經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，向低收入家庭供應(yīng)的具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟(jì)性和適用性是它的兩大特點(diǎn)。

　　1、經(jīng)濟(jì)性

　　市場(chǎng)上的商品房可根據(jù)市場(chǎng)需求上下自由波動(dòng)，無最高限價(jià)，屬于企業(yè)自由價(jià)。而經(jīng)濟(jì)適用住房的存在是為了解決低收入家庭的住房困難問題，所以政府給予了一定的優(yōu)惠政策，以“保本微利”為原則，實(shí)行的是“政府指導(dǎo)價(jià)”，用老百姓的話講就是便宜。因此，經(jīng)濟(jì)性是經(jīng)濟(jì)適用住房的最大特點(diǎn)，它主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

　�。�1）開發(fā)成本低

　　根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》（計(jì)價(jià)格[2002]250號(hào)）規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房的基準(zhǔn)價(jià)格=開發(fā)成本+稅金+利潤(rùn)，其中開發(fā)成本是由征地和拆遷安置、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、行政事業(yè)性收費(fèi)七項(xiàng)因素構(gòu)成。在這七項(xiàng)構(gòu)成中，征地時(shí)所交納的土地出讓金以及行政事業(yè)性收費(fèi)都是政府收入的重要來源之一，如今為保障低收入家庭的居住需要，政府免收土地出讓金，以行政劃撥的方式提供土地；免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。這兩項(xiàng)優(yōu)惠政策是政府為降低經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格、履行其職責(zé)，給予的政策性資金投入。這是降低成本的關(guān)鍵。

　　（2）開發(fā)利潤(rùn)低

　　據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示：房地產(chǎn)行業(yè)屬于高利潤(rùn)行業(yè)，而且樓盤檔次越高，利潤(rùn)率就越高。居住權(quán)是人權(quán)之一，房地產(chǎn)行業(yè)高額利潤(rùn)的獲取，從某種意義上講就是對(duì)人權(quán)的一種侵犯，這也是我國目前實(shí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要原因所在。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格以保本微利為原則，“開發(fā)商的利潤(rùn)不得高于3%”（《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2004]77號(hào)第17條）。也就是說，經(jīng)濟(jì)適用住房不是以營(yíng)利為目的的，它通過對(duì)開發(fā)商利潤(rùn)的的限定，擠掉那些不合理的水分，確保老百姓買得起住房，體現(xiàn)了政府對(duì)百姓的關(guān)懷，同時(shí)對(duì)平抑房?jī)r(jià)也將起到不可低估的作用。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房的利潤(rùn)被限制，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房就沒有了高額利潤(rùn)。那么，開發(fā)商的利益從哪里來？①通過加強(qiáng)管理和內(nèi)部經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)生后續(xù)利潤(rùn)，從而確保自己的利益；②資金回籠較快。③樹立了企業(yè)形象，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益。

　　在經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)惠的價(jià)格里面，體現(xiàn)著保障的性質(zhì)，包含著政府的補(bǔ)貼，隱含著政府的作用。幾年的實(shí)踐證明凡是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)?yōu)惠政策落實(shí)好的，房?jī)r(jià)就合理，老百姓就能買得起。相反，凡是優(yōu)惠政策落實(shí)不好的，房?jī)r(jià)就高，老百姓所得到的實(shí)惠就少。

　　根據(jù)建設(shè)部政策研究中心的估算：經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格應(yīng)比同地段普通商品房低20%左右。但實(shí)際還要低，據(jù)初步測(cè)算，我市的經(jīng)濟(jì)適用住房與同地段普通商品房的價(jià)格每平方米低600—1000元。

　　2、適用性

　　適用性是指嚴(yán)格控制戶型面積，強(qiáng)調(diào)住房設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的使

用效果，以“滿足基本住房需求”為原則，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房的保障功能。

　　（ 1）中小套型

國家在（2007年24號(hào)文）中明確規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在60平方米左右”。從這項(xiàng)規(guī)定中可以看出，經(jīng)濟(jì)適用住房作為住房保障制度的一部分，它解決的是低收入家庭住房的基本需求，改善和提高居住水平應(yīng)通過市場(chǎng)來解決，所以經(jīng)濟(jì)適用住房是“解困”，是“雪中送炭”，而不是“達(dá)標(biāo)”、“錦上添花”。小房子也許不是最理想的住房，但是從低收入階層自身實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受能力來考慮，放棄“一步到位”的幻想，量力而行，多一點(diǎn)步步為營(yíng)的務(wù)實(shí)態(tài)度，是當(dāng)前最現(xiàn)實(shí)的選擇。一套房子的總價(jià)格是和它的面積成正比的。經(jīng)濟(jì)適用住房的單價(jià)看似不高，但是如果面積過大，每套住房的總價(jià)款自然就會(huì)上去，低收入家庭肯定負(fù)擔(dān)不起，經(jīng)濟(jì)適用住房的保障意義也就失去了。

