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樓市輪回：周年慶還是周年祭？
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2007-9-7
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn)
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整數(shù)或周年對(duì)于習(xí)慣于“逢整”慶�；蚍词〉闹袊藖碚f，有著特殊的意義。每一次周年的到來，都是一次對(duì)過往的總結(jié)和對(duì)新開始的展望。
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
對(duì)于躑躅前行又關(guān)乎千家萬戶的中國房地產(chǎn)業(yè)來說，每一次重大政策的出臺(tái)，都毫無例外地成為了今后很多年里享受里程碑式紀(jì)念待遇的事件。到了這個(gè)9月，曾經(jīng)震動(dòng)市場的很多政策恰逢“周年”，住宅結(jié)構(gòu)調(diào)控的“70-90”政策頒布一年了，密集加息周期已經(jīng)三年了，取消協(xié)議出讓土地的所謂“8.31大限”也整整三年了。這個(gè)樓市，又發(fā)生了哪些變化？還將走向何方？
“周年”周而復(fù)始。只是希望，不會(huì)再是舊輪回的新循環(huán)。
3周年
“8.31”大限，招拍掛推廣下的囤地潮
2004年的8月31日是所有開發(fā)商都難忘的一個(gè)日子。當(dāng)年4月，國土資源部、國家監(jiān)察部聯(lián)合出臺(tái)了71號(hào)令———《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》。其中規(guī)定，“8·31”是協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的最后期限，之后所有建設(shè)用地都必須通過土地招拍掛的形式進(jìn)行出讓；同時(shí)，已經(jīng)獲得土地的開發(fā)商，如果尚未付足土地出讓金的，必須在“8.31”前補(bǔ)交齊全，補(bǔ)交后方能辦理土地證或再行轉(zhuǎn)讓，且需在2年內(nèi)實(shí)施開發(fā)，否則政府可把該土地收回。
作為深刻影響中國房地產(chǎn)市場的政策之一，“8·31”所代表的顯然并不只是個(gè)時(shí)限，而是改變中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展思路的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。不過，對(duì)于全面實(shí)行土地招拍掛執(zhí)行3年之后的評(píng)判，也存在得失同在的看法。
“其實(shí)任何政策都有一個(gè)推進(jìn)的過程，不是說過了‘8·31’之后，土地市場什么都好了，‘8.31’就像一盞燈，在此之前土地市場各方就像在池子里摸黑跳舞，而一到點(diǎn)，燈亮了，大家才看清原來所處的是這么個(gè)環(huán)境，身邊有這么些人，而以后就可以‘清楚’地做事了，這是大限所帶來的積極的直接作用。”上海興海房產(chǎn)綜合開發(fā)公司副總經(jīng)理謝國亞如此比喻。
中房集團(tuán)理事長孟曉蘇也在一次有關(guān)“8·31”大限三周年的討論上指出，招拍掛出讓土地好處有幾點(diǎn)，首先是有效地抑制了土地尋租，同時(shí)也使地方政府從土地中得到了更多的收益。但是，由于土地招拍掛造成的土地價(jià)格不斷攀升、不斷引發(fā)“地王”出現(xiàn)，最后終要攤?cè)敕績r(jià)，讓購房者承擔(dān)�！耙胍种七^快上漲的房價(jià)，就要完善我們的土地制度，在這方面我們還要有一些深層的思考。”
另外，“8·31”大限的命令一下，地方的響應(yīng)不可謂不積極，各大城市紛紛制訂相關(guān)細(xì)則，表示將對(duì)沒有付足土地出讓金的，或付足土地出讓金但在具備開工條件之日起2年內(nèi)囤積土地尚未動(dòng)工的，作收回處理�？墒牵�3年過去了，不少市場人士卻質(zhì)疑清理閑置、整治囤地快成了一紙空文。
以上海為例，3年前有消息就披露上海尚有6000公頃土地閑置在開發(fā)商手中，“8·31”大限后這些土地何去何從引起業(yè)內(nèi)外強(qiáng)烈關(guān)注。但至今看來，相關(guān)工作取得何具體進(jìn)展我們并不清楚，只是看到因供應(yīng)不足而導(dǎo)致的樓市失衡、房價(jià)上漲有愈演愈烈之勢。
有專家指出，一是上海人多地少，近幾年土地出讓呈遞減之勢，特別是住宅用地更是萎縮明顯，二卻是清理閑置的執(zhí)行情況不樂觀，別說兩年期限，不少閑置了五年的土地也未見收回。目前，市場仍等待著消化存量土地以緩解供需吃緊的局面。
