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房價飛漲三因素：供求 地價 投機
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2007-8-27
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- 中研網訊：
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在調控政策頻出的背景下，房價依然進入快速上升通道。誰是當前房價高漲的“推手”？有效供給不足、地價飛漲抬高成本、人為炒作哄抬被認為是直接導致房價上漲的三大因素。
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供求偏緊致房價上升
究竟是什么原因導致這一輪房價快速上升的疑問，可以從供求關系、成本構成、交易秩序三方面去求解。
首要原因當屬有效供給不足，新建商品住宅供需缺口較大。住房需求旺盛客觀存在，使得建房的速度總難追上售房的步伐，供不應求的情況各方“分析”了多年，依然未能根本改觀。
除絕對供給不足外，還存在有效供給失衡的問題。在一些城市，譬如上海，盡管整體供需基本平衡(供求比上半年基本保持在1.5：1)，但有效供給結構性不平衡仍然存在，即受市場青睞的新增優(yōu)質房源———如距離中心城區(qū)不遠(外環(huán)線以內)、地鐵附近交通便捷、低總價的中小戶型房，供應不足。
長江商學院教授周春生分析說，從供求的角度看，樓市調控之所以收效不明顯，是因為調控本身在供求關系上存在兩個背離性目標，既想控制投資過熱限制供給，又想抑制房價。專家認為，要堵截房價過快上漲，首先還得增加有效供給，舒緩供求關系。
“地王”樹立價格新標桿
地價過快增長是新一輪房價上漲的主要動力之一。以長三角一些城市為例，近來住宅樓面地價頻頻越過每平方米萬元大關。
6月下旬，上海楊浦區(qū)的新江灣城D1地塊競拍成交的樓面地價就高達每平方米12509元，接近其周邊在售新房的成交價。在上海新江灣城“地王”拍出之前，這一區(qū)域的新房售價還在每平方米14000元左右，“地王”誕生后，周邊房價迅速飆升至每平方米19000元左右。
“羊毛出在羊身上”，房地產研究者顧海波指出，盡管房價取決于供求，但土地成本最終會計入房價，高地價客觀上推高房價毋庸置疑。
“炒風”助推房價暗漲
中原地產分析師楊洪旭指出，人為因素推漲房價主要體現(xiàn)在兩方面：一些樓盤已達預售標準但就是不申請預售，即便已取得預售許可證也遲遲不開盤；或者已開盤，但拒絕對外銷售，以虛擬預訂、預售合同或掛牌價格畸高等方式捂盤。至于縱容銷售人員利用職業(yè)便利炒作房價，制造虛假銷控表等方式哄抬房價，也屢見不鮮。
除開發(fā)商和中介外，投資者在這一輪房價抬升中也扮演了重要角色。投機者主要是利用信貸杠桿，“四兩撥千斤”，買進的房子就是為了待價而沽，一般持房時間不會超過一兩年。 - ■ 與【房價飛漲三因素：供求 地價 投機】相關新聞
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