　�。�2）功能齊全

　　經(jīng)濟(jì)適用住房雖然屬于普通標(biāo)準(zhǔn)的住房，并不意味著建筑質(zhì)量粗制濫造。住宅使用壽命長(zhǎng)，關(guān)系到百年大計(jì)，所以住宅建設(shè)必須要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的、可持續(xù)發(fā)展的眼光，要有為居住者長(zhǎng)期負(fù)責(zé)的意識(shí)。所以中央一再強(qiáng)調(diào)：住宅建設(shè)必須面向百姓、面向未來。堅(jiān)決避免建了拆、拆了再建資源浪費(fèi)現(xiàn)象的出現(xiàn)。因此，2004年國家的77號(hào)文還規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房要“堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)適度、功能齊全、經(jīng)濟(jì)適用、便利節(jié)能的原則，并結(jié)合全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣應(yīng)用先進(jìn)、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，提高建設(shè)水平�！� “標(biāo)準(zhǔn)不高水平高，面積不大功能全，造價(jià)不高質(zhì)量好，占地不多環(huán)境美”是經(jīng)濟(jì)適用住房的基本標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)部曾這樣解釋小康居住水平：“成套居室內(nèi)客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間俱全；水、電、暖、煤氣、電話、電視閉錄天線等設(shè)施成龍配套；小區(qū)內(nèi)公共綠地、娛樂活動(dòng)場(chǎng)地、商店、醫(yī)院、幼兒園等應(yīng)有盡有�！币虼耍�要扭轉(zhuǎn)一種觀念，經(jīng)濟(jì)適用住房是差房子。面積和標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)是兩個(gè)不同的概念，標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)代化程度，小面積的房子照樣可以建高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化住宅。 “好宅”并非是“豪宅”，舒適、實(shí)用、方便才是住宅的第一標(biāo)準(zhǔn)。

　　（二）作用  

　　1、解決了（中）低收入家庭的住房問題，促進(jìn)了社會(huì)的穩(wěn)定

　　低收入家庭的住房問題，是一個(gè)重大的民生問題。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)是黨中央、國務(wù)院近年來推出的順乎百姓安居樂業(yè)的民心工程、康居工程、德政工程。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)：近四年來，全國城鎮(zhèn)住房年均竣工面積超過6億平方米。到2006年底，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到27平方米。我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積從1988年住房制度改革前的不足7平方米提高到了現(xiàn)在這個(gè)水平，提高速度如此之快，這在世界過去200余年城市化歷史上是一個(gè)奇跡，這中間經(jīng)濟(jì)適用住房所起的作用是功不可沒的。

　　我國屬于發(fā)展中的國家，中低收入者所占比例較大，屬于“金字塔”結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)意味著貧富差距大，意味著利益格局的失衡。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，我國的基尼系數(shù)已達(dá)0.458，超過了0.4國際警戒標(biāo)準(zhǔn)。從世界各國的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，收入差距的加大，易激化社會(huì)矛盾，社會(huì)動(dòng)蕩的危險(xiǎn)性隨之增強(qiáng)。貧富差距是當(dāng)今全社會(huì)的三大問題中最大的問題。如今中國最根本、最迫切的問題是穩(wěn)定，沒有穩(wěn)定就沒有發(fā)展，這也是我黨十六大提出“構(gòu)建和諧社會(huì)”思想的深層次背景。所以我們不能僅僅用經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光去分析住房問題，它是關(guān)系到我國社會(huì)穩(wěn)定與和諧的大問題。黨的“三個(gè)代表”一再強(qiáng)調(diào)：“我們黨始終代表最廣大人民群眾的根本利益，保障廣大民眾的基本權(quán)益和基本生活，是由共產(chǎn)黨的性質(zhì)和根本宗旨決定的�！币簿褪钦f，民眾的利益就是黨的利益。前蘇聯(lián)共產(chǎn)黨失敗的慘痛教訓(xùn)告訴我們：一個(gè)政黨不管資格有多老，功績(jī)有多大，執(zhí)政時(shí)間有多長(zhǎng)，如果它失去了人民的信任、擁護(hù)和支持，它就會(huì)失去執(zhí)政的地位，它就會(huì)滅亡。黨只有一心為公，一心為民執(zhí)政才能執(zhí)得牢、執(zhí)得好。

　　雖然經(jīng)濟(jì)適用住房在其實(shí)施的過程中出現(xiàn)了許多不盡人意的現(xiàn)象，為此有人提出應(yīng)停建經(jīng)濟(jì)適用住房。但是我們應(yīng)該看到經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)生是為解決（中）低收入家庭住房問題、保障百姓基本生活需求為宗旨的，它體現(xiàn)著黨和政府對(duì)（中）低收入家庭的關(guān)懷，是符合社會(huì)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的。沒有了經(jīng)濟(jì)適用房，沒有了住房保障，百姓安居樂業(yè)乃是一句空話。 安居才能樂業(yè)，樂業(yè)才能安定。經(jīng)濟(jì)適用住房存在的諸多問題，絕大多數(shù)都是操作上的問題，是技術(shù)性問題，是暫時(shí)的，它所擁有的積極作用是其他商品住房無可代替的，我們的政策會(huì)在實(shí)踐中不斷地總結(jié)和完善起來。

