數(shù)據(jù)顯示，截至2006年底，累計(jì)已有54.7萬(wàn)戶低收入家庭，通過(guò)廉租房制度改善了住房條件。按照規(guī)劃，2007年，國(guó)內(nèi)所有城市和城鎮(zhèn)將全部建立廉租房制度，最低生活保障家庭中的住房困難戶"應(yīng)保盡保"。

　　但從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，廉租房政策的實(shí)施情況并不理想。面對(duì)國(guó)家對(duì)廉租房建設(shè)的一系列要求，很多地方政府對(duì)推進(jìn)廉租房的態(tài)度存在雷聲大雨點(diǎn)小的現(xiàn)象。

　　現(xiàn)在，仍有4個(gè)地級(jí)市、141個(gè)縣級(jí)市沒(méi)有建立廉租住房制度；166個(gè)地級(jí)以上城市未明確土地出讓凈收益用于廉租住房建設(shè)的比例；絕大多數(shù)城市沒(méi)有將土地出讓凈收益實(shí)際用于廉租住房建設(shè)；廉租房制度覆蓋面低；部分城市還沒(méi)有建立廉租住房保障對(duì)象檔案，申請(qǐng)、審批、退出機(jī)制不完善。

　　缺少資金，難以分配，這只是一些地方政府慣用的托詞。而開(kāi)發(fā)商所津津樂(lè)道的"廉租房"，不過(guò)是為了混淆視聽(tīng)，掩蓋自己搞價(jià)格合謀、賺取暴利的事實(shí)。

　　廉租房供給體系的建立，有助于平抑房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，使貧困人群得以安身，減輕社會(huì)負(fù)擔(dān)，減少城市房屋空置，保障社會(huì)的和諧安定。但從目前中國(guó)國(guó)情來(lái)看，政府的廉租房建設(shè)還任重而道遠(yuǎn)。

　　是緊盯利益還是關(guān)注民生，地方政府確實(shí)需要好好思量。

　　美國(guó)和法國(guó)的廉租房制度

　　在美國(guó)和法國(guó)，廉租房有相當(dāng)長(zhǎng)的歷史，這些國(guó)家的政府已經(jīng)總結(jié)出豐富的政策經(jīng)驗(yàn)。

　　美國(guó)給予廉租房的政策核心是，凡能夠證明處在低收入線以下的個(gè)人和家庭，可以僅用其全部收入的30％支付房租和水電費(fèi)用，不足部分由政府補(bǔ)足。美國(guó)政府每年都對(duì)高中低收入者的界限劃分一次，根據(jù)分類供給制度的要求，采取可行措施，保證中低收入者能買到或租到相應(yīng)住房。

　　被稱為廉租房天堂的法國(guó)，約有1/4的人住在廉租房里。在建造過(guò)程中，廉租房可得到法國(guó)政府補(bǔ)貼，建成后由各地方政府下屬的"廉租房管理辦公室"管理。"廉租房管理辦公室"一方面嚴(yán)格控制房源，大部分廉租房只租不賣；另一方面對(duì)社會(huì)公開(kāi)廉租房出租情況，接受大眾監(jiān)督。

　　憤怒：小產(chǎn)權(quán)房何時(shí)解禁

　　教義對(duì)"七宗罪"之"憤怒"的解釋--源自憎恨而起的不適當(dāng)感覺(jué)，復(fù)仇或否定他人，在律法所賦予的權(quán)力以外，行使懲罰他人的意欲

　　對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)是海市蜃樓，根本負(fù)擔(dān)不起。對(duì)于買不起昂貴商品房的人來(lái)說(shuō)，購(gòu)買價(jià)格相對(duì)較低的經(jīng)濟(jì)適用房，或合作建房是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。但經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了普通購(gòu)房者的需求，合作集資建房更是障礙重重。于是，很多購(gòu)房者把目光投向了價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。

　　然而，小產(chǎn)權(quán)房卻遭遇了被政府"叫停"的尷尬，這背后不知是否又觸動(dòng)了誰(shuí)的利益。

　　翻看我國(guó)現(xiàn)行的土地管理法規(guī)，記者發(fā)現(xiàn)，雖然法律對(duì)在集體土地上建設(shè)房屋的出售行為并無(wú)保護(hù)，卻也沒(méi)有禁止。但在中國(guó)，沒(méi)有禁止不等于無(wú)權(quán)干涉。

　　6月中旬，建設(shè)部提示城市居民，"不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的'鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)'、'小產(chǎn)權(quán)'，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。"

