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住房改革成與敗 看中國房地產(chǎn)七宗罪(上)
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2007-9-5
- 【搜索關(guān)鍵詞】:研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn)
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年,我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢,隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施,物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年,隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生,美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年,隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生,美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年,美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場,而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)"七宗罪",指暴食、貪婪、懶惰、憤怒、驕傲、淫欲和嫉妒。被天主教認(rèn)為是遭永劫的七種大罪,曾屢次出現(xiàn)在《圣經(jīng)》、著名繪畫作品及中世紀(jì)教會人士布道的題目中。
"七宗罪"分開來講,每條都不能算是死罪。隱于內(nèi)心深處的罪惡,也不會受到法律的制裁。但它的確鑲嵌在人性中,揮脫不去。
"七宗罪"所指的各種罪行環(huán)環(huán)相扣,就好像中國房地產(chǎn)市場中,各種利益的盤根錯節(jié)一樣。中國房地產(chǎn)畸形發(fā)展演繹出的"七宗罪",真實地詮釋了市場中各利益主體的生存狀態(tài)和道德取向。
我們將中國房地產(chǎn)市場的問題比喻為帶有宗教色彩的"七宗罪",并不是想說明目前中國的房地產(chǎn)市場有多么邪惡。但是,導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場種種問題的出現(xiàn),恰恰是因為市場利益主體們?nèi)鄙傩叛、道德和倫理?/P>
"房慌"與"房荒"
在我們尋求中國房價理性回歸之路時,不妨多一點冷靜思考,思考房地產(chǎn)究竟是何物,竟然如此難于駕馭
一邊是大量的房屋空置(無人居住:包括已被部分高收入人群購買而空置,或被開發(fā)商囤積),一邊是大量的工薪階層和普通百姓住不上房、買不起房、買不到房。
房價的全面暴漲,已經(jīng)成為現(xiàn)階段中國社會經(jīng)濟(jì)中一個重要的不和諧因素,也是一個最重大的隱患。2005年以來,國務(wù)院先后推出了兩個"國八條"和一個"國六條",由此開始了以控制房地產(chǎn)價格為中心的房地產(chǎn)新政。
兩年多來,房地產(chǎn)新政已經(jīng)成為國家宏觀調(diào)控的最主要指向與最核心內(nèi)容,政府幾乎動用了能夠動用的一切手段,力圖把上漲過快的房地產(chǎn)價格壓下去。然而,2007年以來,深圳、北京、上海、重慶等城市的房價出現(xiàn)了更高和更快的上漲,而且這種暴漲趨勢正向全國的所有大、中、小城市蔓延。
上至總理、下至普通百姓對房價理性回歸呼之喚之,各路社會精英"獻(xiàn)計獻(xiàn)策","八部委聯(lián)動","市長親自調(diào)研",從中央到地方各級政府,有關(guān)治理房價的政策可謂"不斷涌現(xiàn)"?煞績r猶如一匹脫韁的野馬狂奔不止,大有不可駕馭之勢。中國的政府是人民的政府,出現(xiàn)如此現(xiàn)象可急壞了政府,也急壞了百姓。
在我們尋求中國房價理性回歸之路時,不妨多一點冷靜思考,思考房地產(chǎn)究竟是何物,竟然如此難于駕馭。
中國幾千年的歷史文明,成就了博大精深的中國文化,造就了無數(shù)英雄豪杰,也培養(yǎng)了中國人置業(yè)購房的理財習(xí)慣。中國人愛家勝過愛自己,置業(yè)購房甚至高于個人享受。中國人對房子的概念有其獨特的含義,與其他任何一個在市場經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域堪稱是我們老師的國家和民族都有根本的不同。
而房地產(chǎn)是何物呢?房地產(chǎn)是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。中國真正開始有房地產(chǎn)業(yè),大概是從1989年第一塊用于開發(fā)房地產(chǎn)的土地獲批開始。到如今,最多也不過十八個年頭。要讓受幾千年歷史文化影響的中國人,在短短的十八年里完全改變理財觀念,真是難哉,難于上青天!
