應(yīng)該肯定。但是在現(xiàn)行的土地出讓收入管理模式下，一些地方政府為增加財政收入、彌補(bǔ)城市建設(shè)與改造投資缺口，自然希望以較高的出讓價格供給有限的土地，而房地產(chǎn)商則趨向于建造大戶型、高價位商品房，獲取更多的利潤，這又刺激了土地的進(jìn)一步升值，導(dǎo)致城市土地價格和商品住宅價格一路攀升。

    產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏差影響房地產(chǎn)市場供給。一方面，與居民基本需求密切相關(guān)的普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房需求大，但由于開發(fā)利潤低而供給量小；另一方面，房地產(chǎn)商為了追求高利潤，大都將產(chǎn)品供給對象集中于較高收入群體。同時，由于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供給的市場補(bǔ)充機(jī)制不足，商品房與二手房市場沒有形成互動，房屋租賃市場沒有盤活，也加劇了住房供給結(jié)構(gòu)的不合理。

    改善宏觀調(diào)控的五個方面

    為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展，必須加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善房地產(chǎn)市場體系，調(diào)整供求結(jié)構(gòu)，確保房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相適應(yīng)。提出以下幾點(diǎn)建議：

    第一，改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。從房地產(chǎn)業(yè)既是支柱產(chǎn)業(yè)又是消費(fèi)熱點(diǎn)的特點(diǎn)出發(fā)，調(diào)控的長期目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和市場的持續(xù)健康發(fā)展，增加房地產(chǎn)有效供給，滿足城鄉(xiāng)居民的住房需求。要加強(qiáng)規(guī)劃和政策引導(dǎo)，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)布局的戰(zhàn)略性調(diào)整，從各城市的實際情況出發(fā)，合理確定房地產(chǎn)建設(shè)的地域分布、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)展目標(biāo)和管理運(yùn)作方式，重點(diǎn)發(fā)展中低價位普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房，適度發(fā)展中高檔商品房，形成各種價位檔次住房供給的合理配置。要圍繞房地產(chǎn)建設(shè)布局調(diào)整，抓好新開項目土地供應(yīng)的分析論證，嚴(yán)格控制高檔商品住房的土地供給，加大對中低價位普通商品住房的土地供給力度。要加大對房地產(chǎn)閑置土地的清理力度，探討對超期閑置土地征收閑置費(fèi)或收回使用權(quán)，建立土地閑置超規(guī)模、超期限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的退出機(jī)制等。長遠(yuǎn)看，對商品房市場不宜過多進(jìn)行直接干預(yù)，而應(yīng)采取規(guī)劃控制、土地供給、稅收調(diào)節(jié)、構(gòu)建住房保障體系等綜合手段進(jìn)行調(diào)控。政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重點(diǎn)是規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

    第二，集約利用土地，強(qiáng)化土地開發(fā)管理。要適度提高城市土地利用強(qiáng)度，在城市土地利用規(guī)劃中不僅要規(guī)定土地利用類型，還要在嚴(yán)控建筑密度和保證綠化率的前提下，適當(dāng)放寬建筑容積率和建筑高度。大力推動工業(yè)區(qū)內(nèi)多層廠房的建設(shè)，合理布局城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）、中央居住區(qū)（CRD）等功能集中區(qū)。在土地利用規(guī)劃中注重新增建設(shè)用地與現(xiàn)有城市功能和產(chǎn)業(yè)布局的銜接，交通道路設(shè)計以及工業(yè)用地的數(shù)量和布局。要根據(jù)產(chǎn)業(yè)格局的調(diào)整和城市空間的拓展，逐步將城市建設(shè)重心由舊城區(qū)向城市周邊新區(qū)轉(zhuǎn)移。同時，積極推進(jìn)舊城改造，對城市建成區(qū)的低層、低密度危舊房地段重點(diǎn)改造，完善配套設(shè)施，改善居住環(huán)境，提高建筑容積率和居住人口密度。對城市建成區(qū)內(nèi)的閑置、廢棄地，應(yīng)及時由政府收回進(jìn)行儲備或另行安排使用。對瀕臨破產(chǎn)或資不抵債的企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)改革、改組，通過企業(yè)兼并、聯(lián)合、轉(zhuǎn)讓等形式，盤活土地資產(chǎn)，充分發(fā)揮存量土地資產(chǎn)效益。