　　社會(huì)發(fā)展到任何一個(gè)時(shí)期，都會(huì)存在著高、中、低不同收入家庭，對(duì)不同收入的家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家住房政策中的一個(gè)基點(diǎn)。因此，經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)施是一項(xiàng)長(zhǎng)期的政策和任務(wù)，是事關(guān)民生大計(jì)的一種方向，是發(fā)展中國家較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)都將存在的一種住房形態(tài)，而不是權(quán)宜之計(jì)。所以有人稱經(jīng)濟(jì)適用房是永遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)適用房。

　　2、優(yōu)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，平抑了商品房?jī)r(jià)格不合理上漲。

　　住房消費(fèi)是現(xiàn)階段我國城鎮(zhèn)居民的主導(dǎo)性消費(fèi)之一，住房問題不僅是經(jīng)濟(jì)問題，也是社會(huì)問題。自1998年以來，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，人民的居住水平有了很大提高，但同時(shí)也出現(xiàn)了投資規(guī)模過大，商品住房?jī)r(jià)格上漲過快等現(xiàn)象。2005年以來我國相繼出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，意在通過結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)商品房開發(fā)的理性回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的健康發(fā)展軌跡，確保商品房的投資結(jié)構(gòu)與消費(fèi)者的需求結(jié)構(gòu)基本一致，減輕（中）低收入家庭的住房負(fù)擔(dān)，保護(hù)人民群眾的利益。前段時(shí)間，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰在談到目前房?jī)r(jià)上漲過快的原因時(shí)說：除了合理的因素外，還有五項(xiàng)不合理因素，其中“住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、高檔商品房開發(fā)量大、中低價(jià)位普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足”是導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格不合理上漲的原因之一。目前適合我國國情的住房模式是商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房三者并存，即不同收入的階層住不同層次的住房。經(jīng)濟(jì)適用住房作為這一住房供應(yīng)體系中的主要構(gòu)成部分，肩負(fù)著我國住房供應(yīng)體系正常運(yùn)行的責(zé)任，是當(dāng)前實(shí)施宏觀調(diào)控的主要措施之一。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，人多地少的基本國情，決定了我國建設(shè)用地供給的有限性，國家不可能以無限制地增加住房供應(yīng)量來平抑房?jī)r(jià)，而是要加快房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整，為廣大（中）低收入階層提供低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用住房，唯有如此，才能以盡量少的土地和資金來滿足盡量多的住房需求。從這幾年我國經(jīng)濟(jì)適用住房運(yùn)行的效果來看，經(jīng)濟(jì)適用住房的“微利”迫使開發(fā)企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理，降低成本，在一定程度上對(duì)平抑周邊地區(qū)乃至城市住房總體價(jià)格產(chǎn)生了積極影響，從而使開發(fā)企業(yè)開始注重市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)消費(fèi)者的需求調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使自己在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。因此，2005年4月建設(shè)部等七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，在第一條中就明確強(qiáng)調(diào)“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主”�！兑庖姟愤�強(qiáng)調(diào)：這是實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想、執(zhí)政為民的具體體現(xiàn)。把穩(wěn)定房?jī)r(jià)提到政治的高度，這在我國是前所未有的。其實(shí)，房地產(chǎn)問題政治化并不是中國特有的，全世界幾乎所有的政府都把房地產(chǎn)作為政治問題來處理�！熬诱哂衅湮荨� 是公民的基本權(quán)利，是政府對(duì)公眾的最起碼的承諾。從發(fā)達(dá)國家走過的道路看，完全依靠市場(chǎng)的力量無法實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，政府必須干預(yù)市場(chǎng)，保障公民的基本人權(quán)。

　　3、改善了城市環(huán)境，帶動(dòng)了城郊結(jié)合部的發(fā)展。

　　為適應(yīng)低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力，最大限度的降低經(jīng)濟(jì)適用住房的成本造價(jià)，經(jīng)濟(jì)適用住房多建于城郊結(jié)合部。由于實(shí)行的是政府組織、企業(yè)運(yùn)作、規(guī)模開發(fā)、配套建設(shè)，因此提高了經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)的水平，同時(shí)也帶動(dòng)了周邊環(huán)境的改善，促進(jìn)了整個(gè)區(qū)位不動(dòng)產(chǎn)的升值，有效地避免了城郊結(jié)合部長(zhǎng)期存在無規(guī)劃、建設(shè)亂、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施不配套等問題，提升了整個(gè)城市的風(fēng)貌。如廈門市由于政府重視經(jīng)濟(jì)適用住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用住房建到哪里，哪里的經(jīng)濟(jì)就發(fā)展，哪里的面貌就發(fā)生改善。

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