房地產(chǎn)是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,我們當(dāng)然要尋求用市場的方法來解決,更可以采用成熟市場經(jīng)濟(jì)國家的方法,但我們所做的一切一定要符合中國國情。不然,就像生搬馬克思主義普遍原理指揮中國革命一定會打敗仗一樣,我們駕馭的房價之馬,也一定會人仰馬翻。
2007年8月7日,國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,將中國房地產(chǎn)未來發(fā)展和調(diào)控的重心放在了解決低收入人群住房上!缎仑斀(jīng)》適時推出中國房地產(chǎn)運行中的七大難點問題,進(jìn)行深入的分析與報道,以期引起社會和有識之士的共同關(guān)注,推動我國房地產(chǎn)業(yè)在國務(wù)院政策精神的引導(dǎo)下,走上健康發(fā)展之路。
鐘永生 經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、教授
淫欲:調(diào)控政策執(zhí)行變味
教義對"七宗罪"之"淫欲"的解釋--不合法理的欲望
近幾年,中央政府三令五申要將房價控制在合理范圍內(nèi)。但從現(xiàn)實情況看,政府的干預(yù)政策出臺越多,房價上揚的速度越快,上漲幅度也越大。
為什么一方面是調(diào)控措施不斷出臺,一方面卻是房價"漲升"依舊?仔細(xì)對照政府已出臺的調(diào)控措施。不難發(fā)現(xiàn),一個非常重要的原因是調(diào)控政策沒有落實到位。
政府早已出臺廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的一系列政策,為此頒布了多個文件,但是效果一直不明顯。很多人開著"奔馳"、"寶馬"去買經(jīng)濟(jì)適用房。有錢人可以購買到好幾套經(jīng)濟(jì)適用房,低收入人群卻只能望樓興嘆。這能說是政策的問題嗎?分明是執(zhí)行上有漏洞。
2006年,政府出臺的"國六條"明確要求,"從2006年6月1日起,個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。同時,考慮到中低收入群體的住房需求,對購買自住住房,且套型建筑面積90平方米以下的,仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。"制定這一政策的目的,是要從金融方面抑制炒房。
但從實際執(zhí)行情況來看,首付20%是通則,30%幾乎是一紙空文。這項政策并沒有完全落實,可謂是"上有政策,下有對策"。同時,政策規(guī)定的"未封頂不放貸"也流于形式,絕大多數(shù)樓盤都是未封頂即開始按揭,銀行并未因此而停收個人貸款材料,簽約照常,首付照辦,房子照賣。
政策的出臺往往與市場的實際執(zhí)行效果相去甚遠(yuǎn),新房如此,二手房也不例外。
政府在二手房交易環(huán)節(jié)征稅,意在打擊炒房現(xiàn)象,但最終稅款還是要轉(zhuǎn)嫁到房價上。政府的本意是要打壓房價,結(jié)果卻是促使房價飛漲。以稅收政策抑制炒房,結(jié)果卻大相徑庭。
關(guān)于征稅后的二手房交易,除了上述情況外,還有一種現(xiàn)象需要引起有關(guān)部門重視。記者以售房人的名義聯(lián)系了房交所,房交所的工作人員教給記者一逃稅的方法:"只要寫個證明,保證這套房子是你唯一的住房,不管你出手第幾套住房,都可以免交所得稅。"這種暗地里"變通"國家稅收政策的行為,在許多地方都存在。
政策執(zhí)行不到位,那么,失靈也就在所難免。失靈的源頭,大都是因為地方政府、房地產(chǎn)商、銀行間盤根錯節(jié)的利益。房地產(chǎn)商往往通過鉆政策空子,制造模糊概念逃避政策的約束,比如對于國家"嚴(yán)把土地關(guān),停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)"這一規(guī)定,房地產(chǎn)商就模糊"別墅"這一概念,地方政府也只是"睜只眼閉只眼"。除了獨棟別墅外,其他如聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅和空中別墅都被確定為"非別墅"項目,沒有被停止用地審批。