　　截至目前，很多城市已經(jīng)紛紛"叫停"小產(chǎn)權(quán)房。北京市國(guó)土房管局局長(zhǎng)安家盛表示，"北京已下了死命令，從對(duì)所謂'小產(chǎn)權(quán)'房的局部市場(chǎng)調(diào)查，擴(kuò)大到對(duì)全市全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查，對(duì)涉及非法開(kāi)發(fā)'小產(chǎn)權(quán)'的開(kāi)發(fā)商做停工停售處理。"

　　小產(chǎn)權(quán)房熱銷的主要原因是便宜。相對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的成本非常低。在小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)之前，城市房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)如果用的是原農(nóng)村集體土地，須經(jīng)以下手續(xù)：首先，該地必須符合該市的土地利用規(guī)劃，并先由國(guó)家征收，轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，再由國(guó)家出讓給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)后再出售給購(gòu)房人。而小產(chǎn)權(quán)房則是由開(kāi)發(fā)商與土地的所有者--村集體簽訂用地協(xié)議，然后直接開(kāi)發(fā)。因此，在拿地和繳納稅費(fèi)等方面，可以節(jié)省大量開(kāi)支。

　　北京一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示，經(jīng)過(guò)幾輪宏觀調(diào)控政策后，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅費(fèi)成本比重不斷上升。在他開(kāi)發(fā)的樓盤中，稅費(fèi)和土地出讓金支出已經(jīng)占到房?jī)r(jià)成本的61％。小產(chǎn)權(quán)房繞開(kāi)了這些大產(chǎn)權(quán)房必須支付的成本，因此價(jià)格較低，受到了購(gòu)房者的歡迎。

　　目前，呼吁小產(chǎn)權(quán)房合法化的聲音越來(lái)越多。

　　鉛筆經(jīng)濟(jì)研究社發(fā)起人、理事陳青藍(lán)對(duì)記者表示，"農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)讓只能通過(guò)國(guó)家征收，轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的方式來(lái)進(jìn)行。這等于所有權(quán)中最重要的處置權(quán)和收益權(quán)被剝奪了，被強(qiáng)制納入了公共領(lǐng)域。政府應(yīng)將現(xiàn)在的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行合法化試點(diǎn)，這樣可以通過(guò)農(nóng)村土地資源釋放的財(cái)富效應(yīng)，解決困擾政府多年的'三農(nóng)'問(wèn)題。"

　　也有學(xué)者認(rèn)為，在房?jī)r(jià)居高不下的今天，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和存在是市場(chǎng)的必然選擇，不應(yīng)將小產(chǎn)權(quán)房一棍子打死。小產(chǎn)權(quán)房的存在或許還能給降低房?jī)r(jià)帶來(lái)不少有益的嘗試。

　　目前的問(wèn)題是，雖然小產(chǎn)權(quán)房被"叫停"了，但那些待售小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目如何處理？那些已經(jīng)入住的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的權(quán)利。又由誰(shuí)來(lái)保護(hù)？這些都是棘手問(wèn)題。小產(chǎn)權(quán)房合法化，或許是解決問(wèn)題的唯一途徑。但解決方案必須兼顧農(nóng)民、鄉(xiāng)村政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、以及市級(jí)政府的利益，這場(chǎng)利益博弈的最終結(jié)果，希望是多贏。

　　住房改革成與敗

　　作為中國(guó)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中最具爭(zhēng)議的行業(yè)之一，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)凝聚了中國(guó)在走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)程中的種種矛盾，同時(shí)也體驗(yàn)著中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革過(guò)程的陣痛

　　在今年"兩會(huì)"上，深圳市市長(zhǎng)許宗衡明確表示，"深圳房?jī)r(jià)還有調(diào)整空間"。似乎解決低收入人群的安居問(wèn)題，可以找市長(zhǎng)，不用看市場(chǎng)。

　　誰(shuí)承想，市長(zhǎng)話音剛落，深圳便成為中國(guó)新一輪房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊。僅在2007年上半年，深圳房?jī)r(jià)就暴漲了50％以上。6月初，招商地產(chǎn)的一位高管在一個(gè)房地產(chǎn)論壇上說(shuō)，他們開(kāi)發(fā)的高級(jí)住宅蘭溪谷，近1100套房子，以當(dāng)時(shí)市值計(jì)算，已可買下整個(gè)伊利集團(tuán)。