也有市場人士表示，由于各大城市的閑置土地清理工作往往涉及市區(qū)兩級(jí)政府、相關(guān)部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等多方面的利益，存在較為復(fù)雜的歷史遺留問題，因此處置起來難度比較大。
1周年
“70-90”政策，住宅結(jié)構(gòu)尷尬依然
回想一年多前，“70-90”結(jié)構(gòu)調(diào)控政策呱呱落地。九部委聯(lián)合制定的37號(hào)文———《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》中，套型面積在90平方米以下的住宅比率要達(dá)到開發(fā)面積70%的要求被明確提了出來。如今，一年已逝，從各方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，“70-90”政策似乎在推行上面臨不小的阻力，供應(yīng)結(jié)構(gòu)依然尷尬。
“70-90”政策出臺(tái)已然一年有余，盡管政府三令五申，但小戶型供應(yīng)比例上升得極為緩慢。近期，40個(gè)重點(diǎn)城市信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，在批準(zhǔn)的預(yù)售商品住房供應(yīng)中，90平方米(含)以下的住房套數(shù)占比由2006年的34.39%提高到今年前七月的39.26%；面積占比則由21.16%提高到24.88%。不過，2007年上半年中國房地產(chǎn)市場研究報(bào)告同時(shí)表明，90平方米以下的住宅供應(yīng)雖有所增加，但比重仍然偏低，需求結(jié)構(gòu)與供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整還有很大的距離。
看來，“70-90”這一調(diào)控指標(biāo)在落實(shí)中確實(shí)存在一些問題，以至于更細(xì)一步的操作方案至今未能出臺(tái)。部分開發(fā)商對(duì)此政策則一直充滿疑問，政府按照自己對(duì)市場需求的判斷，直接插手了戶型設(shè)計(jì)，那是否也應(yīng)直接插手市場銷售？萬一政府指定的戶型銷售不出去，誰負(fù)責(zé)？這種規(guī)定是不是存在責(zé)、權(quán)、利不對(duì)等的問題？
從“70-90”的推行情況來看，開發(fā)商的疑惑原來有因。中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)聯(lián)合12個(gè)地方的消費(fèi)者協(xié)會(huì)，從去年下半年到今年1月對(duì)住房需求的調(diào)查來看：超過八成的消費(fèi)者傾向于80到150平方米的住房。也就是說，目前市場中的主力購房人群不一定愿意買單90平方米以下的小戶型。
且不說主力購房人群青睞的房型面積，“70-90”政策在改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)、間接調(diào)控房價(jià)的作用上是否能起到成效，也還是未知數(shù)。如在上海，首批“70-90”房源上市后，房價(jià)急劇攀升，儼然成為前一階段樓市漲價(jià)的“急先鋒”。佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為，由于目前上市的“70-90”項(xiàng)目都是知名開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，價(jià)格自然高過周邊同類房源；同時(shí)，新入市的小戶型價(jià)格飆升還會(huì)拉動(dòng)周邊二手小戶型的價(jià)格，只是這些二手房的上漲幅度要小于供應(yīng)并不充足的“70-90”項(xiàng)目。
中國社科院在《2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書》中曾預(yù)測：在“70-90”政策執(zhí)行的第二年，房地產(chǎn)供給環(huán)節(jié)的調(diào)控執(zhí)行力度會(huì)進(jìn)一步加大，普通商品住房將增多。我們也希望，“70-90”政策所原本希望發(fā)揮的調(diào)整樓市結(jié)構(gòu)的積極效應(yīng)能夠快些釋放。
3周年
連續(xù)加息，金融調(diào)控式微
從2004年10月29日開始的這場加息周期，至今快到三周年。2004年之前，中國市場9年未見加息，2004年之后，不足3年時(shí)間里，加息8次，5年期以上貸款利率累計(jì)增幅超過42%。這一增幅對(duì)房地產(chǎn)市場上以貸養(yǎng)房的購房者而言，顯然已經(jīng)超過了心理預(yù)警的程度。再加上營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等各種房地產(chǎn)交易稅的增加，曾經(jīng)被評(píng)為“溫水煮青蛙”的金融調(diào)控策略，正逐漸顯現(xiàn)“沸騰”之勢。