政府連續(xù)幾年針對房地產(chǎn)市場出臺調(diào)控政策,但這些政策并沒有產(chǎn)生實際效果。用中國社會科學(xué)院易憲容先生的話講,"政策目標(biāo)都是不錯的,但政策本身就是錯誤的。"
中國的房價問題已經(jīng)成為國民問題,已影響到社會和諧和安定團(tuán)結(jié),社會風(fēng)險也在高度聚積。要解決調(diào)控信息混亂而帶來的人們對房市新政的誤讀,達(dá)到預(yù)想的效果,一方面,應(yīng)該盡量照顧市場主體的不同利益,使各方的利益交集最大化,以減少調(diào)控的阻力;另一方面,應(yīng)該盡快改革宏觀調(diào)控機(jī)制。
任何行政性調(diào)控政策出臺,都需要執(zhí)行部門解釋和細(xì)化。如果不解釋或者解釋得讓人摸不著頭腦,那么,各個地方的解釋將更隨意,也必定會利用政策上的含糊與漏洞,使政策預(yù)期效力被稀釋。為了確保政令暢通,對于有意違反中央宏觀調(diào)控政策的市場操縱行為和現(xiàn)象,必須進(jìn)行嚴(yán)處和打擊,以體現(xiàn)政策權(quán)威。
貪婪:地方政府賣地求利
教義對"七宗罪"之"貪婪"的解釋--希望占有比所需更多,過度熱衷于尋求金錢上或權(quán)力上的優(yōu)越
中國的房地產(chǎn)市場正處于一種畸形的現(xiàn)狀中,地方政府在利益的驅(qū)動下,或明或暗地助推房價上漲。
有位地方官員曾放言:"敢于拉動房價是負(fù)責(zé)任的一種做法,房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在已成為重要的稅源和財政收入來源。"更令人稱奇的是,房價飛漲,建設(shè)部竟然拋出了一份"房地產(chǎn)市場調(diào)控取得初步成效"的成績單。
地方政府本應(yīng)該是房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)者和服務(wù)機(jī)構(gòu),但在中國的房地產(chǎn)市場,政府的這一主要職能被扭曲弱化,反而把土地經(jīng)營、土地增值作為增加政府財政收入的主要渠道。這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格調(diào)控失敗的重要原因。
數(shù)據(jù)顯示,我國來自房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收大體占到城市可用財力的30%~50%,有的城市甚至達(dá)到了60%以上,土地批租收益成為地方政府主要財政來源,房地產(chǎn)交易過程中設(shè)置的種種稅目,也是地方政府重要的稅收來源。
據(jù)了解,在歐美國家,政府的地價、稅費收入大約只占住房價格的20%左右。而中國地方政府的稅費收入,占到房地產(chǎn)價格的30%~40%,甚至更高。
在中國,地方政府和房地產(chǎn)商之間的利益鏈條彼此相扣,地方政府在利益驅(qū)動下,很多市場化模式都變了味,比如土地招投標(biāo)。
2007年初,一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾向記者抱怨,在一次土地招標(biāo)會上,他竟然敗給一個無論是硬實力、軟實力都不如自己的競爭對手。他說:"一些地方政府雖然實施了招投標(biāo)管理方式,表面上看是誰出價高,土地使用權(quán)就歸誰,但這只是表象。外界常說開發(fā)商與政府合謀,這里面有政府利益,也有部門及個人利益,中國房地產(chǎn)圈是復(fù)雜且多變的,甚至比娛樂圈還復(fù)雜。"
在利益的大傘下,地方政府與房地產(chǎn)商具有同向性,甚至可以說,他們在某個時間段內(nèi)有共同的愿景,他們都牢牢地抓住自己的利益不松手,并且想方設(shè)法追逐利益最大化。
采訪中,有位專家就直言不諱:"一些地方政府對中央的調(diào)控政策以'上有政策、下有對策'的方式去對付執(zhí)行,這樣的調(diào)控措施怎么可能見成效?"
種種問題的存在,不得不引發(fā)我們反思,為什么地方政府的財政收入主要源自于土地出讓金?地方政府的創(chuàng)新能力在哪里?難道發(fā)展經(jīng)濟(jì)唯有依靠賣地?