　　從上海、北京，到深圳、廣州，一個(gè)又一個(gè)城市被卷進(jìn)商品房漲價(jià)潮。

　　房改"失敗論"抬頭

　　對(duì)少數(shù)人來(lái)說(shuō)，這是個(gè)最好的時(shí)代；但對(duì)大多數(shù)買不起房子的人來(lái)說(shuō)，這是個(gè)最壞的時(shí)代。今天的中國(guó)，每個(gè)城市都在以前所未有的速度誕生著百萬(wàn)富翁、千萬(wàn)富翁、億萬(wàn)富翁，同時(shí)，也以前所未有的速度，讓更多的人遠(yuǎn)離安居樂(lè)業(yè)的夢(mèng)想。

　　基于這樣的現(xiàn)實(shí)，一些人把問(wèn)題歸咎于住房市場(chǎng)化改革，并開(kāi)始懷念那個(gè)福利分房的年代。自2006年以來(lái)，隨著"房?jī)r(jià)高、住房難"成為社會(huì)輿論關(guān)注的焦點(diǎn)，住房改革"失敗論"也在抬頭。

  　房改"失敗論"者認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化改革推進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，但其市場(chǎng)缺陷也日益顯露，并不斷誘發(fā)出社會(huì)不和諧因素。從中國(guó)住房改革發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況看，僅靠市場(chǎng)機(jī)制無(wú)法解決住房領(lǐng)域的社會(huì)不公平問(wèn)題。

　　作為中國(guó)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中最具爭(zhēng)議的行業(yè)之一，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)凝聚了中國(guó)在走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)程中的種種矛盾，同時(shí)也體驗(yàn)著中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革過(guò)程的陣痛。

　　住房改革的成與敗已經(jīng)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的認(rèn)識(shí)問(wèn)題，而是直接關(guān)系到住房改革的方向。是制度落實(shí)不夠？還是制度設(shè)計(jì)本身存在問(wèn)題？中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)到底在走著一條怎樣的路？

　　市場(chǎng)化改革執(zhí)行中跑偏

　　在近期一個(gè)以房?jī)r(jià)為主題的沙龍上，一位建設(shè)部政策部門的專家稱，最近他們關(guān)注的重心已經(jīng)不是房?jī)r(jià)了，"這幾個(gè)月，我們上上下下都不再提房?jī)r(jià)，部長(zhǎng)也不問(wèn)這事。主要精力都放在了保障低收入階層的住房上面了。"

　　部屬專家的話似乎傳達(dá)出這樣一個(gè)信息：今后的房?jī)r(jià)漲跌，完全根據(jù)市場(chǎng)的供需情況自行調(diào)節(jié)。不管是主動(dòng)調(diào)整，還是無(wú)可奈何，政府似乎已放棄對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。

　　實(shí)際上，政府放手房地產(chǎn)市場(chǎng)，任其市場(chǎng)化發(fā)展從1998年就開(kāi)始了。當(dāng)年，國(guó)務(wù)院頒布了對(duì)房改具有里程碑意義的文件--《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（23號(hào)文件）。該文件宣布，全國(guó)城鎮(zhèn)從1998下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，全面實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。

　　從政策定位上分析，國(guó)務(wù)院一開(kāi)始只是將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)有限競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)來(lái)對(duì)待，并沒(méi)有把房地產(chǎn)市場(chǎng)完全交給市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)。但在實(shí)際執(zhí)行中，各級(jí)地方政府并沒(méi)有把住房改革的重心放在經(jīng)濟(jì)適用房的供給上。地方政府控制和批租的土地，大批流向商品房市場(chǎng)。

　　按照23號(hào)文件要求，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房為主的土地供應(yīng)比例應(yīng)在60％以上。但實(shí)際上，一些城市連1％都不到。比例相對(duì)高的北京市，也不到10％。

　　以2003年為例，中國(guó)用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)總投資為600億元，只占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的6％，2004年，該比例更是只降不升。經(jīng)濟(jì)適用房政策在住房體制改革過(guò)程中旁落為一個(gè)不被人關(guān)注的配角。

　　1998年的政策"里程碑"，吹響了資本向房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)攻的號(hào)角。同時(shí)，也拉開(kāi)了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的序幕。

　　全面推進(jìn)市場(chǎng)化走入誤區(qū)

　　令人不解的是，在中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)熱問(wèn)題開(kāi)始暴露的2003年，國(guó)務(wù)院頒發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文件）。23號(hào)文件提出"以建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)"的定位，在18號(hào)文件中變成"逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房，要根據(jù)市場(chǎng)需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。"

