懶惰：市場炒作何以盛行

　　教義對"七宗罪"之"懶惰"的解釋--懶惰被宣告為有罪是因為，其他人需更努力工作以填補缺失。因應(yīng)該的事情沒有做好，對自己百害而無一利

　　政府調(diào)控政策接二連三地出臺，但房價依舊節(jié)節(jié)攀高，為何會如此？從根源上來說，恐怕是因為政府在發(fā)展房地產(chǎn)之初，疏于給出其清晰定位。一時的懶惰，造成中國房地產(chǎn)市場的無序。事后亡羊補牢式的治亂，必定事倍功半。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)市場為何會投資炒作盛行？

　　首先，它是與房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性有關(guān)。因為，對于房地產(chǎn)來說，它既是消費品，也是現(xiàn)代文明社會的生活必需品；同時，它又是投資品。住房的價值高昂性、耐用性，以及區(qū)位唯一等特性令房地產(chǎn)具有很好的投資價值。

　　既然房地產(chǎn)是一種特殊的商品，現(xiàn)代國家對住房一般會給予一定的界定，以便首先保證居民基本的居住權(quán)利與居住條件。但對中國來說，由于房地產(chǎn)市場發(fā)展時間短，政府沒有一個清晰的房地產(chǎn)發(fā)展模式。在這種情況下，政府各個部門及地方政府就可以根據(jù)自己的需要，以住房不同性質(zhì)來選擇并采取不同的政策。

　　比如，政府需要擴大內(nèi)需，要讓GDP上去時，就把房地產(chǎn)界定為消費品，采取各種政策讓居民買入房地產(chǎn)。這樣，居民消費、內(nèi)需就擴大了，GDP也就增長了。而且，政府會把銀行利率壓在一個很低的水平上。為什么？因為利率高了會增加居民住房消費成本，消費能力就會不足。

　　政府又把住房看做是一種投資品，特別是國家統(tǒng)計局把其計算為投資品。既然住房是投資品，居民購買住房就沒有限制了。一個人可以買一套，也可以買兩套、三套、一百套。特別是在目前房地產(chǎn)市場定位不清的情況下，政府為刺激住房消費而把個人房貸利率壓得很低，那么，投資者就可以利用便利的融資工具與金融杠桿，進行巨額的房地產(chǎn)投機。2005年，上海有個居民，借了銀行7800萬元，買了128套住房。這就是政府對房地產(chǎn)市場定位不清的結(jié)果。

　　如果住房是消費品，那么，對全國中低收入的民眾來說，房價就不能漲得太快，否則居民沒有能力購買，也不利于中國社會的穩(wěn)定。因此，政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，一直是想把房價穩(wěn)定在一個水平上。進入房地產(chǎn)市場投資的人一定知道，這是一個零風險投資市場，因為房地產(chǎn)市場的價格只漲不跌。這必然激勵大量投資者涌入市場。

　　如果房地產(chǎn)投資者大力炒作房地產(chǎn)，這時，房地產(chǎn)的價格由什么決定？由市場投資者對這個市場的預(yù)期來決定。投資者看到房地產(chǎn)市場價格在上漲，就會不斷跟風進入。這時候，不僅投資者以投機方式炒作房價，而且房地產(chǎn)開發(fā)商也會趁機推高房價。

　　由于房價被不斷推高，銀行對房地產(chǎn)投資者的短期風險就越來越低。因為在房價不斷上漲時期，上漲后的住房價值必然會高于向銀行按揭的貸款。這種情況下，國內(nèi)商業(yè)銀行對房地產(chǎn)市場投機炒作，也會起到推波助瀾的作用。

　　房價上漲，必然帶動地價上漲。房價上漲越快，地價上漲也就越快。這自然增加了各地政府土地出讓金的收入，增加了地方政府權(quán)力尋租的空間。再加上政績考量，推動房價上漲也成為各地方政府的喜好。

　　總之，在中國目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式下，房地產(chǎn)既是投資品又是消費品，這為房地產(chǎn)市場投機炒創(chuàng)造了條件。

　　在這種環(huán)境與條件下，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行及炒房者，他們把住房的價格炒上了天，把80％以上的住房消費人群排除在市場之外。這就是目前中國房地產(chǎn)市場的怪現(xiàn)狀。

　　驕傲：住房保障政府缺位

　　教義對"七宗罪"之"驕傲"的解釋--期望他人注視自己，或過度愛好、迷戀自己，因擁有而感到比其他人優(yōu)越，對自己的喜愛變質(zhì)成對相鄰者的憎恨和輕蔑

　　"土地出讓金游離于政府預(yù)算之外，導(dǎo)致地方政府濫用資金。"有關(guān)專家在接受記者采訪時表示，由于沒有相關(guān)政策約束，很多地方官員將土地出讓金用于造廣場、修馬路。而實際上，用于造廣場、修馬路的資金，早有"城市維修建設(shè)資金"財政�？罘峙洹�國家上千億元的專項住房保障資金，淪為腐敗分子的"提款機"和小團體利益的"蛋糕"，不能反哺"市場"。