    第三，關(guān)注民生問題，完善社會住房保障體系。注重住宅建設(shè)中的民生問題，讓低收入群體能夠共享改革發(fā)展的成果，既是促進(jìn)社會穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會的客觀需要，也是遏制房價漲幅過快的有效措施，更是現(xiàn)階段市場經(jīng)濟(jì)條件下政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的重要職責(zé)。建議將社會保障性住房，即滿足中低收入群眾居住需要的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房，一定程度地從市場中剝離出來，建立政府主導(dǎo)、政策扶持、價格控制、定向供給的新機(jī)制，以解決中低收入家庭住房問題。在具體操作上，政府應(yīng)成立或指定一個專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)此項工作，納入政府工作的重要日程。保障性住房的建設(shè)，可采用兩種方式，一是政府直接組織自建；二是政府在開發(fā)項目招標(biāo)時，明確房地產(chǎn)商必須建設(shè)一定比例的保障性住房，由政府回購。無論是自建還是回購，都要落實資金來源，應(yīng)通過財政預(yù)算投入、土地出讓金減免、住房公積金增值收益補(bǔ)充、銀行政策性貸款支持、鼓勵社會自愿捐贈等多種渠道籌措資金。保障性住房建設(shè)，要嚴(yán)格控制套型面積，確保建設(shè)單價低、養(yǎng)房費(fèi)用低的中小套型住宅。保障性住房實行政府指導(dǎo)定價，讓中低收入群眾承受得起，把優(yōu)惠政策直接落實到中低收入購房者身上。在保障性住房的供給上，要建立中低收入家庭檔案，動態(tài)調(diào)整，以確保分層次定向供給，并研究建立相應(yīng)的退出機(jī)制和轉(zhuǎn)讓機(jī)制，防止管理上出現(xiàn)漏洞�，F(xiàn)階段，對于那些確實無力購房的特困戶，繼續(xù)執(zhí)行政府發(fā)放租金補(bǔ)貼的方式解決困難。對那些既非特困戶又暫時買不起房的進(jìn)城務(wù)工者、剛就業(yè)者、新婚夫妻等住房消費(fèi)的“夾心層”，也要注意解決他們的臨時住房問題�？梢钥紤]授權(quán)一個機(jī)構(gòu)，多渠道籌措資金開展租賃住房的建設(shè)與經(jīng)營業(yè)務(wù)。

    第四，降低建筑能耗，提高住宅工業(yè)化水平。我國建筑能耗高，住宅總能耗占全國總能耗的比例超過37%。降低住宅能耗是建設(shè)節(jié)約型社會，實現(xiàn)2010年全國單位GDP能耗降低20%的重要途徑。一方面制定鼓勵節(jié)能環(huán)保材料生產(chǎn)的優(yōu)惠政策，對仍然繼續(xù)生產(chǎn)非節(jié)能環(huán)保材料的企業(yè)進(jìn)行限制；另一方面，制定住宅節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制采用節(jié)能環(huán)保材料，引導(dǎo)消費(fèi)者選擇節(jié)能環(huán)保型住宅。采用先進(jìn)的住宅建造方式，大力推進(jìn)工廠化生產(chǎn)各種建筑預(yù)制構(gòu)件、房屋模塊和施工現(xiàn)場組裝裝配。目前發(fā)達(dá)國家的住宅部品率達(dá)到80%以上。相關(guān)研究表明，發(fā)達(dá)國家的住宅工業(yè)化至少降低成本10%，縮短建設(shè)周期10%，提高產(chǎn)值利潤率10%。因此，政府要根據(jù)新型住宅建筑體系的要求，建立住宅部品認(rèn)證體系，淘汰耗能耗材的落后部品，推廣符合循環(huán)經(jīng)濟(jì)要求的住宅部品，逐步建立開發(fā)、規(guī)模生產(chǎn)、配套供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化住宅部品體系。房地產(chǎn)及相關(guān)建安企業(yè)，應(yīng)在經(jīng)營組織和技術(shù)裝備手段上積極適應(yīng)住宅工業(yè)化的要求，把“象造汽車一樣造房子”，作為未來的發(fā)展方向。

    第五，加快管理制度創(chuàng)新，建立和完善與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的房地產(chǎn)管理制度。要完善土地供給制度。強(qiáng)化政府對土地一級市場的統(tǒng)一控制，努力提高土地收儲覆蓋率，最大限度地實施“生地”開發(fā)、“熟地”出讓。在目前政府財力有限、收儲資金不足的情況下，可通過土地收益權(quán)抵押貸款、證券化等支持土地滾動收儲、整理開發(fā)和掛牌出讓，或采取由企業(yè)墊資完成土地整理，成功出讓后與政府分享收益的土地盈利模式。要積極推動資本市場的發(fā)育。鼓勵開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等渠道籌集資金。加快出臺產(chǎn)業(yè)基金管理辦法，促使蓄勢已久的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金正式登臺。推進(jìn)房地產(chǎn)證券化，既可通過商業(yè)抵押擔(dān)保證券（CMBS）為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融通資金，也可通過房地產(chǎn)抵押貸款證券化提高銀行房地產(chǎn)消費(fèi)貸款的流動性和安全性，降低金融風(fēng)險，還可為投資者提供一種重要的投資渠道。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度、開發(fā)項目主體資信評價審查制度、商品房預(yù)售管理制度，以及房屋交付使用制度、物業(yè)管理制度等，規(guī)范行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

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