只是，在因素錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場，單純依賴加息、加稅等金融手段，還不是解決問題的根本之道。
曾經(jīng)有人認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控很簡單，房價(jià)高？有人炒房？那就打擊需求，尤其是打擊投資和投機(jī)性需求。也許在2005年以前，這種策略沒有錯(cuò)�！耙粋�(gè)‘樓花’可以炒到幾萬元，這在2005年的幾個(gè)大城市是存在的。”一位上海房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，“但那種局面在未來很長時(shí)間內(nèi)不會(huì)再有。”在這位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人看來，制度性加強(qiáng)金融手段的調(diào)控(如加息)，并規(guī)范房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)(如強(qiáng)征個(gè)人所得稅)，是堵住“用銀行錢炒房”這一路徑的重要措施，從結(jié)果來看，金融調(diào)控也功不可沒。
然而，2年過去了，今天的樓市除了不炒“樓花”之外，新老問題依然存在。尤其是房價(jià)依然在漲，比2005年還要火爆，且已經(jīng)從個(gè)別沿海城市發(fā)展成遍及全國的“燎原”之勢。今年7月，全國70個(gè)大中城市新建商品房漲幅"摸高"至8.1%，創(chuàng)幾年來歷史新高。
以投資和投機(jī)為目標(biāo)的“代表團(tuán)”，即各地購房團(tuán)活躍于各地炒房的消息不絕于耳，除了傳統(tǒng)的溫州、山西購房團(tuán)外，還有深圳購房團(tuán)進(jìn)武漢，唐山購房團(tuán)進(jìn)北京，沈陽團(tuán)、寧波團(tuán)等等等等。
聽著隨時(shí)傳來的炒房暴富的消息，看著身邊的房價(jià)以不可想象的速度逐日攀升，生活在這個(gè)環(huán)境下的住房需求者，除了無奈似乎已經(jīng)無可作為。
縱觀這三年，調(diào)控者為實(shí)現(xiàn)“控制房價(jià)過快上漲”這一安居目標(biāo)，做出的努力不計(jì)其數(shù)。單從加息來看，2004年10月29日，央行啟動(dòng)1996年以來首次加息，矛頭直指固定資產(chǎn)投資過快、房價(jià)上漲過快等經(jīng)濟(jì)、社會(huì)問題。從此，5年以上貸款利率從5.04%起步，直線小跑。而到2007年初，已經(jīng)在2年時(shí)間里經(jīng)歷了4次加息的中國市場出現(xiàn)多個(gè)權(quán)威聲音，預(yù)測中國2007年不會(huì)再有加息動(dòng)作，沒有想到的是，2007年前8個(gè)月，央行4次加息，以合理調(diào)控貨幣信貸投放，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，及加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，引導(dǎo)貨幣信貸和投資合理增長，保持物價(jià)水平基本穩(wěn)定。
今年連續(xù)4次加息表明，調(diào)控者對(duì)可能的通膨預(yù)期、流動(dòng)性過剩危機(jī)高度警惕，而這種警惕在一路凱歌的中國投資市場卻沒有引起投資者的共鳴�；仡�2004年10月的那場加息，曾經(jīng)在當(dāng)天使正處于下跌途中的滬綜指大跌1.58%，當(dāng)天報(bào)收于1320點(diǎn)，并參與影響滬綜指于2005年6月6日跌破千點(diǎn)。而現(xiàn)在的加息卻尤如股市強(qiáng)心針，加一次漲一波，異類的金融現(xiàn)象令業(yè)界“憂心”。
“現(xiàn)在的樓市綜合了境外資金流入、境內(nèi)投資領(lǐng)域匱乏、灰色收入群體消費(fèi)力旺盛等眾多因素，并非單純的樓市調(diào)控，尤其是金融調(diào)控可以解決�！睂＜冶硎�，“但也應(yīng)該看到，雖然樓市實(shí)現(xiàn)‘軟著陸’的難度正在加大，但隨著調(diào)控者具備了日益成熟的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和市場判斷能力，‘和諧樓市’的最終目標(biāo)仍能實(shí)現(xiàn)�！� - ■ 與【樓市輪回：周年慶還是周年祭？】相關(guān)新聞
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