　　據(jù)國土資源部統(tǒng)計報告顯示，中國土地出讓金約占GDP的4％。按此測算，2004年和2005年，全國土地出讓金分別為5894億元和5505億元；2006年，更是高達7000多億元。然而，業(yè)內(nèi)人士透露，由于僅靠地稅收入不足以支持地方政府開支，土地出讓金便成為地方政府的"小金庫"，這使得本應(yīng)用于低收入人群住房保障的專項資金大量流失。

　　住房保障資金是國家為化解公民居住風險而提供補貼的社會保障制度。這些資金的增值與安全，關(guān)乎百姓切身利益。中央政府的要求是，土地出讓金要向低收入群體傾斜，任何單位和個人不得截留、擠占和挪用。然而，由于住房保障金管理者手握巨資，操作過程中行政支配嚴重，導(dǎo)致安居資金被任意挪做他用。

　　華遠集團總裁任志強曾表示，"若將各種土地收益的5％和公積金盈余加總，政府完全有能力支付11700多億元的住房補貼。但前提是，這些公共資金不被挪用。"

　　而有關(guān)資料卻顯示，僅1999年至2002年7月，河南省就違法減免土地出讓金3.2億元，欠繳土地出讓金10.76億元。2004年和2005年，河北保定、廣東佛山、湖南郴州和衡陽等地相繼發(fā)生數(shù)億元住房公積金被挪用案件。2005年9月，國務(wù)院機關(guān)事務(wù)管理局所屬住房資金管理中心，由于違規(guī)使用專項住房資金，被審計署公告點名。

　　對住房保障資金被掏空的現(xiàn)象，中央黨校一位教授很生氣："你知道嗎，中國每年用于社會保障等基本民生方面的公共投入，占GDP的比例是全球倒數(shù)第一，而用于行政、豪華性公共建設(shè)的投入，占GDP的比例卻是世界第一。"

　　這位教授滿懷憂慮地指出，我國住房保障手段單一，重購買、輕租賃，其他財政、金融、稅收等保障手段滯后。目前，我國只有少數(shù)城市設(shè)立了財政資金供應(yīng)計劃，多數(shù)城市仍依靠住房公積金的增值收益、公房售房款的余額部分，作為廉租房所需資金的主要來源，導(dǎo)致廉租房建設(shè)進展緩慢，覆蓋面小。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日呼吁，中國應(yīng)當盡快建立以公共財政為主的住房保障資金制度，對最低收入家庭實施廉租房補貼。同時，要利用資本市場籌集住房保障資金，如發(fā)行債券，為保障性住房建設(shè)進行融資。此外，政府還可以出臺稅收減免等政策，確保多層次住房保障體系的建立。并對低收入者購房實行個人所得稅減免。

　　國務(wù)院要求加強廉租住房保障資金提取和管理

　　8月7日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》要求確保廉租住房保障資金來源：

　　地方財政要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。

　　住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用之后全部用于廉租住房建設(shè)。

　　土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10％，各地還可根據(jù)實際情況進一步適當提高比例。

　　廉租住房租金收入實行收支兩條線管理，專項用于廉租住房的維護和管理。

　　對中西部財政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金等方式給予支持。

　　嫉妒：廉租房如若霧中花

　　教義對"七宗罪"之"嫉妒"的解釋--因?qū)Ψ剿鶕碛械馁Y產(chǎn)比自己豐富而心懷怨懟

　　杜甫當年在茅屋為秋風所破時，大聲疾呼："安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山！"一千多年過去了，這個問題解決起來依然步履蹣跚。

　　廉租房遭遇地方政府普遍冷落和排斥的根源是，廉租房制度觸及地方政府的利益。廉租房與房價成反比關(guān)系，廉租房供給每增加5％，就會迫使房價下降3％~4％，這將影響地方政府的土地出讓金收益和GDP增長速度。從經(jīng)濟利益角度講，發(fā)展廉租房需要政府財政支出，而發(fā)展商品房會創(chuàng)造財政收入。因此，地方政府選擇發(fā)展商品房。

　　然而，廉租房是與老百姓利益密切相關(guān)的大事。1999年，國家建設(shè)部便出臺了《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，但時至今日，全國140多個城市尚未實施廉租住房制度。眾多的低收入者的住房保障該如何落實，成為專家和民眾關(guān)注的焦點。

　　吳敬璉曾說，"政府的責任就是保證中國國民沒有人住在馬路上。"

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任陳清泰表示，"居者有其屋，但不能是居者買其屋。讓中低收入者都能買上房，這個目標太高，難以實現(xiàn)。"

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