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由此成為一個(gè)由商品房主導(dǎo)的市場(chǎng)。這說(shuō)明國(guó)務(wù)院對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位，已經(jīng)從1998年的"有限競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)"轉(zhuǎn)變?yōu)榘?一般競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)"來(lái)對(duì)待。這實(shí)際上是對(duì)已經(jīng)存在的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的認(rèn)可。由于以"經(jīng)濟(jì)適用房為主"的房地產(chǎn)市場(chǎng)根本沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，而真正存在的，是一個(gè)由商品房占主導(dǎo)地位的市場(chǎng)。

　　盡管國(guó)務(wù)院文件并沒(méi)有明確提出將中國(guó)房地產(chǎn)完全交給市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)，但在實(shí)際操作中，嚴(yán)重存在著把房地產(chǎn)市場(chǎng)向完全市場(chǎng)化推進(jìn)的趨向。

　　不可否認(rèn)，相比于計(jì)劃體制下的住房制度，住房改革的市場(chǎng)化、商品化取向沒(méi)有錯(cuò)。但是，把中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他商品市場(chǎng)一樣，進(jìn)行完全市場(chǎng)化的推進(jìn)，顯然值得探討。這個(gè)政策出臺(tái)后，2004年中國(guó)房?jī)r(jià)陡然升高。此后，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始暴漲，一發(fā)不可收。

　　就中國(guó)現(xiàn)階段的居民收入水平和土地供應(yīng)的總體情況而言，要實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房，不僅超越了客觀經(jīng)濟(jì)條件，而且直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高。住房難，成為突出的社會(huì)矛盾。

　　有經(jīng)濟(jì)學(xué)家形容，就像已經(jīng)一去不復(fù)返的金本位時(shí)代，某種程度上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了房本位時(shí)代。

　　制度建設(shè)落后導(dǎo)致矛盾重重

　　住房市場(chǎng)化改革在很大程度上改善了我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1978年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積只有6.7平方米。到2005年底，城鎮(zhèn)居民人均住房面積已達(dá)到26平方米。近年來(lái)，居民的住房越來(lái)越寬敞、居住條件不斷改善，這是有目共睹的事實(shí)。

　　從小學(xué)到大學(xué)的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)教育告訴我們，判斷一項(xiàng)改革的成敗，要看是否有利于人民生活物質(zhì)水平的提高。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也為解決住房問(wèn)題、改善居住條件提供了數(shù)量規(guī)模巨大的住宅產(chǎn)品。雖然目前的住房改革遇到了很多問(wèn)題，但也取得了很大的成績(jī)。從這一點(diǎn)來(lái)看，中國(guó)的住房制度改革似乎是成功的。

　　發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和住房制度改革在解決住房問(wèn)題上，大目標(biāo)是完全一致的，只是在執(zhí)行層面有所不足，甚至有失誤之處。比如，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、投機(jī)嚴(yán)重、市場(chǎng)欺詐、資源浪費(fèi)，等等。

　　中國(guó)社科院金融研究所尹中立博士認(rèn)為，從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，多數(shù)國(guó)家都是從市場(chǎng)為主導(dǎo)的住房制度演變?yōu)楦＠�化住房制度，公共住房保障制度在整個(gè)住房制度中占有十分重要的地位。當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段后，才重新強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化。中國(guó)在人均收入還很低的情況下準(zhǔn)備直接過(guò)渡到高度市場(chǎng)化的住宅商品化時(shí)代，是否為時(shí)過(guò)早？這是一個(gè)需要認(rèn)真思考的問(wèn)題。

　　中國(guó)住房體制改革的方向沒(méi)有錯(cuò)，只是在從計(jì)劃向市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，各種制度建設(shè)嚴(yán)重滯后，市場(chǎng)法規(guī)不夠完善，從而積累了諸多矛盾。對(duì)這些問(wèn)題，我們給予總結(jié)、討論，希望能夠得到相關(guān)部門的重視，并盡快加以解決。

　　政府這只"看得見(jiàn)的手"，需要充分發(fā)揮作用了。

　　政府出臺(tái)新辦法糾錯(cuò)

　　也許正是因?yàn)檎J(rèn)識(shí)到中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展中的不足，政府在8月9日頒布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，意見(jiàn)要求：

　　新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)；

　　經(jīng)濟(jì)適用住房套型建筑面積控制在60平方米左右；

　　購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易；

　　"十一五"期末，全國(guó)廉租住房制度保障范圍覆蓋低收入住房困難家庭；

　　城市新審批、新開(kāi)工的住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。

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