北京科技大學(xué)教授趙曉表示:"短期看,房地產(chǎn)尋租已造成財富掠奪和財富分化。從長期看,尋租可能使房地產(chǎn)陷于'你發(fā)財、我發(fā)展、成本社會掏'的畸形增長模式。這種增長模式容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫,而泡沫一旦破滅,必然造成經(jīng)濟(jì)下滑,進(jìn)一步降低整個社會的福利水平。"
清華大學(xué)社會學(xué)教授孫立平對記者表示:"我國經(jīng)濟(jì)生活中的利益關(guān)系失衡,以及由此引起的社會矛盾和沖突,往往與一些地方政府和部門直接介入市場活動,甚至成為市場利益主體有直接關(guān)系。一些地方政府介入房地產(chǎn)炒作,卻忽略房地產(chǎn)泡沫可能給經(jīng)濟(jì)社會帶來負(fù)面影響。因為這種負(fù)面影響甚至是危機(jī),只有在整個社會的層面上才能表現(xiàn)出來,而中央政府卻不會坐視不管。"
利益博弈的時代已經(jīng)來臨,我們正處于一種畸形的現(xiàn)狀中。中國的和諧社會不該是一小部分人謀取利益的社會,更不能以個別人的利益任意掠奪全體民眾的共同利益。
暴食:暴利造就房地產(chǎn)業(yè)
教義對"七宗罪"之"暴食"的解釋--過分消耗或浪費食物,過度放縱食欲、酗酒或囤積過量的食物
房地產(chǎn)市場的高回報率是社會共知的。國際房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率一般在6%~8%,中國商品房的利潤率卻高達(dá)50%。在中國社會平均利潤率10%以下的市場環(huán)境中,追逐暴利成為幾乎所有房地產(chǎn)開發(fā)商的共同愿景。
我國的房地產(chǎn)開發(fā)商大部分沒有充足的自有資金,而是以銀行貸款充當(dāng)資本。高額的施工費讓建筑公司墊付,將風(fēng)險和成本進(jìn)行了雙向轉(zhuǎn)移。
在預(yù)售房制度下,房屋建筑還沒開始,就通過房屋預(yù)售回籠資金,買房人實際上成了商品房建造的墊資人。開發(fā)商從購房人手中獲得一筆沒有任何利息、也沒有任何風(fēng)險的資金后,在沒有任何后顧之憂的情況下,繼續(xù)通過分期預(yù)售推動房價上漲,從中輕松地賺取高額利潤。
廈門國貿(mào)和廈門建發(fā)都是廈門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的上市公司,從這兩家公司2006年的年報中,不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的真實利潤。
廈門國貿(mào)2006年年報顯示,其主營業(yè)務(wù)分別由進(jìn)出口貿(mào)易、國內(nèi)貿(mào)易、房地產(chǎn)和物流構(gòu)成。公司的主營業(yè)務(wù)收入148.964億元,主營業(yè)務(wù)利潤8.21億元,凈利潤2.02億元。這其中,雖然房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主營收入僅為3.42億元,但其主營業(yè)務(wù)利潤率卻高達(dá)79.21%,房地產(chǎn)開發(fā)的毛利率比進(jìn)出口和國內(nèi)貿(mào)易多好幾倍。再來看廈門建發(fā),其房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入僅為1億多元,而主營利潤率卻高達(dá)39.89%。
這種高額收益只是局部地區(qū)的個別情況嗎?我們再看看其他地區(qū)的房地產(chǎn)上市公司。
數(shù)源科技是一家從事通信制造的浙江企業(yè),最近幾年涉足房地產(chǎn),相對于通信制造業(yè)務(wù)來說,房產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)收入不足通信的1/5,但利潤率卻是45.74%。福建冠城大通的漆包線業(yè)務(wù),主營收入有十幾億元,房地產(chǎn)收入不到3億元,利潤率卻是漆包線的5倍多。
中小城市的情況尚且如此,更不要說北京、上海這些國際化大都市了。
對此,國務(wù)院發(fā)展研究中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示:"這種分配方式是嚴(yán)重畸形的,就目前情況而言,必須對房地產(chǎn)業(yè)利潤進(jìn)行再分配。"
房地產(chǎn)業(yè)的壟斷情況十分嚴(yán)重,土地的壟斷和市場的壟斷是房價暴漲的重要原因。政府掌握著土地,但只認(rèn)可房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)這一種模式。居民要住房子,只能到房地產(chǎn)開發(fā)商那里去買。整個房地產(chǎn)開發(fā)市場形成了一個新的利益壟斷集團(tuán)。
目前,我國的商品房,甚至經(jīng)濟(jì)適用房都由房地產(chǎn)商壟斷包辦,由于沒有形成有效的市場定價機(jī)制,一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過操縱市場,抬高房價。部分房地產(chǎn)商還通過提高住房檔次、囤積待沽的方式抬高房價,利用信息不充分的市場缺陷,通過各種形式哄抬房價,嚴(yán)重?fù)p害了市場價格形成機(jī)制。
政府要解決住房這一民生問題,應(yīng)該盡快打破壟斷,開辟多種形式的供應(yīng)渠道。一是要由政府牽頭、多渠道投資,建立平價房地產(chǎn)企業(yè),主要為中低收入者建造經(jīng)濟(jì)適用房。二是允許單位集資和民間合作建房,以解決低收入家庭的基本需求。
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