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二手房限貸：“一刀切”與“雙刃劍”
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2007-9-6
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機８月中旬，一份收緊個人房貸的規(guī)定開始在建設(shè)銀行江蘇分行內(nèi)部傳閱，給暗流涌動的個人房貸市場扔下一顆“悶雷”。不過，仔細分析會發(fā)現(xiàn)，這份規(guī)定的重點，主要在于對二手房貸款的嚴格限制。
銀行重點緊縮二手房貸款
根據(jù)建行江蘇分行的規(guī)定，住房貸款將只能用于購買普通自住房，停止辦理第二套住房貸款；提高貸款人準入標準，貸款人還款與收入比應(yīng)控制在５０％以下，對外地流動人口停止辦理住房貸款；二手房貸款首付比例提高至４０％；二手房使用年限超過２０年、房屋建筑面積小于５０平方米的，不得發(fā)放貸款。
明顯可見，對二手房貸的嚴格限制，是重中之重。事實上，這樣做的遠不止建行一家。招商銀行南京分行也已停止辦理一切房改房貸款業(yè)務(wù)。其中，個人申請二手房貸款，所購房產(chǎn)必須先經(jīng)過資產(chǎn)評估，原則上使用年限不超過１５年，面積在６０平方米以上，并指定了首佳、國衡、蘇信、金誠等７家評估公司。由此，二手房貸款的難度大大增加。
記者還從一些房產(chǎn)中介了解到，早在幾個月以前，南京一些購買小面積二手房的市民就遭遇了“貸款難”，其中甚至包括一些精裝修的單身公寓。南京江寧地區(qū)３０至５０平方米的次新商品房，銀行都“惜貸”，往往要連跑三五家銀行才辦得下來。有的銀行今天說好能貸，第二天又辦不下來。
限貸二手房是把“雙刃劍”
隨著價格持續(xù)高位運行和稅收的增加，投資客逐漸淡出二手房投資，記者從一些房產(chǎn)中介獲悉，目前購買二手房的基本是剛性自住需求，占８０％左右。而此次房貸收縮主要針對二手房，對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)可能產(chǎn)生較大影響。
中原地產(chǎn)交易服務(wù)中心經(jīng)理王巍巍表示，今年以來新商品房和二手房之間的聯(lián)動特別明顯，開發(fā)商捂盤使得新房源不足，相當部分住房需求被分流、擠壓到二手房市場，帶動二手房價格急劇攀升，又反過來推高周邊商品房的定價�，F(xiàn)在由于二手房貸款的緊縮，大量購房者不得不轉(zhuǎn)向一手房市場，在商品房供不應(yīng)求的情況下，可能進一步刺激新房價格上漲。
在二手房貸款的審批條件中，多家銀行對房屋的面積、年代作出了限制。銀行方面認為，面積小、年代老的二手房購房者經(jīng)濟狀況、還款能力相對較差，類似于美國的次級抵押貸款人群，因此最早成為房貸壓縮的對象。
南京墨子不動產(chǎn)公司總經(jīng)理王小軍說：“提高二手房首付比例、限制小面積二手房貸款，受沖擊最大的是中低收入階層。其實這部分人雖然收入不高，但他們購房都是滿足基本自住需求，還貸積極性很高。個人以為，小面積二手房也不應(yīng)一刀切，貸款人只要符合基本審查條件，如單位證明、收入證明、良好征信記錄等，仍應(yīng)該予以發(fā)放�！�
銀河證券上�？偛垦芯繂T任承德也認為，銀行出于自身風險控制的需要，對房貸進行限制，這無可厚非。同時，房貸調(diào)控也的確是當前房地產(chǎn)市場調(diào)控的一個重要工具。但是，如果不加分析地對二手房貸款進行嚴格限制，受傷的恰是那些為了改善居住條件而又無力購買高價新房的中低收入家庭。
房貸緊縮重點應(yīng)在
第二套以上的住房交易
去年以來，全國各大城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了較快增長，二手房價格亦水漲船高，不少地段一年內(nèi)上漲幅度超過５０％。這意味著，如果一套房子原來售價１００萬元，現(xiàn)在的價格就接近１５０萬元。按照七成的放貸比例，銀行貸款就要從７０萬元飆升至１０５萬元，銀行風險大大增加。
另一方面，今年以來，央行已６次上調(diào)存款準備金率，從９％調(diào)整到１２％，加上首期６０００億元特別國債的發(fā)行，銀行流動性大大減少，部分銀行可用貸款額度已相當緊張。而居民儲蓄持續(xù)不斷向基金、股市分流，也讓銀行不得不控制放貸規(guī)模。
但事實上，目前銀行“全面收縮房貸”的說法并不能成立。在上海，記者了解到目前還沒有一家銀行在真正意義上對房貸進行限制。而光大銀行南京分行的一位業(yè)務(wù)員則明確告訴記者：“銀行整體信貸政策并沒有發(fā)生變化，個人住房貸款業(yè)務(wù)仍然屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在收縮對公貸款的同時，總行下半年還給分行增加了５億元的個人貸款額度。”
這些都表明，一些地區(qū)的銀行對房貸的限制，主要還是基于在當前房價不斷走高的背景下，對貸款人償付能力的擔憂。二手房一般都經(jīng)過了一輪或多輪炒作，房價上漲的空間已經(jīng)被推到相當高度，出于這個考慮，不少銀行才把二手房按揭貸款作為限制重點的。
復(fù)旦大學經(jīng)濟學院副教授丁純博士認為，銀行房貸緊縮的重點，應(yīng)該放在對第二套以上的住房交易上�！熬退闶琴徺I二手房，如果是客戶購買的第一套住房，銀行也不應(yīng)該對這類客戶的貸款需求進行限制。這樣的客戶，只要自身具備一定的貸款償付能力，對銀行來說，仍然是優(yōu)質(zhì)客戶�！�
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